中国海外发展(00688)：昔日“三甲”重走规模路

本文来自“新北京楼市周刊”，作者彭耀广。

进入“颜时代”的中海开始提速。从2017年上半年成绩单来看，中海实现销售额约为1273.2亿港元，同比增长33.6%，但仍低于同级别房企增幅均值。不过，中海在土地市场表现却十分抢眼，拿地金额同比增幅近5倍。业内认为，盈利能力是中海的优势，但在销售规模上中海已经掉出房企第一梯队。中海新掌门人颜建国回归后，中海调整企业管理架构、拿地提速都反映出中海不再仅仅要求利润，也开始追求规模。不过，对于已掉队的中海来说，重回第一梯队仍是前路漫漫。

成绩单：销售增幅低于均值

2017年已过半，虽然从3月开始，各城市加强房地产市场调控，但今年上半年，在部分已公布2017年销售目标的企业中，大部分房企目标完成率已超50%，平均完成率已达59%，这说明房企销售目标整体完成情况形势较好。其中，中海今年上半年销售业绩表现可以用“中规中矩”来形容。

根据中海发布的公告显示，2017年上半年，中国海外系列公司的累计合约物业销售约为1273.2亿港元，累计楼面面积约为779.74万平方米，按销售金额排名位列行业第7位。按照全年2100亿港元销售目标来计算，中海半年时间内已完成60.6%的任务。与去年同期的952.57亿港元相比，增长了33.6%。

这也是颜建国回归后，中海交出的第一份半年成绩单。仅仅从销售增幅上来看，33.6%的增长率远远超过去年同期11.6%的增幅，纵向对比来看，中海实现了不错的业绩增长。但是，横向对比来看，相比于同一级别的其他房企而言，中海的业绩增幅则不尽如人意。

据中国指数研究院发布的2017年上半年房企销售排名显示，今年上半年销售额过千亿元的房企达到7家，销售额增长率平均达到61.87%，中海33.6%的增长率显然不太高。

以上半年业绩排名榜首的碧桂园为例，碧桂园及其附属公司，连同其合营公司和联营公司，共实现合同销售金额约2889.1亿元;合同销售建筑面积约3226万平方米，分别同比增长131%和106%。房企销售排行榜第8位的龙湖，今年上半年实现合同销售金额926.3亿元，同比增长140%。

事实上，近年来，中海的销售额一直处在稳定增长的状态，但在其他房企销售规模快速扩张的情况下，中海已明显掉队。据了解，2007年之前，万科和中海一直是中国房地产行业的前两名，随后被保利追上，而在前任董事会主席郝建民时代，中海地产2013年排名第5、2014年排名第7、2015年排名第6。2016年以1925.1亿元排名第6，但是相比恒大与万科的3731.5亿元和3622亿元，已经有了一定的差距。

策略生变：拿地凶猛

相比于销售业绩不算突出的增长，今年上半年中海在土地市场的表现则更令人瞩目。2017年上半年，中海共斥资358.67亿元获取了27宗地块，总土地面积203.3万平方米，总楼面面积633.46万平方米，应占楼面面积531.19万平方米。若包括中海宏洋在内，中海系上半年以总计404亿元收购获得了650.9万平方米的土储。

这与中海之前在土地市场一贯谨慎的风格明显不同，2017年上半年与去年同期数据相比可以看出，中海今年以来收购的土地规模与之相去甚远。资料显示，中海2016年上半年仅获取4宗地块，分别位于济南、香港、南昌、长春四个城市，共耗资81.98亿元，应占楼面面积228.02万平方米。

实际上，中海拿地节奏生变始于去年11月底，在2016年最后一个多月的时间里，中海耗资近160亿元，在11-12月合计拿下11宗地，并使得全年的土地收购数量激增至18宗。

显然，2017年中海亦延续了去年底的节奏，若加上7月新获取的福州闽侯、南京六合两宗地块，截至7月6日中海已斥资382亿元获取土储，逼近去年全年的409亿元。中海方面曾表示，2017年，中海土地市场的资本开支计划是1000亿元、1600万平方米，这就意味着今年下半年，中海在土地市场仍将积极拿地。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去多年，中海借助央企的资源优势，发起多次大型公司并购，这是中海获取土地储备的主要方式。近年来，大中城市地价上涨明显。在招拍挂市场硬碰硬，对房企的资金实力要求极高，过去的中海往往避开如此公开拿地。颜建国回归后，中海拿地方式显然有所变化，此前中海拿地略显保守，随着拿地节奏渐密，中海将驶入快车道。

目标4000亿：难回昔日地位

颜建国回归后，中海的变化不仅仅体现在拿地风格的转变，也包括对组织架构的调整。在2016年度业绩发布会上，颜建国曾称，中海对市场规划做出了一些修订，一些策略也会因变化的市场环境、状态做出相应调整，如在战略目标、组织架构、拿地方式、管控模式等方方面面进行优化。

近期有消息称，中海计划撤销郝建民设立的战略与风险管理部，新设运营管理部、海外事业部、创新业务发展部，恢复客户服务部等部门。

在业内人士看来，这些变化也意味着作为曾经的“利润王”，中海开始不仅仅要求利润，也开始追求规模化发展。颜建国也曾表示，中海会在规模与效益、机会与风险中做一些调整。

去年，中海曾提出2020年实现4000亿港元的销售目标和保持30%毛利率的盈利能力。颜建国上任之后也表示，中海的很多传统都将继承，包括原定的2020年希望达到4000亿港元、毛利率希望达到30%的目标。这意味着，掉队近十年的中海开始加速。

事实上，许多业内人士对于中海的前景是看好的，毕竟中海拥有极强的盈利能力以及丰富的土地储备。资料显示，中海通过整合中建、中信后，获得了极大规模的土地储备。在过去的三年间，中海地产通过并购获得了4000多万平方米的优质土地，总土地储备超过7000万平方米，在国内房企中排名前列。再加上今年中海在土地市场疯狂抢地，中海的土地储备可以支撑中海4000亿港元的目标。

不过仅从中海2020年4000亿港元的发展目标来看，相比曾经与之比肩或不及中海的万科、恒大、碧桂园等企业相比，目标仍然有所差距，毕竟在去年这三家企业的销售额已经接近4000亿元的大关。因此，未来中海的竞争对象会将锁定在龙湖、融创等快速增长的企业。

不过在严跃进看来，中海中规中矩的发展模式，在节奏上是跟不上一些创新力度强的企业的。因此中海更需要在销售规模做大的过程中，尝试做轻资产，比如在一些大型商业、文化等产业方面都值得企业去进行合作开发。这样才能够优化资产结构和提高企业估值。（编辑：曹柳萍）