新股研报 | 京城佳业(02210)今起招股，引入两名基石认购发售股份32.68%

- 京城佳业(02210)是一家立足首都的物业管理服务综合运营商，具备超过30年的运营历史，常年为首都企事业单位、公共机构和居民提供多元化物业管理服务。

- 招股日期︰10月29日至11月3日

- 上市日期︰11月10日

- 独家保荐人︰中金

- 收款行︰工银亚洲

- 发售3,666.72万H股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权

- 每股招股价为8.28元至9.96元，集资最多3.65亿元，占总市值约25%，上市开支约5,670万元

- 按每手400股，入场费4,024.15元

- 以上限价9.96元计算，市值约14.6亿元(若以21年首五个月经调整纯利，估算今年纯利约为9,324万人民币，市盈率约13.6倍)

- 截至21年5月底 ，平均资产净值约4.53亿人民币

- 公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)

业务︰

- 18至20年收入分别为9.17亿人民币、10.4亿人民币、10.9亿人民币，21年首五个月收入为4.78亿人民币。

- 18至20年毛利分别为1.91亿人民币、2.07亿人民币、2.26亿人民币，21年首五个月毛利为1.17亿人民币。

- 18至20年纯利分别为4,137万人民币、5,111万人民币、6,875万人民币，21年首五个月纯利为3,837万人民币。

- 18至20年经调整纯利分别为4,137万人民币、5,111万人民币、6,875万人民币，21年首五个月经调整纯利为3,885万人民币(若扣除上市开支)。

- 纯利增加主要由于物业管理服务收入随着住宅物业的在管建筑面积及平均物业管理费率两者的增加而有所增加，以及社区增值服务收入因于20年管理额外三间食堂而有所增加；及行政开支随着20年中国政府因应疫情而给予社保减免而有所减少。

- 公司历史可追溯至1991年，彼时开始为北京城建集团开发的物业提供物业管理服务。目前公司是全国知名的物业管理品牌，是最先走进北京胡同物业管理的物业管理服务提供商，承担了国家体育场(鸟巢)、政府办公大楼、国资委控制的企业集团等在市场上具影响力的项目的物业管理及相关服务。

- 截至21年5月底，公司签约建筑面积和在管建筑面积分别为3,230万平方米和3,050万平方米。截至同日，公司于京津冀地区的在管建筑面积为2,730万平方米，占在管建筑面积的89.4%。根据中指院的资料，按综合实力计，公司在2021年中国物业服务百强企业中排名第24。

- 截至21年5月底，公司共管理183个物业，包括121个住宅物业、29个商业物业、26个公共及其他物业以及七个胡同，在管建筑面积分别为2,140万平方米、120万平方米、160万平方米及640万平方米。

- 来自五大客户的收入占20年收入约25.8%，来自最大客户北京城建集团则占16.6%。

- 集资所得其中60%资金，用作战略投资及收购机会，25%的资金将用作发展增值服务，10%将用于信息技术基础设施及智能设备开发及升级，其余5%将用于补充公司营运资金及一般公司用途。

基石投资者︰

- 引入2名基石投资者，合共认购9,000万港元，其中包括投资管理公司Keltic及深圳上市公司广联达科技，分别认购5,500万元及3,500万元，按中间价计算，约占发售股份32.68%，设6个月禁售期。

上市后主要股东架构︰

- 城建集团持股74.15%

- 天街集团持股0.85%

- H股股东持股25%

简评︰

- 京城佳业(02210)是一家立足首都的物业管理服务综合运营商，具备超过30年的运营历史，常年为首都企事业单位、公共机构和居民提供多元化物业管理服务。

- 以上限价9.96元计算，市值约14.6亿元，若以21年首五个月经调整纯利，估算今年纯利约为9,324万人民币，市盈率约13.6倍。

本文由“信诚证券”供稿，作者：信诚证券分析师陈伯豪；智通财经编辑：韩永昌。