唐寿春业绩会给出承诺：1200万平米土地会注入绿景中国(00095)

绿景中国（00095）有块将到手的“肥肉”，令人“虎视眈眈”。在公司2016年全年业绩发布会上，记者们各使“神招”，想要打探到这块肉的下落。

令众人牵肠挂肚的正是绿景中国母公司将要注入上市公司的资产，也就是位于深圳及珠三角地区超过1200万平方米的若干个城市更新项目。

业绩会上，绿景中国大方分享了这块肉的最新动态。

“给大家三个观点。第一，大股东注资是必然的，市场早就有预期。注资的规模是也最大的，按照同业竞争，大的公司不可以自己做，一定是会过去的。第二，因为注资需要一定的条件，目前我们大股东在审核上，在推进完善前期手续这个过程当中，进展是顺利的，而且有些重要的节点，比我们原来预料的还要理想。 第三，至于具体注资的时间点和项目，到时候公共的消息出来之后就会知道。”绿景中国行政总裁及执行董事唐寿春一口气“交代”了有关上述问题的所有疑问。

除此之外，智通财经注意到，业绩会上被人关注的还有绿景中国2016年收获的多组亮眼数据。

据了解，绿景中国有三大业务板块，分别为：房地产开发与销售，商用物业投资与经营及综合服务。这三块业务在2016年的收益占比分别为：86.2%、9.4%和4.4%。

2016年，绿景中国的营业额约45.9亿元人民币（单位下同），同比增长279.3%；毛利率约22.96亿元，同比增长261.3%；核心业务应占盈利约为6.04亿元，同比增长934.5%。

值得一提的是，绿景中国的毛利率高得“一骑绝尘”。2016年绿景中国的总体毛利率为50%，较2015年略微下降2%。

绿景中国管理层向智通财经解释称，公司在2016年的毛利率实际上并未下降，之所以有这样的变化是因为当年收入结构有调整，毛利率较高的商业物业经营的收入占比同比减少所致。具体而言：2016年，公司房地产开发部分的毛利率为47%，商业物业经营的毛利率为85%；综合服务方面的毛利率为35%。

并且公司管理层表示，没有去设定商业经营和销售的具体比例目标。因为这要根据具体拿项目的情况来，但公司一定是把优质的物业持有，然后经营。随着这个策略推进下去，商业占比会越来越大。

智通财经注意到，在深圳福田区的绿景虹湾花园和绿景红树湾壹号部分单位将在2017年展开预售，这两个项目总货值超过100亿元。

现场问答实录

提问：未来会不会在香港再发展地产项目？会跟随内房在香港投地吗？在美国再有发展的项目可以分享一下吗？

答：我们对香港市场是看好的，我们香港流浮山那个项目，我们越来越觉得前景非常理想。所以香港有比较合适的机会，无论是地也好，物业也好，我们会保持一个积极的态度，但是我们要算好账，它一定是对上市公司有正面贡献的，在财务负担能够承受的情况下，以积极的态度去取得项目，这个方针没有变。

在美国今年实际上已经拿到一个酒店项目了，我们会继续在美国市场上拓展，这个方向我们也是肯定的，但是，无论是美国还是香港我们有一条原则，就是在财务健康的基础上，有利可图的项目，我们会用积极的态度去应对。

问：业务结构以销售和持有租赁为双引擎的，未来希望这两个板块在业绩中构成的比例是？深圳2017年两个共百亿左右的项目会入市，2017年期望在深圳的销售目标大概是什么样的？

答：商业经营和销售比例的问题，其实这个比例我们每年也是在变化的，因为销售我们一直是地产开发为主，所以销售额占的份额比较大。但是商业经营，因为我们所有开发的商业，基本上都没有卖，都把它沉淀下来。随着开发的项目越来越多，我们积累的商业面积就会越来越大。具体比例的目标我们并没有去设定它。因为这要根据具体的拿项目的情况来，但我们一定是把优质的物业持有，然后经营。随着这个策略推进下去，商业占比会越来越大。

那两个项目，确实位置非常好。货值是有100个亿，但货值不等于我今年要把它全卖掉。今年我们销售额的目标还是在45个亿，如果完成这个目标，那么2017年上市公司的业绩也会非常靓丽。

深圳虽然调控政策很严厉。正因为市场太好，它的政策才严厉。如果是政策很宽松的，那一定是市场不那么好的，所以我们还是对深圳2017年的市场有信心。

问：公司土地获取方式是以城市更新和市场竞购为主，在深圳方面，绿景中国的发展计划是？

答：我们的战略应该说，我们不是一个摊大饼式的，靠规模，靠巨大的土地储备，巨大的销售额来推动公司的发展，不是走这么一条路。我们是走一个特色地产商，尤其是现在市场容量相对受限的情况下，我们走一条特色的路。其中一个最重要的特色就是我们取得土地模式，以旧城该造为主，这条路线我们还是坚定不移地走下去。

目前我们手头上拥有母公司旧改的一些项目，正在按计划推进。而且它前期的一些手续完善过程比预想的要好。所以这么一种情况就预示着我们上市公司未来资源的获取，以母公司注入土地为主要形式的这样一种模式是可以持续的，可以连载下去的。所以这条路没有改变。

我们聚焦核心城市聚焦核心地带这个策略也是坚定不移的。现在提出粤港澳大湾区这个概念，实际上在这个大湾区里面，我们觉得绿景地产是一个真正的受益者，因为现在我们的项目，几乎布局在深圳、珠海、香港和东莞，完全是在大湾区范围内。这里面刚需，GDP总量的增长、人口的增长，高学历高收入的人口结构，未来地产在大湾区应该面临很多机会。所以我们叫做双核心，双取地模式，以及刚才我们讲住宅地产和商业并进，在这个大湾区，我们这种方向和模式坚定不移。

问：前两年提出轻资产的计划，要整合商用和住宅的一些物业，现在这个总体架构有没有调整完成，具体的计划是什么样的？前段时间公司公布了一个新的人事变动，商业地产这一块会不会有一些改变？公司在商业地产这块有没有一些新的变化或者一些新的想法？万科联合投资人收购印力这方面，注意到绿景也是其中的一个投资人，管理层对收购印力是怎么考虑的，以后是否会参与印力的运营或者其他的一些计划里？

答：轻资产模式这些年一直在摸索一个路径。我们的双轮驱动是房地产开发和商业地产，商业地产不仅持有商业地产，还包括商业地产的经营。其实，我们在房地产物业管理、在经营，包括酒店这方面，我们都在向着轻资产方向努力。但是目前，由于我们在过程当中还在积累经验，搭建团队，所以轻资产模式，它的成效还没有显示出来。但是下一步，这将会是我们依然要努力的方向。随着我们商业地产的比重增大以后，我们的商业营运团队，我们的物业管理团队，包括我们的酒店管理，在这方面我们会形成新的板块，然后走轻资产模式，这个方向，是不变的。

人事变动的问题：这是正常的人事变动，前任董事因为个人发展的原因离职。我们新的董事上来，新的董事也是按照上市公司执行董事的条件要求进行任命的，所具备的学历，工作经历以及能力完全具备作为上市公司董事的条件。所以我们是基于这种考虑来选任董事。选任以后，我们既定的方向是不变的，公司的战略，包括商业这块的战略是一如既往的。这个不会因为个别人事变动，大的方向发生改变，这是不可能的。

关于印力方面的问题：这个和我们绿景集团和绿景的上市公司这两个都不是直接挂钩，实际上是绿景集团和绿景上市公司实际控制人大股东个人投资行为。

问：公司布局主要在深圳，现在深圳调控比较紧一点，现在推盘在售价上会不会有一些压力？今年的毛利率是否能保持47%，或者有一个更高的目标？现在三四线城市是一个向好的态势，公司会不会考虑去深圳周边的一些城市去布局，分散在单一城市的风险？

答：深圳调控政策比较严，但是房价保持平稳。平稳的基础是因为深圳的房价已经涨到一个高点了。在高点上继续平稳，并不是要往下降。事实上，从2016年10月4号调控以后，确实成交量急速下滑，但是一手新房的价格并没有太多的调整。因为大家都看好深圳。所以房价并没有太多的往下降。我们现在要推出来，也是在一个平稳的价格上去推，所以毛利的影响不会有太大的影响，可能，原来预期说我要把它拉得更高，在预期上有所缩减了，但是价格基数并没有减少。所以把它卖出去可能比我们2016年反应的毛利不会更低，甚至有可能更高。

 市场确实现在三四线城市很火了，深圳我们自己也反应一二月份因为春节，还有调控的延续是比较冷清，但进入三月份以后，市场已经很明显在回暖。上门量和来店量都已经上涨36%以上，成交量也开始活跃，这也是为我们两个项目奠定一个很好的机会。因为我们两个都是现楼项目，所以这给我们随时掌握入市带来很好的机遇。所以这也是我们今年完成销售任务，达到业绩一个非常良好的基础。

至于其他城市有机会我们去不去：我们一定是围绕战略来开展，不是哪里有机会往哪里跑。只要在长三角、珠三角这些城市里面，有机会我们都会去，因为它的辐射，比如说，珠三角，东莞，或者再往中山，以及江门等等这些地区，其实，在珠三角辐射范围内都是我们的首选。以及东岸的惠州、东莞，这些我们都会去。这些我们现在也在积极寻找机会进入。但脱离我们战略的地方，我们目前会关注，但不会轻易去涉足。

问：2016年的平均融资成本为6.2%，今年会降到什么目标？公司2017年的拿地预算是？

答：由于公司的信用度和优质的资产条件，融资会维持稳定的水平。2017年大概是在6.2%到6.5%这么一个区间，不会有大的波动，会维持这样一个水平。

拿地有一个初步预算，大概50亿左右，这包括并购和竞购的双重模式去取地。这是按照公司未来发展计划的铺排去考虑拿地节奏。