房企分拆物业如火如荼 明谋上市暗窥O2O潜在价值

本文来自微信号“港股通”，作者:林琦

虽然资本市场对于国内物业企业的热度有所降温，但今年来中国房地产企业整合或分拆物业公司的举措如火如荼，独立上市意图已是昭然若揭，但相当多企业更看重线上线下(O2O)结合所带来的巨大商业价值。

国内房地产市场已进入“白银时代”，每年新建房产规模难有大突破，大型房企急需找到新的业务增长点，原本处于从属地位的物业管理晋升为新看点。除了稳定的基础物业服务收入外，各家企业还希望探索出适合物业公司发展的O2O新路，扩大增值业务的贡献。

不过有业内人士认为，物业企业贴近社区、贴近业主的优势尚不能成为其发展O2O业务的核心竞争力，物业企业的O2O之路仍需继续探索。

物业公司分拆的目的还是为了上市，当年物业公司成为风口，股价甚至高于地产公司，刺激了地产公司分拆。物业分拆上市，既可以获得发展资金，也可以提升品牌价值，还可以在必要时为地产企业提供稳定现金流。

2014年彩生活(1778.HK)作为首家中资物业股上市之后，因物业公司属非周期属性，较地产股本身能够更高估值，一度成为市场的热点;不过随着近期地产股的估值回升，市场对于物业股的关注度已有所降温。

目前共有彩生活、中海物业(2669.HK)、绿城服务(2869.HK)等五家物业服务企业在港上市。

尽管在资本市场有所降温，但房地产企业对于物业公司的资本运作保持相当高热度。

今年2月滨江集团(002244.SZ)拆分物业板块;

3月雅居乐(3383.HK)透露正筹划将物业管理业务分拆并独立上市，富力地产(2777.HK)亦成立物业服务集团，万科(000002.SZ)则宣布万科物业引入私募基金博裕资本和58同城(WUBA.N)母公司58集团两家战略投资者。

4月旭辉集团(0884.HK)旗下东升物业在国内新三板挂牌;

6月绿地(600606.SS)将旗下绿地物业出售给雅居乐物业。

据中国指数研究院6月中推出的《2017中国物业服务百强企业研究报告》，南都物业和碧桂园物业已报送招股材料，有望成为首批A股上市的物业服务企业。截止6月12日，已有49家国内物业服务企业挂牌新三板。

但是，开发企业要分拆物业管理上市实现资本化，首先还是要过三关：

第1关：规模。

物业管理的核心价值，不是物业管理的收入，这部分收入甚至可以忽略不计;而看好的是业主未来各种需求的价值，从这个角度上来看，业主数量不达到一定规模，价值也会被忽略不计。

彩生活就是在意识到这一点后，13年以来疯狂扩张，其管理和订约顾问服务的社区数量从13年底的615个激增到15年6月底的1700个，增加了1.8倍;管理和订约顾问服务的建筑面积从不足亿万方(9150万方)增加到15年6月低的2.7亿平方米;万科也从原先只管理自己小区，到今年开始物业管理服务输出，实现规模效应。由此看来，规模是物业管理实现资本化的第一关。

第2关：特色。

对于房企分拆的物业管理公司来讲，今天再照抄做一个彩生活意义不大，再模仿做一个万科物业好像竞争优势也不明显。那么分拆出来的物业管理公司的最大特点和优势又是什么?绿城可以提出高端物业管理服务理念;万科物业结合互联网搭建“睿服务”平台，让物业管理更加高效;彩生活则具有先发优势，目前业务已经遍布一二三线城市。到如今，如果分拆的物业管理公司找不到自身的优势定位，没有核心的竞争力，那不分拆也罢。

第3关，盈利。最难过的还是盈利关。先看彩生活，彩生活其实还是盈利的，但是盈利能力不高，从去年到今年的发展情况来看，压力也不小。彩生活14年的总收入为3.89亿元，而其13年管理面积已经达到2.05亿万方，平均物业净利润为0.7元/平方米/年。在管理量剧增的情况下每平方米利润却下滑了。所以彩生活虽然已经达到了很大的规模，但并没有完全找到最好的盈利模式，所谓的O2O实际并未实现。万科和中海的物业管理也都是盈利的，两者收入分别达到近20亿和17亿多(这两家收入是包干制和薪酬制混搭，区别于彩生活薪酬制)，而中海14年的平均物业净利润在1.38元/平米/年(但主要管理的社区偏中高档)。

这已经是行业翘楚了，但从盈利角度来说，还是压力巨大，或者说利润微乎其微，更不要说原先那些靠补贴运行的开发企业下属物管公司。更怕他们走向另一个极端，为了盈利，好不容易打下来的服务口碑和人气，被几千万或几个亿的收入全部消耗殆尽。好不容易积攒下来的口碑可是千金难买的，不是这点盈利可以换回来的。

三关都能过掉，也许分拆资本化是条好路。

两个万亿市场

随着国内房地产逐步迈入存量房市场，作为房企多元化业务的主要战略之一，物业管理业务的整合或分拆正进行得如火如荼。对于在住宅开发业务有一定规模、注重口碑和品牌维护的规模房企而言，通过物业管理服务作为切入点，将住宅和服务嫁接起来，可以提高消费终端客户的粘性，并通过增值服务挖掘新的盈利点。

目前在物业服务企业中，基础物业服务贡献收入仍占绝大多数。据中指院的物业百强企业报告统计，去年百强企业营收均值中，82.7%来自基础物业服务收入，17.3%来自多种经营收入，但是多种经营贡献近四成的利润。

据预测，未来五年国内的基础物业管理市场和社区增值服务市场规模将分别突破1万亿元人民币，物业管理行业迎来新一轮成长机遇期。

物业公司的现实价值在于帮助地产企业提升品牌价值和产品溢价，因为产品与服务是住宅产品的两翼，不能偏废;同时获得现金流和利润。

物业公司的潜在价值在于未来尚不确定的发展机会，不仅在于住宅小区的“围城效应”，物业拥有最后100米的管控红线，而且在未来的存量住房市场越来越大的大背景下，智慧社区改造、老房电梯改造、装修改造等领域存在潜在的巨大市场空间和地产转型发展机会。

通过三年持续收购，已成为国内最大物业公司的中民未来控股集团相当关注与物业服务紧密关联的社区金融和居家养老业务。

该公司董事长王晖此前示，公司发展模式就是以物业为入口、金融为手段、养老为特色。

在居家养老的需求中，上门家政和上门护理的需求占到了四成，因此中民未来的养老全产业链拓展路径，是通过收购的物业整合了相当多高黏性服务，在满足老人上门服务的需求后，再去扩展其他业务。

中民未来通过收购，已在中国东部、沿海及长江经济带等区域拥有多家拥有一级资质的物业公司，合计管理物业面积达到5.7亿平米，物业项目覆盖130个城市，服务近2,000万人口。根据其发展规划，未来数年内公司旗下的物业管理面积将超过18亿平米，覆盖人口超过6,000万。

O2O之路仍有待探索

在参股万科物业之时，58同城首席执行官(CEO)姚劲波曾公开发表评论称，“可以想象，在未来的社区生态内，从买房、卖房到托管闲置房，从一键上门服务、二手车及物品交易到定制化在线金融服务，最优质的管家服务和最便捷的互联网服务将无缝对接。”

碧桂园亦在其招股材料中表示，公司正在努力寻找机会与具有成熟运营模式及经验的电子商务和O2O平台运营商进行合作，有效整合线上和线下的服务，为业主及住户提供更多更便捷的服务。

物业分拆后，瞄准的是未来衍生出来的增值业务这块，包括物流、养老等。不过从实践来看，物业的资源很难转化成为它的核心优势。一个物业公司，管理几千户人家，要开发出新的商业模式，并没有想象的那么容易。

物业企业的增值业务大多是因为当时对O2O模式热捧的结果。冷静下来后，业内开始有新的一种看法，就是线上线下还是更多走的是两条线，物业管理在整合这两条线的过程中，起到的作用可能并没有想象中那么大。可以直接上淘宝和京东，为何要在物业的APP上转一手，除非你有额外的奖励或好处。但这种奖励又能持续多久呢?

（编辑：肖顺兰）