谁有钱谁笑到最后，碧桂园服务（06098）先后拿下富力物业、彩生活

碧桂园服务刚刚宣布以不超过100亿元收购富力物业，去年则以49亿元收购蓝光嘉宝的，上半年以30亿收购苏宁旗下银河物业。而这场收并购游戏还远没有到达顶峰，摆在货架上的500亿恒大物业仍在等待买家。

在不久前的2021博鳌房地产论坛上，花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官潘军曾谈到：“2014年把一个大家都不看好的行业——物业管理送上市了，这是最令人得意的事情。”

潘军当时表示，现在我们看到物业管理行业里面创造了一些很奇特的现象，就是子公司比母公司的市值还高，这是从彩生活开始的。

言语之间，潘军依旧充满着自豪，或许这就是他对彩生活的“道别”。

9月28日深夜，碧桂园服务发布公告称，间接全资附属公司碧桂园物业香港与彩生活服务签订股权转让协议，将收购目标公司的全部股权。

目标集团为彩生活服务的核心资产，其中包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美。

完成收购事项后，碧桂园服务将持有目标公司100%股权，并间接持有核心资产公司100%股权，而目标集团将成为附属公司，其业绩、资产及负债将会于账目内综合入账。

碧桂园服务认为，收购事项将补充集团业务，并进一步扩大集团业务的规模和覆盖范围，促进集团社区增值服务及其他服务的发展，尤其促进集团在商业物业管理的发展，增强集团在市场上的影响及竞争力，有助集团的长期稳定发展，稳固行业龙头地位。

按照协议，目标公司应保留净资产人民币5亿元(其中货币资金不低于人民币2亿元)，其他部分归属于彩生活服务。

2020年度，目标公司未经审计的除税前溢利约为4.12亿元，除税后溢利约为3.09亿元。

对比彩生活2020年的数据，后者实现总收入约为35.96亿元，毛利约为12.08亿元，净利润约为5.42亿元，公司股东应占净利润约为5.02亿元。

目前，彩生活的总市值也只达到约37亿港元。

值得注意的是，双方还签署了非竞争协议，自交割日起五年内，除经碧桂园物业香港的同意外，彩生活服务、彩生活服务的关联公司、保证人壹及其各自直接或间接控股的公司不得直接或间接接管任何有可能在收购事项范围内的项目、与目标公司正在或准备洽谈的项目形成竞争性关系或作出不利其经营管理的行为。

碧桂园服务拿下的这部分资产，基本上是彩生活旗下所有核心资产。这项交易后无异于将整个上市平台出售，后续留给这个平台更有可能的结果便是私有化退市，抑或成为“仙股”。

在8月末彩生活业绩会上，潘军还表示要重新焕发物业第一股的活力;在2021年的7月份，彩生活和花样年曾发布公告称，可能对旗下商业物业进行分拆。

形势变化如此之快，彩生活之所以急于摆上货架，或许与母公司花样年的财务情况急速恶化有关。

近日，标普、穆迪、惠誉纷纷下调了花样年的评级。根据标普统计，花样年有约7.62亿美元债在年底到期，有11.5亿美元债将在2022年到期。同时，由于债息率处于高位，可能导致花样年无法发行新债券，再融资风险加剧。

在物业行业进入主流房地产市场之前，彩生活是“物业第一股”，是不少投资者心目中的物业龙头企业，也是市场上主动发起收并购的一方，远非今日可比。

2015年，彩生活斥资3.3亿全盘收购深圳市开元国际物业管理有限公司，拉开了花样年组建物业联盟的序幕;2016年，花样年物业联合体以20亿元价格收购万达旗下的万达物业，也就是万象美物业。

彩生活成为了物业行业内第一个吃到收并购红利，顺利成为了资本市场上的宠儿。随后两年便成了它的高光时刻，是当之无愧的行业龙头。

然而，随着时代的改变，彩生活并没有适应行业的巨变，或者说对于这场改变力不从心了，逐渐从龙头变成了追赶者，到如今的掉队。

当时代抛弃你时，连一声再见都不会说。

此次交易的收购方，正是新时代的“航母”碧桂园服务，刚刚宣布以不超过100亿元收购富力物业，去年则以49亿元收购蓝光嘉宝的，上半年以30亿收购苏宁旗下银河物业。

在这个物业大时代中，碧桂园服务引领了新的潮流。而这场收并购游戏还远没有到达顶峰，摆在货架上的500亿恒大物业仍在等待买家。

本文转发自华尔街见闻，原出处为观点地产网原创文章，作者李标原文标题：《告别“物业第一股”?碧桂园服务33亿收购彩生活核心资产》；智通财经编辑：文文。