平安证券：高能级城市加入房产松绑行列 政策发力支持改善需求

智通财经APP获悉，平安证券发布研究报告称，在稳增长背景下，房产政策力度及城市能级持续扩大，后续销售企稳有待疫情有效控制，随着政策传导落地、上半年高基数效应逐渐减弱，该行认为二季度末及三季度初为销售的重要观察节点。短期建议关注受益杭州政策改善的深耕型房企滨江集团(002244.SZ)及房产服务商我爱我家(000560.SZ)，中长期随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的强运营、高信用房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发类建议关注强运营、高信用企业保利发展(600048.SH)、万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)等，及政策博弈弹性标的新城控股(601155.SH)、中南建设(000961.SZ)等。物管板块估值已至历史低位，政策端改善亦有望带来优质物管企业估值修复，关注碧桂园服务(06098)、保利物业(06049)等。

事件：成都出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，优化家庭住房总套数认定标准，近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算;优化无房居民家庭认定标准，购房人及其家庭成员在该市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。杭州出台楼市新政，非本市户籍家庭，提供12个月社保证明可购二手房;符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套，参照“无房家庭”优先摇号;个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。

全国销售降幅扩大，短期下行压力犹存。疫情冲击、收入预期下行、交付担忧持续影响购房者信心，1-4月全国商品房销售面积、销售额分别同比降20.9%、29.5%，4月单月销售面积、销售额同比降39.0%、46.6%，降幅环比扩大21.3、20.4pct，同期百强房企单月销售额、销售面积同比下降59.2%、60.7%，降幅环比扩大6.6、3.5pct;5月前13日新房日均成交同比降59.5%，降幅较4月扩大4pct。4月29日政治局会议提出支持刚需改善住房需求，5月15日央行、银保监下调首套房最低房贷利率，各地政策松绑力度逐渐加大，城市能级从三四线延伸至高能级城市。

松绑力度加大叠加城市能级上升，支持改善性需求释放。杭州优化二手住房交易政策，非本市户籍家庭连续缴纳社保或个税满12个月即可购房，此前非本市户籍家庭需缴48个月、落户未满5年的户籍家庭需缴24个月;成都近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算，同时优化无房家庭认定，均可释放购房指标。此外杭州、东莞增值税免征“5改2”，可有效降低置换房产交易成本。近期南京、东莞、杭州等地对多孩家庭给予额外购房指标，宁波等地针对多孩家庭密集出台公积金优惠政策，有助于支持改善性住房需求、贯彻鼓励生育的政策方针。

风险提示：房地产行业短期波动超出预期风险;个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;政策改善及时性低于预期风险。