融创(01918)与万达的大生意中有道计算题：楼面价才1270元/m²!

7月10日，平地一声惊雷，国内堪称天价的地产行业大交易横空出世并炸翻了舆论圈——融创中国(01918)以631.7亿元收购万达商业部分资产。7月11日早间，融创发出公告正式披露，收购万达旗下位于中国的13个文化旅游项目公司91% 的权益和76家城市酒店100%的权益。

智通财经注意到，在关于此事铺天盖地的报道与讨论中，唯独缺少一道简单却重要的计算题——惯于买买买的融创，和万达的这笔大生意，到底成本几何?收购的这笔资产又价值几何?对于这两个触及生意本质的问题，鲜少有人关注。

房企收购资产，落点之一就是为了增加土地储备，这是扩大规模、支撑业绩必不可少的条件。即便在今年上半年史上最严楼市调控季，土地市场依然十分火爆。

从房企2017年上半年土地成交情况来看，土地溢价还是相对较高，许多房企转而通过并购之路增加土储。

并购，正是融创中国董事局主席孙宏斌的拿手好戏。就这项并购的大生意而言，公告显示，公司与万达商业订立框架协议，公司拟向万达商业收购13个文化旅游项目公司91%权益和76家城市酒店100%权益，代价分别为295.75亿元和335.9526亿元，总代价为631.7026亿元。

公告详细列出了这13个文旅项目，分别为：西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目。

数据显示，这13个文旅项目总建筑面积合计约为 5897 万平方米，其中，自持面积约为924 万平方米，可售面积约为 4973 万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%。表面上看，融创此番收购万达资产，总价较高，但只要做一道数学题，算一算楼面价，则可谓十分便宜。按照该等项目合计295.75亿的交易对价计算，平均楼面地价仅为约500元/平方米。

继续做数学题——即便不考虑这76家酒店资产，以本次交易总代价约632亿除以可供出售的土地面积4973万平方米，得出的平均楼面地价也只有1270元/平方米。这与当下国内二三线城市的土地价格来对比，也是相当便宜了。“如果从这个角度来考虑，酒店算是白送的资产。”一位业内人士分析称。

楼面价堪称“白菜价”，那这些土储又能提供多少可售货值?

值得注意的是，上述13个文旅项目主要位于强二线核心城市，如合肥、南昌、广州、海口等地近年楼市都十分火爆。另外，根据融创中国披露各个项目的建面情况来看 ，其中青岛和重庆两处面积最大，建面都大于800万平方米，桂林和昆明最小，建面不到300万平，其他9个项目的建面则介于300---500万平米。

据可查信息显示，万达旅游城在多个城市的平均销售价格均超过10000元/平方米，例如南昌万达旅游城现有项目销售均价为14500元/平方米。再以济南万达文旅519万平米建面为例，万达拿地的楼面价是2800元/平米，当初以66.75亿元底价拍得，如今周边楼盘最低15000元/平方米，高则单价在25000元/平方米以上。

根据上述分析，万达这13个文旅项目可供出售的建面储备总计约6000万平方米，如果按照上述万达旅游城的平均销售价格超过10000元/平方米来计算，也就是说，本次交易的接近6000万平方米的建面储备未来可供应货值至少在6000亿元以上。

以632亿撬动6000亿货值，融创中国的这笔大买卖可谓“天上掉下的馅饼”。

据悉，万达和融创双方将于一个月的尽调期结束后，签订正式股份转让协议并进行股权交割。

从融创公告看，万达给予了融创中国较好的付款条件：交易款项分为四次支付，并且承诺借款296亿元给融创支付对价。

智通财经注意到，截至2017年3月25日，融创中国总土地储备量为7912万平方米。今年以来，该公司在并购市场上大手笔投入获取土地资源，先后用于并购的资金超过1000亿元，加上此番收购万达文旅项目，该公司总土地储备已经超过1亿平方米，日渐逼近万科的土储。

融创中国在土地市场不停买买买，在销售上也表现强劲。上半年销售额已经突破千亿大关，达到1118.3亿元。根据孙宏斌在7月10日透露，该公司今年的实际目标是超过3000亿大关。