当面临史上最严调控 114亿拿地的中骏置业（01966）走到十字路口

2016年，火热的房市令地产股涨势迅猛。中骏置业（01966）这只市值不足百亿的地产股，股价也在8个月内实现翻倍。如今，其市盈率依然只有4倍出头。

然而，史上最强楼市调控却在此时不期而至。当低估值“遇见”最强调控会擦出什么样的火花呢？

业绩增长迅速

港股市场是一个以“业绩为王”的市场，而中骏置业的股价表现紧紧也贴合了其业绩的变化。

智通财经注意到，中骏置业2011年的合计年化营业收入为46.47亿元，到了2016这一数字变为138.69亿元，约为6年前的3倍。摊薄净资产收益率达到27.03%。而其股价也从2011年的最低价1.06港元，最高上涨至2017年3月27日的3.12港元。

（数据来源：同花顺iFinD）

年报显示，中骏置业的业务当中，预计2017年竣工的物业规划建筑面积约83.5万平方米，其中，中骏置业占100%权益的为29.3万平方米，其余54.2万平方米至少占50%以上权益。可以想见，这会给中骏置业年未来一段时期的业绩带来保障。

智通财经注意到，中骏置业于5月11日发布公告，2017年4月，集团实现合同销售金额约人民币17.02亿元人民币（如无特别说明，单位下同），同比增长29%;合同销售面积98744平方米，同比减少14%。

1-4月，集团实现累计合同销售金额约人民币84.91亿元，同比增长51%;累计合同销售面积49.64万平方米，同比增长37%。1-4月的平均销售价格为每平方米人民币17105元。

斥资百亿拿地

作为地产开发商，土地储备自然是经营的重要一环。智通财经注意到，中骏置业2016年斥资114.27亿元，通过竞拍、收购目标企业等方式，直接或间接持有土地共计95.73万平方米，地上可建面积约169.8万平方米（详见下表）。

（数据来源：中骏置业2016年财务报告）

负债率稳中有升

智通财经注意到，中骏置业随着业务的扩大，其负债率也在稳步上扬，2016年上升至76.25%。

（数据来源：同花顺iFinD）

同部分市值较大的内房股比较可以发现，中骏置业的负债率在同行中是偏高的。

那么，这家公司的偿债能力如何呢？短期来看，根据年报数据，中骏置业流动负债为228.86亿元，其中，一年内银行及其他贷款34.27亿元。流动资产为，309.21亿元，其中现金及现金等价物为72.11亿元。

此外，中骏置业4月21日发布公告称，公司将额外发行于2022年到期的3亿美元5.875%的优先票据，将与于2017年3月10日发行的于2022年到期的2亿美元5.875%的优先票据合并并组成为单一系列。

短期来看，中骏置业的负债水平不会对其经营造成重大影响。

获总裁连续增持

3月末。中骏置业主席、总裁兼执行董事黄朝阳以3港元左右的价格，增持自家股份1210万股，耗资约3600万港元。总裁在股价长期高位大手笔增持，似乎对公司发展颇有信心。

最强调控“来袭” 谁将主宰沉浮？

智通财经注意到，进入四月，中骏置业股价开始在高位横盘整理，甚至开始缓慢震荡下行。这恐怕有调控的“功劳”。

据报道,今年以来，全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次。

智通财经获悉，从5月1日起，北京首套房贷款利率折扣取消，二套房的贷款利率由基准利率(4.9%)上调20%，也就是执行5.88%的年利率。

随北京之后，上海的多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先行业统一的9折，上调到95折甚至基准。5月4日，上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管 规范商品住房预销售行为的通知》，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。

这些调控措施给成交量带来了直接影响，数据显示，5月1日至5月7日，上海市新建商品住宅成交面积16.5万平方米，环比减少12.8%。

智通财经注意到，上海地区2016年的合同销售金额占到中骏置业总合同销售金额的32.4%。

年报显示，泉州地区的合同销售金额，占中骏置业2016年总合同销售金额15.1%。智通财经注意到，泉州住房公积金管理委员会4月8日发布的《关于调整住房公积金政策的通知》公布了多项调控措施，其中主要包括，职工家庭二套房使用住房公积金贷款购房的，首付比例提升至40%；双职工最高贷款额度从80万元下调至60万元；取消公积金抵首付，需缴交2成后才可提取等等。

考虑到中骏置业目前仅4.22倍PE，1.17倍PE，股息率也超过6%，质地上乘。从5月的业绩报告来看，尽管销售面积下滑了14%，但销售金额大增29%，因此难言调控究竟将对其造成了多大影响，相信6月份的业绩报告会进一步给出答案。