13家券商机构正在唇枪舌剑 矛头都指向了富力地产(02777)

近日，富力地产(02777)公布2016年度业绩一事已落下帷幕，不过，由公司业绩引发的一场唇枪舌战正在进行中。据智通财经不完全统计，截止发稿时，共有13家券商大行和机构参与战事。

值得一提的是，参战方主要围绕富力地产的“高负债”、“A股上市”、“毛利率下滑”等问题进行激辩。“唱多”和“唱空”两派势均力敌，难解难分。

业绩符合预期给予“买入”

在市况火爆的2016年，富力地产实现全年合同销售额为609亿元人民币，仅略微超过原定600亿目标约1%，增速相比同业尽显乏力。

根据业绩公告显示，2016年，富力地产的营业额为537.3亿元，同比增加21%，年内盈利70.56亿元，同比增加5%。

智通财经注意到，在富力地产于3月10日召开2016年度业绩会后的第三天，包括高盛、野村在内的多家大行就发表报告唱多富力地产并提升目标价。

汇丰证券给予富力地产“买入”评级，该行认为，富力地产去年业绩焦点是较预期为高的末期股息，等同6.5%股息率。汇丰证券称，由于管理层预期2017年销售目标730亿元人民币，高于该行预期，因此上调2017及2018年核心盈利各6%及5%。

野村也在同一时间表示要“买入”富力地产，甚至认为该公司是行业首选。该行认为，富力地产2016年业绩良好，盈利胜预期，收入按年升21.3%至537亿元人民币，核心盈利按年升9.1%至65亿元，较市场预期高于3%，但与野村预测相若。野村称，富力估值仍吸引，现价相当于今财年预测市盈率4.6倍，而行业平均为7.3倍。

加入唱多军团的还有大和资本。大和发表研报表示，调高富力地产目标价，由12.9港元上调10%，至14.2港元，维持“买入”评级。此外，大和认为截至去年底止，富力仍有总值440亿元人民币合约销售未入帐，认为会支持今年盈利表现。此外，集团计划在A股上市也会带来正面刺激。

公司风险高应“减持”

（部分研报  来源：智通财经网数据中心）

2016年，富力地产营收净利双增长的业绩，以及较高的派息等表现，给了一些券商大行良好的印象。不过，另外一批分析员却因绕不过富力地产“负债比率高企”“毛利率下滑”等问题，给予公司“减持”评级。

根据富力地产公告显示，截止2016年12月31日，富力地产的借款总额为1208.5亿元，净负债与总权益比率高达160%。2016年，富力地产非银行融资的加权平均成本为每年6.7%，合计银行贷款组合的实际利率为5.52%。

根据同花顺统计，2016年房企发债成本在2.9%-8.2%之间，平均成本为4.6%。如此看来，富力地产的融资成本还是高于行业平均水平。

摩根大通在3月13日发表研报指出，富力地产暂无计划降低负债比率，加上到A股上市存不确定性，即使最终完成了A股上市，对现有股东也有负面影响。另因进取的投地策略，集团需借贷派息，预计负债比率维持高企。

该行认为，富力地产管理层今年将会尽力通过会计准则，维持其强劲的利润增长，但期后或缺乏盈利增长动力，重申“减持”评级。并且，摩根大通指出富力地产项目的利息资本化累计达100亿元人民币，正待转化为卖楼成本，其利息支出占合同销售额比例为11%，是同行最高，认为富力毛利率将持续跑输市场。

在摩根大通发声后一天，申万研究也加入“看空”军团。申万研究指出富力地产2016 年业绩，超出预期约10%，但同期公司毛利率下滑以及资产负债表表现均弱于预期，因此将公司目标价从8.75 港元上调至10.50港元，并维持减持评级。

在申万研究看来，富力地产2016年宣布派发的高股息仍主要来自于不断增长的债务规模。“资产负债表仍承压、2016 年销售增长疲弱、土地储备布局欠佳。”申万研究给富力地产下了如此结论，并预计该公司的再融资成本将会有所反弹，且需要在核心城市布局获取更多土地以支持其销售增速。

值得一提的是，富力地产的债务问题也令评级机构穆迪担忧。3月24日，穆迪发表研究报告表示，已将富力地产的评级展望由“稳定”下调至“负面”，同时确认其“Ba3”的企业家族评级。穆迪指出，该变动反映关注富力地产财务风险增加，债务杠杆短期持续高企，如果内地今年信贷市场收紧，楼市转趋疲弱，将会为营运带来挑战。虽然去年合约销售额增加12%，营业额增加21%，但杠杆仍然较高，营业额对经调整债务比重降至43%。

对于富力地产的估值问题，南华金融在3月17日的研报中，旗帜鲜明的指出，富力地产毛利率下降、高周息率难以维持、且估值已偏高。

第五次冲刺A股能否成功

在业内人士看来，富力地产能否在A股上市募集资金是公司降低负债比率的关键渠道之一。

富力地产管理层曾在上述业绩会上表示，公司在2015年恢复A股申请上市计划，将于2017年持续推进。随着2016年下半年起，内地新上市审批程序进一步加快，集团积极推动上市申请进程，对2017年内在A股上市“抱有信心”。

虽然富力地产管理层曾对公司在A股上市有信心，但是券商机构依然坚持自己的观点。在申万研究看来，富力地产在2017 年实现A 股上市的可能性很小。

智通财经注意到，根据环球网的梳理，富力地产早在2005年8月就在香港上市，此后公司曾于2007年宣布回归A股，彼时富力地产董事长李思廉曾对媒体表示“富力地产将铁定在12月底回A股”，但此后由于国内资本市场环境发生重大变化，富力地产首次冲刺回归A股计划也被迫流产。

富力地产第二次试图回归A股是在2008年5月，最后却受累于房地产宏观调控而以失败告终。时至2010年5月，富力地产股东大会通过了“将发行A股计划有效期再延长一年”的决议，这是该公司第三次尝试回归A股。而在2012年，富力地产为回归A股进行了第四次努力，但最终还是因为IPO项目终止审查而搁浅。

2015年6月，富力再度宣布已重新启动在中国境内发行A股计划，聘请相关中介机构开展相关工作，并在当年11月第五次申请A股IPO。

有分析指，尽管富力地产早已经是H股上市公司，但一直在融资过程中存在局限、难以获得香港投资者的认同和支持，这直接导致富力地产无法有效利用资本市场的优势进行再融资。

而在野村看来，富力地产如果成功在A股上市，可以降低公司净负债率，也有利于估值重估，收窄其与A股中小型企业的估值差距。

不过，富力地产A股上市路频频受挫，此番第五次冲刺能否成功，有待观察。