新股前瞻|业务高度仰赖关联公司，“微型”物企融汇悦赴港谋上市

随着港交所上市门槛的提高，中小型物企赶在“收紧”的最后一刻风口纷至沓来。

进入6月以来，物业服务企业明显加快了赴港上市的步伐。赶在6月的最后一天，来自重庆的物管企业融汇悦生活向港交所主板递交了招股书，光银国际为独家保荐人。

在如火如荼的递表潮中，融汇悦抓紧了上市机遇。这也是继泽众园林(839506.OC)挂牌新三板以后，素有“福州地产黄埔军校校长”之称的黄祖仕旗下第二家直面资本市场的公司。

来自重庆的小型物管企业

智通财经APP了解到，融汇悦是一家提供全面物业管理服务及商业运营服务供货商，拥有逾15年营运经验。公司重点发展成渝经济区、环渤海经济区及海峡西岸经济区的重点城市。公司亦为西南地区的复合大盘管理服务提供商，结合物业管理及商业运营。

尽管融汇悦的身体里装下了“物业+商业”双重基因，然而从体量上来看，公司的在管总面积约为635.5万平方米，规模在港股物管板块众多企业中堪称“迷你”。

财报显示，融汇悦的收益由2018年的1.989亿元增加至2019年的2.24亿元，并进一步增加至2020年的2.41亿元，期间复合年增长率为10.2%。公司的年内溢利由2018年的1850万元增加至2019年的3560万元，并进一步增加至2020年的5420万元，期内复合年增长率为71.2%。

根据招股书，融汇悦生活在物业管理服务方面的业务包括基础物管服务、非业主增值服务和社区增值服务;在商业运营服务方面的业务包括向租户提供商业运营服务、向物业开发商及业主提供商业运营服务。

从收入结构来看，融汇悦生活超过80%的收入来自物业管理服务。报告期内，其物业管理服务业务线的收益分别为1.65亿元、1.87亿元与2.03亿元，分别占当期总收入的82.8%、83.3%与84.2%。

2018年-2020年，融汇悦的整体毛利率分别为23.3%、25.8%与31.4%。尽管物管业务贡献收入占据“大头”，但商业运营服务的毛利率却普遍高于物业管理服务。以2020年为例，其商业运营服务毛利率超过60%，而物业管理服务毛利率仅为25.8%，。

在筹备上市的过程中，递表前不久，5月25日，重庆融汇物业管理从两名独立第三方手里，作价1020万元收购重庆新天源合计约51%的股权。股权转让完成后，重庆新天源分别由重庆融汇物业管理、独立第三方朱小鹏分别持股51%、49%。

资料显示，重庆新天源成立于2007年12月，3个在管住宅项目均在重庆，在管总建筑面积约为85.12万平方米。不过，融汇悦在重庆新天源在管建筑面积中，约有40万平方米存在诉讼风险。

业务极其仰赖融汇集团

招股书显示，融汇悦生活几乎全部收益来自向关联企业融汇集团及其联营公司所开发的物业提供基础物管服务及商业运营服务。

智通财经APP了解到，融汇悦与融汇集团建立了长期战略合作关系。自2006年成立公司以来，公司一直为融汇集团提供物业管理服务，自2008年以来一直为融汇集团提供商业运营服务。

2018-2020年，融汇悦生活向融汇集团及其联营公司开发的物业提供基础物管服务产生的收益分别占比高达99.5%、99.5%及99.6%;向融汇集团及其联营公司所开发的商业物业提供商业运营服务产生的收益分别占比高达99.2%、100.0%及100.0%。

挥别往日合作伙伴林文镜，与融侨分家后，黄祖仕重组融汇集团，扎根在重庆。

据了解，融汇集团拥有逾17年的房地产开发经验，并从事涵盖房地产、酒店管理、建造工程、园林工程及化工等行业的全面业务。融汇以重庆、福建、山东、安徽为主要战略基地，辐射周边，截至2020年末，该集团在重庆、济南、福州及芜湖拥有58个项目。

不过，这也同步意味着，融汇悦的外拓能力有所不足，与融汇集团深度绑定也就将深受其影响。融汇悦似乎也意识到了这点，在“风险因素”中提到：融汇集团运营、其按时实现开发计划的能力或根本无法实现开发计划或其开发新物业的能力的任何不利发展可能会影响融汇悦取得新物业管理服务合约及商业运营服务合约的能力。

值得注意的是，根据招股书的披露，黄祖仕的一双儿女也将迎来“资本首秀”。此次融汇悦IPO，黄祖仕与妻子陈新萍通过WC-Holding、Wong-Holding、Chan-Holding，手握94.96%的股权，是绝对的控股股东。黄祖仕的女儿黄丹青与弟弟黄威林未有持股，在经营上却拥有话语权，姐姐黄丹青担任董事会主席，黄威林任执行总裁。

而余下5.06%的股权，分别由独立第三方程熙通过Cheng-BVI持股2.45%，追随黄祖仕多年的融汇老将陈忠通过CZ-BVI持股2.59%。