万科(02202)深地铁联推“轨道+物业”模式 剑指国内外市场

2016年6月12日，由深圳地铁集团与万科集团联合主办的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”在深圳举行。论坛上，深圳地铁、万科与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等单位分别签署了四项备忘录，就深化深圳地铁与万科在地铁四期轨网上的战略合作，探索城市轨道建设PPP新模式，以及在更多城市推广“轨道+物业”模式等内容达成合作意向。

根据此次签署的备忘录，深圳地铁与万科集团拟在地铁四期轨网建设和沿线土地开发中创新合作模式，遵照市场规则以“轨道+物业”模式参与深圳轨道交通及上盖物业项目的建设。

此次签约，标志着深圳地铁与万科在对外复制输出“轨道+物业”模式上迈出了重要一步，未来双方的合作，将不仅仅限于深圳。

“轨道+物业”模式将带来丰富项目资源

对于万科而言，通过和深圳地铁合作，公司将有机会在地铁沿线获得源源不断的开发资源，“轨道+物业”的开发模式也为公司参与新一轮城镇化建设提供了契机。

王石在讲话中称，万科的投资策略是城市群，以中心城市为主的城市群。而不是按照一二三线城市这种分类来投资。

王石表示，在推动城市建设方面，深圳地铁集团和万科有共同的追求。万科很荣幸能够和深圳地铁集团携手，全面开展战略合作关系。深圳地铁集团所建立的“轨道+物业”模式，与万科围绕地铁提供城市配套服务的战略高度契合。与深圳地铁集团的合作，将为万科带来长期发展机会。随着轨道线路的延伸，万科将有机会在地铁沿线以合理价格获得源源不断的优质项目资源，让万科的全体股东，都能分享地铁时代的经济红利。

王石续称，目前，深圳地铁四期规划正在加快推进，深圳市轨道交通建设已经进入快车道，这为深圳地铁和万科的合作带来了难得的发展机遇。在深莞惠一体化背景下，城际轨道的互通互联，也将为双方未来的合作提供广阔空间。

王石相信，未来十年中国轨道交通将迎来快速发展。深圳地铁集团与万科的组合，通过强强联合、优势互补，有望成为PPP模式的建设标杆;双方共同打造的“轨道+物业”模式，也有望向更多城市复制推广，走向全国，甚至走出国门。

万科A复牌时间至少会延迟至7月1日以后

深圳地铁方面表示，将继续全力推进“地铁+万科”战略合作，有效发挥地铁集团专注轨道交通建设运营，共同拓展“东进战略”和“一带一路”的发展新空间。

另据新浪财经报道，在与深圳地铁的战略合作越来越清晰化、范围也进一步扩张之后，万科已初步确定不会在6月18日前直接复牌，而是会在6月17日左右向深交所提交关于引入深圳地铁的重组预案。

根据相关程序，深交所需要10个工作日审查并回覆预案。在此之后，万科才会再选择合适的时间复牌，据上述步骤推算，复牌时间至少将在7月1日之后。

具体合作与分配机制有待进一步公开

智通财经了解到，“轨道+物业”是指利用轨道交通带动土地开发，结合地铁车辆段、车站进行高强度综合开发，并设置公交换乘设施，建设集居住、商业、办公、酒店等多功能于一体的城市综合体，使土地开发与地铁车辆段、车站融为一体，从而解决百姓出行、生活问题。

从世界范围来看，香港地铁是“轨道+物业”发展的成功典范。港铁的成功与其车站和车辆段的上盖物业开发密不可分，收益用于地铁建设、运营。港铁物业开发相关房地产、物业租赁与管理收入占总利润的52%。

不过，在上述案例中，香港地铁即是轨道交通运营商，本身也是地产发展商和物业经营商。而在万科与深地铁的合作模式中，万科和深地铁分别有何"责权利"，能否无缝衔接、真正做到建设、运营和管理实现最高效率的统筹考虑，目前还要打一个问号。