伦敦房地产将面临自由落体式暴跌?

据智通财经了解，仅仅在过去的四年时间里，英国伦敦地区的房价大涨54%，一大波投资客赚得盆满钵满，但这依旧是投资者的天堂吗?

伦敦房地产看似是投资天堂，但许多分析师警告称，价格激增背后隐藏着即将到来的自由落体式暴跌。

房地产现衰退迹象

没错，伦敦房地产确实出现了降温的迹象，但这主要反映在交易量大幅下滑上，而不是全面降价。销售量回落是由于新政出台：据智通财经了解，英国从2016年4月1日开始，任何已经拥有房产的人在购买房产时，需要缴纳额外的3%印花税，无论是用于自住还是用于购房出租的投资。

根据智通财经调查发现，截至3月底的一年里，伦敦房价上涨13%，伦敦的房产均价约为552000 英镑， 3月份上涨了30000英镑，相当于每天增长1000英镑。房价在三月份飙升的主要原因有很多，其中最直接和关键的是，投资者们争先恐后地在4月1日推行3%额外印花税之前抢购房产。

令人担忧的是，如果市场价格持续高涨，着急的卖家和中介或将压低价格出售，而使市场进入价格下跌的恶性循环。

然而，并不是所有房子都遭遇滞销，比如二手房就比新楼盘抢手，导致这种情况的一大关键因素就是买房客支付能力欠缺，虽然这在整个伦敦都很普遍，尤其某些区域极其明显。

据劳埃德房产经济学家马丁·埃里斯(Martin Ellis)称，伦敦居民房贷占其税后薪资的比重在英国是最高的，高于历史平均水平。

伦敦外围房子更受青睐

据皇家特许测量师学会(RICS)首席经济学家罗宾逊称，借贷能力和房价是买家主要考虑的因素，这就很好解释了为什么东部那些价格便宜的房产比内伦敦的高价房更吸引人。

汉普顿住房研究总监Fionnuala Earley认同罗宾逊的观点，并称，像西边的哈默史密斯(Hammersmith)和东边的沃平(Wapping)这些较便宜的边缘位置特别受买家欢迎。这些区域的房子价格上涨较为缓慢，高额的印花税对这些地区影响较小，另外，上涨的房地产交易量能够提高该地区的声誉并增加未来发展前景。

伦敦市中心的国际投资客减少

近几年，伦敦市中心的高端房地产价格逐渐转变成下降趋势，这也削弱了外国买家的购买兴趣。而全球经济疲软、汇率波动和紧缩政策尤其对那些不是出于居住目的的投资客而言，更是大大降低了房产投资的兴趣。

约一半接受调查的人士预计，英国政府新出台的印花税政策及扩大房产权透明度的做法，也会进一步减少国际买家的购房兴趣。

脱欧公投或导致房产市场出现停滞

英国公投即将到来。Propcision的联合创始人米歇尔·里奇Michelle Ricci称，政府没有认识到像脱欧公投这样一个敏感的政治活动，会对房地产市场造成的压力，从而使市场印花税政策的变化显得没那么重要。

许多分析师一致认为，受6月23日的英国欧盟公投不明确的因素影响，或致使房地产市场的交易量和价格都出现停滞或下滑。

经济放缓，不能与伦敦市场的负面增长混为一谈。这就是为什么脱欧公投的结果将对房产市场尤其重要。

据英国房地产评估公司(Hometrack)的主管Richard Donnell称，历史表明，只要经济和就业岗位继续增长，英国就不大可能出现房价同比下跌。

尽管如此，绝大多数评论家仍认为伦敦经济放缓将持续到明年，市中心的经济复苏则可能需要更长时间。

国际房地产咨询机构第一太平戴维斯(Savills)的主管卢西恩·库克(Lucian·Cook)称，英国经济放缓的催化剂是政府于2014年出台新的印花税政策，即对额外房产加收3%的印花税。在次级市场中，房地产市场要完全消化这些政策或需要几年时间。