华发物业服务（00982）：业态丰富增长明显 进入高质量上升通道

3月29日，华发物业服务发布2021年财报显示：公司实现收入为15.48亿元（单位：港元，下同），同比增长42.5%；归母净利润为1.88亿元，同比大幅增长411.0%；拥有人应占每股盈利1.8684港仙，业绩表现抢眼。

在智通财经APP看来，物业管理存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况，凸显其底线价值。而物管公司的管理服务水平、行业整合能力以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。2021年多家物管公司陆续发布盈喜，佐证了行业的发展潜力。  

由上可知，优质的物业管理公司仍具备成长属性。华发物业服务（00982）管理规模持续扩张，同时打造高品质生态型业务，增量业务稳中向好，奠定业绩增长持续性，同时关联地产公司华发集团为国企背景安全性高，不失为被投资者重点关注的标的。

物管规模扩张有力 助推业绩高增

自2020年6月剥离印刷业务、2020年9月终止酒店物业租赁经营业务以后，华发物业服务便形成了以物业管理服务为核心，酒店顾问及会展服务为辅助的“一核两翼”发展战略。

业务更加聚焦，持续放大公司在物管业务的优势。财报显示，华发物业服务管理覆盖北京、上海、广州、深 圳、武汉、重庆、南京等全国40个重点城市的物业组合，规模持续扩张，合约面积为3860万平方米，同比增长39.9%；总收费面积达2030万平方米，同比增长21.6%；合管比1.9，保证未来管理面积增长潜力，为实现规模效应与业主增值服务升级奠定良好基础。与此同时，公司向267项物业提供物业管理和增值服务。

从地区来看，公司的项目分布在经济最发达和增长最迅速的地区，其中粤港澳大湾区占比73%、环渤海区域占比15%，长三角区域占比5%，华中区域占比7%。

物管规模扩张有力，实现以珠海为大本营，辐射全国的覆盖范围，助推基础物业管理服务实现营收大幅增长，2021年，物业管理服务收入约15.28亿元，同比增长49%，占总营收比例约98.7%。

除此之外，公司酒店顾问及会展服务的业务也有新的突破。酒店顾问业务已成功覆盖西藏林芝、雄安新区、浙江绍兴、东澳岛等地区的高端酒店项目；华金国际会展圆满举办琴澳金融创新发展论坛、2021珠海国际设计周暨北京国际设计周珠海站在线活动等多个服务项目，充分展示了华金国际会展卓越的专业能力。2021年两项业务共计贡献营收1920.60万元。

总之，由于物业管理业务可以在疫情期间担任“防疫堡垒”重任，受疫情的激发，这一业务的社会价值进一步被外界认可，从而促使该公司这一业务爆发式增长，增厚其整体业绩。

专业领域不断丰富 多元业态蓄势储能

除了发挥住宅物业管理服务核心业务的“支柱作用”，华发物业服务还通过实施积极稳健的对外拓展策略扩大公司的业务规模和管理业态，发展多家专业子公司，提升多元化专业服务能力，进一步加快商办业务体系化发展，突破城市服务业务边界，拓展非住宅业态，加上科技赋能增值业务，多元业态为公司发展蓄势储能。

地区拓展方面，期内，公司在保持存量一二线城市物业管理项目稳定增长的同时，新增西藏林芝、云南昆明、广东梅州、江苏徐州等多个全国性物业管理项目，辐射范围不断扩大，规模与市占率进一步提升。

此外，凭借提供高水平物业管理服务的国企担当，华发物业服务在公建业态方面均有大量的项目和经验积累，代表项目包含拱北口岸、富山工业园、珠海国际会展中心等。国企背景及母公司的支持，使其未来在拓展公检法、医院、政府办公楼等公建类项目合约时具有明显优势，2021年公司于政府公建类业态发展取得进一步突破，非住宅业态全面开花，顺利承接林芝火车站、湛江边防支队、青茂口岸、珠海博物馆、珠海规划展览馆等多类项目，管理业态得到进一步丰富。

除了多元业态深入发展外，科技赋能增值业务亦成为公司的新亮点。为更贴近业主日常生活需求，形成多品类快速响应的服务优势，华发物业服务成功上线“华物优选”平台，为社区零售、美居业务、家政业务的线上运营奠定良好基础，逐步实现服务信息化。同时线下细分市场，丰富供应商资源和供给品类，满足多样化需求。线上线下运营一体化，打造社区经营拳头型产品，促进公司业主增值服务跨越式发展。2021年该业务实现收入1.36亿元，同比341%。

科技赋能下，华发物业服务的信息化升级围绕“人、事、财、物”四个方面业务全面展开“三平台一中心”建设，实现了内部管理规范化、物业服务的品质化、社区管理的智能化、决策分析的智慧化。比如自主研发的集成指挥系统，整合了物业收费、安保巡更、电梯运行逾20多个业务管理系统的数据，不仅进一步实现降本增效的效果，实现高质量可持续增长，还于首届中国智慧地产物业创新峰会上被评为成功信息化案例，获得业内认可。

正是由于专业领域日益丰富、多元业态的全面布局，厚积薄发，华发物业服务的业绩才能够在2021年实现高质量增长。

行业增长逻辑不改 国企背景奠定成长基石

2021年，物业行业犹如“过山车”，但总体来看，该行业发展的基本逻辑仍没有发生变化，物业企业通过非住业态、城市服务等不断拓宽服务边界，物管行业规模扩张空间大，市场集中度进一步提升。

首先，物业行业的边界进一步拓宽，“物业+养老服务”、“物业+生活服务”等成为关键词。从政策层面来说，中国中央、国务院、发改委等各类机关主体均对“物业+养老服务”模式探索提出重要指导意见，明确物企开展养老业务可依规申请相应优惠政策。

边界不断延伸的同时，物业管理行业保持快速发展态势。克而瑞物管数据显示，2021年物业管理行业总规模达到342亿平，经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方，2021-2025年年复合增长率3.2%。

头部企业整合加速，市场份额达到新突破。2020年百强企业在行业中的市场份额进一步提升至30.76%，较上年增加1.61个百分点，集中度进一步提升。华发物业服务背靠国企华发集团，实力强劲，奠定公司稳健成长基石。

华发集团组建于1980年，是珠海最大的综合型国有企业集团和全国知名的领先企业，2021年位列“中国企业500强”第203名，并成功入选国务院国企改革“双百企业”。2021年，集团实现资产总额突破5700亿元，同比增长19%；营收超1400亿元，同比增长28%，各项主要经营指标实现“9年11倍增长”。

华发集团的发展给公司奠定了坚实基础。从存量来看，奠定了公司在珠海大本营市场稳固的基本盘；从增量来看，国企沉淀资源丰富，提供了未来增长的基本保障。比如为国家级会议、展览、文体赛事等活动提供主办、承办以及现场运营管理服务，助力会展业务发展；还可以把握粤澳合作契机，实现公司业务的进一步发展。

因此，对于华发物业服务而言，行业增长长期逻辑不改、关联房企实力强劲，蓄力更强增长动力的同时，利好公司整体估值提升。

智通财经APP认为，华发物业服务2021年年报传递出高质量发展的清晰信号：物管面积增长显著，各业态增长进一步提速，驱动业绩释放，全面步入高质量发展。且母公司华发集团作为国企，在行业波动阶段保持稳健交付节奏，未来有望持续为公司带来优质业务增量。期待华发物业服务在物业管理这条广阔的赛道，日益夯实规模、能力和品牌的优势，进一步彰显成长成色。