绿地香港(00337)2016年利润高得不可方物，毛利率却“自甘堕落”

3月27日晚间，绿地香港(00337)也公布了2016年度业绩。数据显示，绿地香港在2016年度的溢利约12.41亿元人民币(单位下同)，同比大幅增加3820%，增幅惊人。

不过，吃瓜群众忙不及感叹绿地香港一飞冲天的利润，却心急想要知道公司有过9%“黑记录”的毛利率会是何水平。快速滑过41页财报后，“毛利率则由约18%微跌至约17%”的字眼，让人心凉了半截。

在绿地香港一派超乎寻常的大涨中，人们最见不得的就是“跌”字。

物业销售收入提升带动业绩增长

根据业绩公告数据显示，2016年，绿地香港的总收益约169亿元，同比大幅增加197%。公司称，该增加主要是因为2016年售出及交付物业面积大幅度增加。此外，绿地香港在2016年的已售出及交付项目的总建筑面积约123万平方米，同比增加约99%，平均售价约为每平方米13029元。

智通财经注意到，物业销售是绿地香港的核心业务活动，产生收益约164亿元，占总收益约97%，较2015年增加约211%。该集团来自其他分部的收益还包括物业租赁、物业管理及其他相关服务、酒店及相关服务营运。

“水涨船高”。在收入大幅增加的基础上，绿地香港的利润也大增。数据显示，2016年，绿地香港年度溢利约12.41亿元，同比大幅增加3820%。集团拥有 人应占每股基本及摊薄盈利为0.39元，而在2015年仅为0.08元。

绿地香港的收入和利润在2016年有了大幅提升，不过应该注意的是，绿地香港在这一年也花费了巨额的销售成本。数据显示，2016年，该公司的销售成本约141亿元，同比大幅增加约203%。据了解，绿地香港的销售成本主要包括土地成本、建筑成本、资本化融资成本及销售税等方面。

近年毛利率呈下跌趋势

早在2016年中期，绿地香港的超低毛利率就让人大跌眼镜。数据显示，其毛利率由2015年同期的21%下降到9%。受此影响，多家机构给绿地香港“中期业绩不及预期”的评语。业界都在期待，绿地香港全年的毛利率会有个华丽的转身。

遗憾的是，虽然绿地香港2016年全年的毛利率比中期时大幅提升，但是却由2015年的18%微跌至17%。对于毛利率的表现，绿地香港解释称，主要是因为在2016年交付的物业种类有别于2015年所致。

其实，智通财经注意到，绿地香港的毛利率近年呈下跌趋势。数据显示，2014年时，其毛利率还高至27%。但在2015年、2016年该公司的毛利率已经跌破了行业的平均水平。

根据wind提供的同业对比数据显示，2014年至2016年，行业的平均毛利率分别为29.6%、26.3%、28.4%。

为何绿地香港毛利率会有如此背道而驰的表现?智通财经注意到，2016年，绿地香港的合约销售额约182亿元，同比增加5%，而已售合约总建筑面积约146万平方米，同比减少7%。

在回顾期内，长三角地区继续成为绿地香港合约销售额的主要来源，其中江 苏、浙江及上海项目分别贡献29%、12%及12%的合约销售额。而绿地香港“器重”的广西市场在2016年贡献18%的合约销售额。

此外，绿地香港表示，目前集团拥有土地储备约1400万平方米，策略性地分布在长江三角洲等地。

值得一提的是，一直以来，绿地香港在广西市场“重兵布局”。据了解，2013年底绿地香港进军广西，在短短三年时间内，绿地香港在广西已形成重点城市多项目布局，如今广西市场贡献的合约销售额已经有所份量。

智通财经了解到，2014年，绿地香港母公司绿地控股与广西政府签订《全面战略合作协议》，拟于5至10年内投资广西1500亿元。2016年8月，绿地香港与广西铁路投资(集团)有限公司签署了战略合作协议，成立城市发展基金，共同合作开发广西城镇化建设项目。

负债率依然高企

一直以来，绿地香港的债务问题也令业界担忧。早在2016年5月，穆迪就宣布下调绿地控股集团有限公司及其子公司绿地香港的发行人评级：分别从Baa3降至Ba1、从Ba1降至Ba2。彼时，对于下调绿地香港评级，穆迪表示，原因是其个体财务指标较弱，面临短期再融资风险，且母公司绿地控股向其提供支持的能力下降。

根据业绩公告显示，2015年底，绿地香港的负债比率净额高达172%，该数据由公司计息贷款及债券总额减去现金及现金等价物(包括受限制现金)后除以权益总额计算而得。虽然截至2016年12月31日，绿地香港的负债比率净额已下降至121%，但依然处于较高水平。

智通财经注意到，2016年底，绿地香港的现金及现金等价物总额(包括受限制现金)约为57.95亿元;借款总额约为175.23亿元;权益总额约为97.24亿元;总资产约为541.05亿元;总负债约为443.81亿元。