明源地产研究院：详解碧桂园（02007）的成本控制

调控之下，一二线城市项目（特别是改善型、高端项目）的预售证审批受阻，不少开发商4月份的销售额断崖式下滑。碧桂园却还好。受益于三四线楼市回暖，4月份，其销售面积同比上涨了107%，很好地平滑了销售业绩。

即便之前三四五线城市低迷之际，碧桂园依然能够赚钱。这得益于碧桂园在拿地、融资、开发建设等全产业链都能做到很好的成本控制，使得其产品的品质比当地平均水平高2~3个档次，而价格却只比当地高一个档次。

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通过参与一级开发、逆势布局

郊区大盘战略等手段

地价拿下大量优质土地

去年，碧桂园共获取413宗土地，预期建筑面积为8752万平米。今年，碧桂园依然十分凶猛。1-4月，其拿地金额已达535亿元，规划建筑面积达1249万平米！

▲中国指数研究院、明源地产研究院

碧桂园之所以敢于大肆拿地，在于其拿的地很便宜。以2016年获取的土地为例，其属于碧桂园股东的预期建筑面积约6381万平米，平均地价为2008元/平米。

今年1-4月，平均地价上升到了4283元/平米，是因为碧桂园加大了在一二线及周边热点城市拓展的力度。

一、房企参与土地一级开发，以挂牌价获取土地

城中村改造的“郑州模式”，让当地不少开发商赚得盆满钵满，因为谁做拆迁和土地平整谁就就能拿到这块地，由于地价低，利润极高。

碧桂园2007年上半年开始进入土地一级开发领域。通过与建筑工程公司合作，参与新城的一级开发，藉此换得核心地块资源。

因为在新老“双城模式”下的城市，政府大多没有钱修路、修桥、修公园等基础设施，联合本地建筑工程公司，请其修建基础配套，碧桂园替政府垫资代付工程款。作为回报，政府会在新城的优势地段或是核心地块给予诸多支持与优惠，碧桂园能以政府挂牌的价格获得核心的地块资源，转化为了其巨大的优势。

二、契合政府规划需要，推行郊区大盘战略

碧桂园在一线城市周边及二、三、四线城市发展配套完善的高品质物业项目，既适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的需求；又契合了当地经济发展和政府对城市区域规划的需要，深得地方政府的心。

以前，碧桂园购买土地，一出手就是几千甚至上万亩，通过在城郊或新城区囤积土地，以及五星级酒店配套开发，可以有效降低拿地成本。比如原来广州凤凰城，一夜之间，80栋楼同时施工，规模之大，令人难以想象。但其一期土地价格低至每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩6.8万元。有些地价由于低得出奇，更是被业内称为“零地价”，尤以碧桂园在湖南张家界“零地价”拿地最为著名。

现在，这种策略即便在三四五线也较难实施了。一二线城市更是基本没有可能。加上控制风险的需要，碧桂园也在转变策略。

三、一二线全员拿地、合作拿地，参与旧改

去年碧桂园一线城市事业部虽然参与了大大小小的土地拍卖约50场，但斩获土地的数量寥寥无几。

对此，碧桂园改变策略，转为采用合作拿地、股权收购，参与城市旧改的方式，为锁定更多目标，更推出全员拿地模式。

2016年6月3日，碧桂园宣布深广瀛集团、汇联金融服务控股有限公司三方就深圳龙岗中心城片区项目合作，在龙岗获取约260万平米建面的项目，货值约1000亿！

而早在2015年7月28日，碧桂园就以股权收购的方式，获取了深圳坂田的两个新地块。同年2月3日，碧桂园以股权收购的方式获取位于深圳龙岗一项目。

……

通过合作、股权收购进入一线城市，是碧桂园的必由之路。鉴于这种土地信息远比公开招拍挂闭塞得多，碧桂园拿出了全民营销的阵势，开启全员拿地模式！一是扩大信息来源；二是加大放权力度；最后，拿地还要纳入考核。

四、逆势布局，在别人恐慌时拿下优质土地

非常成功的投资一定是别人贪婪时你恐惧，别人恐惧时你贪婪。因为当大家都抢着拿地的时候，价格一定是很高的。

碧桂园在过去几次调控的低谷期，都逆势储备了大量优质土地。最典型的是，这两年，碧桂园的重心逐渐往一二线城市转移，但早在2014年，当其他房企谈三四线色变的时候，碧桂园去年却拼命在三四线城市低价拿地，很多人表示看不懂……

现在，大家都懂了。随着调控开始显现威力，一二线要么拿不到预售证，要么限价，而三四线城市却逐步升温。碧桂园三四线城市项目的热销，很好地熨平了一二线调控对业绩带来的冲击。

引入战略投资、多渠道融资

以低成本新债还高成本旧债

降低融资成本

现在这个阶段，谈成本，不谈融资就是耍流氓。融资成本的高低，已经成为房企角逐的主战场之一。

2016年全年业绩发布会上，许家印即指出，从今年开始，恒大要实施“规模+效益”的发展战略，从各个环节节省成本。其中的关键是降低财务费用。因为“利率降一个点就能省几十亿的融资成本……”

碧桂园的销售、回款、现金流情况均较好，但是，依然需要大量融资。而低成本的融资也是其成本控制极其重要的一环。

一、引入中国平安，提高自身信用评级

2015年4月1日，碧桂园宣布出让9.9%股权，引入中国平安股权投资成为碧桂园第二大股东。

一些人认为碧桂园是由于资金紧张才引入险资，而事实上，截至2014年底，碧桂园可用现金达272亿元，可以覆盖1.8倍短期债务，融资需求并不迫切。

平安成为第二大股东后并没有派董事进入碧桂园，并不影响公司的经营决策，但碧桂园的信用评级却可以藉此大幅提高，信用评级越高，在资本市场融资的利率就越低。

明源君认为，引进中国平安对碧桂园的加权平均借贷成本从2014年的8.5%以上，降低到2015年的6.88%，以及2016年的5.66%起到了极其重要的作用。

二、抓住时间的窗口，大规模融入资金

碧桂园十分善于抓住一切机会融资。自2015年公司债放闸以来，其合计发行了387亿元公司债（如下表），有息负债规模大幅增加至1362亿元，较2015年同比增长52%。由于业绩优异受评级公司及主要金融机构认可和支持，加上长短期借贷、境内外借贷分布均衡，碧桂园加权平均借贷成本为5.66%！

▲来源：公司公告、明源地产研究院

国内最早发行购房尾款ABS的是世茂，可是，发行规模（超百亿元）最大的却是碧桂园。以去年6月29日宣布发行的两笔购房尾款ABS为例，发行金额分别为48亿元及14.11亿元，合计62.11亿元，所得款项用于公司日常运营。这两笔资产支持证券的优先级份额发行利率均在4.5%-6.0%（如下图）。

▲来源：公司公告、明源地产研究院

2016年年初碧桂园控股发行的3+2年私募债15碧桂园01的中债估值4.88%。相比之下，发行的购房尾款ABS似乎并无优势。但相比公司的总体融资成本，购房尾款ABS还是有一定成本优势的。2016年上半年，资金平均加权借贷成本为5.76%！

调控之后，购房尾款ABS的通道已经关闭。为何碧桂园却能牢牢抓住？这与碧桂园的人才储备有关。其在2014念就组建了金融部和资本市场信息部。前者负责融资，后者则负责与资本市场沟通。两个部门合力在全球范围内比较所有资本市场工具，等到窗口时机一成熟，就立马开干。

三、增大海外融资力度，优化债务结构

调控之后，国内融资渠道被限制。为了输血，不少房企只能求助于成本很高的信托。碧桂园则将目光转向海外。

事实上，碧桂园海外融资和国内融资比例长期保持对半开的状态。境外资金利率比国内低很多，而且资金来源丰富。即便有汇率风险，但只要做适当的对冲，也比在国内融资要划算很多。

▲来源：Wind资讯、明源地产研究院

例如，2016年9月碧桂园成功为6.5亿美元优先票据定价，7年期折扣发行后票息仅仅为4.75%，创造了碧桂园美元优先票据发行的历史最低成本！

类似的融资案例还有很多，这无疑极大地帮助碧桂园降低了融资成本，优化了公司的债务结构。

四、用低成本的新债，还高成本的旧债

债务结构优化上，碧桂园一方面不断引入成本更低的新债，进行整体债务替换（比如当公司发现某笔债务利率过高，即使还没有到期，在窗口期也会用成本更低的资本去赎回），降低整体债务成本。另一方面，碧桂园努力提升中长期债务占比，以此实现企业整体经营风险的下降。

在还贷日期上，则不把很多还贷堆放在同一年或是半年内，以保证正常的经营节奏不被打乱。

不斤斤计较于内部控制

而是全产业链整合资源

降低建安成本

对于一线和部分二线城市来说，控制建安成本已经没那么重要了（由于调控时期限价，因此比不调控的时候又要重要一些）。可是，对于深耕三四五线城市的碧桂园来说，这却是其核心竞争力之一。碧桂园主要从设计、采购和工程三个方面对成本严格控制，使得其能够做到做出高两三个档次的产品，价格却只高一个档次。

一、设计成本控制

设计决定了工程成本的70%~80%，因此，在设计阶段进行成本控制与优化的重要性不言而喻。

(1)前期设计成本控制：户型丰富，直接套用

碧桂园有自己的设计院，以及数百个成熟户型，能够盖各地气候、习惯等因素所需要的各种户型设计。这些成熟图纸包含了充足的信息，比如，每扇门与墙壁之间的缝隙宽度多大才最合理，瓷砖应该采用哪种方式铺设，开关面板设计在房屋的哪个位置，可以让业主摸起来更舒服等。如此，一旦有新项目，碧桂园按照既有图纸，稍作调整，甚至不改变就可以进入施工程序。

(2)过程设计成本控制：优化设计，减少变更

碧桂园是高周转模式。因此，设计必须一次作对。对此，碧桂园延长设计时间，加大设计投入，从根本上减小施工中的变更洽谈发生量。对于像智能化系统、消防系统等专业性强的分包项目，由投标方在招标过程中对图纸进行专业优化。

二、采购成本控制

碧桂园建筑部品的采购普遍采用沃尔玛式集中采购体系，即通过统一采购的模式降低成本并实现连锁经营，实施“中央控制、门店执行”体系，并不断消减向单一供应商采购总额的比例。因此，碧桂园的建筑价普遍比竞争对手低，使得其可以给客户让利。

三、工程成本控制

碧桂园使用的项目管理ERP系统，要求除了在做到各种原材料价格最低后，还要在工序上控制成本。

第一，人、材、机的督查，以及协调

第二，控制进度，工序穿插，缩短工期

进度快，大型设备的周转费、材料租赁费以及人工费都会减少。能否成功地控制精度直接影响项目的资金运作和成本。

碧桂园工程是各工程公司负责进行的，设计参建单位多，协调管理工作量大，但各项目通过执行整个片区的整体开发建设计划，并做各项工作的穿插和组织，极大地缩短了时间。

第三，加强组织、管理，严把现场签证

项目部做好整个项目的施工组织，保证各专业施工及时进场和穿插。同时，加强管理，抓好施工的质量和安全，确保施工顺利进行，保证施工进度。

过程中，预算部同工程部及监理单位共同协商，把质量要求、工艺要求、施工部位、工程质量等罗列清楚，严把现场签证。

第四，查漏补缺，确保竣工结算正确性

工程进入收尾决算阶段后，快速组织人员、机械退场，留守人员积极组织工程技术资料移交和办理竣工决算手续，尽可能将竣工结算成本降到最低。同时要对工程的人工费、机械使用费、材料费、管理费等各项费用进行分析、比较、查漏补缺，确保竣工结算的正确性与完整性。

四、一体化开发，全产业链成本控制

国内房地产成本管理更多着眼于基于房地产项目的全生命周期、以过程管控、聚焦合同和全员参与的成本管理理念，以此来减少建筑材料和人工成本等各类成本浪费，实现成本管理的充分“节流”。

碧桂园成本管控的典型特征不在于微观的“斤斤计较的内部成本控制”，而是宏观视野上颠覆传统外包的模式，实现了项目从拿地、规划、方案设计、建筑施工、装修熬销售和物业管理整个作业链条的完美结合，通吃地产产业链条各环节的利润，这一点连万科和王石都惊叹不已。

由于布局了全产业链，碧桂园几乎亲自扮演了房地产开发程序的各个角色——从项目的设计、建筑、装修、销售直至项目建成后的物业管理均由其承担及实施。碧桂园有自己的一套产品标准，大到设计方案、小到装修材料都有严格规定，总部掌握标准的制定和创新，地区公司只需严格执行。从而确保能够长期有效的控制开发成本，并赚取开发中的每一笔利润！

当然，碧桂园的这种模式并非一帆风顺。这种产业链条整合极大地缩小了外部交易成本（谈判成本、信息成本），却也带来了碧桂园内部组织成本和沟通成本。对此，碧桂园针对内部产业链条不断进行微观细化的成本管控。比如，通过对产品、材料、流程等多维度的精耕细作和持续创新，完善碧桂园的小成本管控体系。

小结：

2014年，市场不好，碧桂园推行全民营销，导致营销费用上升；同时，碧桂园还推行同心共享计划，全员都可以跟投，去年，碧桂园江苏区域总裁刘森峰仅年终奖就1个亿，如果加上跟投的收入，会更多！

这两块，碧桂园花起钱来毫不手软，因此，其才能够获得超常规的发展。其实这两块的成本占总成本并不高。充分调动人的积极性，实现快速去化，比砸在手里，要划算得多……去年以来，碧桂园的高质量增长获得了资本市场的认可，股价表现因此十分强劲。这无疑又会进一步提高碧桂园的评级，降低其融资成本！

因此，成本管理的目的是保证成本的支出能获得最有效的收益。成本控制不等于省钱，花得多浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花得有效才是关键！

本文来自于"明源地产研究院"微信公众帐号,作者艾振强。（编辑：文文）