国金证券：政策暖风频吹宽松基调延续 房地产市场将逐步企稳回暖

智通财经APP获悉，国金证券发布研究报告称，未来宽松政策将持续落地，上半年行业销售延续相对低迷态势，1-4月全国商品房销售金额同比下降29.5%，高能级城市市场更加稳定，且多数城市改善型产品成交套数同比上涨，高能级城市和改善需求将引领市场逐步企稳回暖。地产板块，推荐销售投资逆势增长、布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国(03900)、建发国际集团(01908)、滨江集团(002244.SZ)。物业板块，预计独立经营能力强的民营物企未来估值将有修复，推荐碧桂园服务(06098)和旭辉永升服务(01995)。

国金证券主要观点如下：

政策暖风频吹，宽松基调将延续。

房地产业的健康发展是中国经济稳增长的重要支撑，2022年以来调控宽松政策频出：全国层面有中央政治局会议的定调、央行对利率水平的调整;地方层面，各地相继通过下调房贷利率、降低首付比例、放松限购限售等措施促进购房需求，而受市场情绪和疫情影响，政策效果尚不明显。该行认为未来政策的出台将更加注重协同性，通过政策组合拳实现“1+1>2”，预计房贷利率仍有下降空间，首套房贷利率或最低至4.0%;高能级城市的认贷标准和二套首付比例或将进一步宽松;各城市限购限售宽松力度或根据市场表现调整深化，局部新房限价或有突破;棚改或在中西部城市推广，而城市更新项目的推进速度将加快。

市场销售在高能级城市和改善需求引领下有望实现困境反转。

上半年行业销售延续相对低迷态势，1-4月全国商品房销售金额同比下降29.5%;不同城市能级、不同产品结构销售表现分化，高能级城市市场更加稳定，且多数城市改善型产品成交套数同比上涨。该行认为在宽松政策相继落地、疫情逐步控制后，市场基本面好的一二线、长三角城市将率先回暖，而改善型需求将引领本轮市场复苏，房企销售也将从普遍低迷走向分化，该行测算全国商品房销售面积单月有望在8月同比转正，全年预计同比下滑11.3%。

投资拿地以国企为主力，开竣工下半年逐步恢复。

拿地方面，上半年土拍低温，1-5月全国宅地成交面积同比下滑58.9%;土拍竞争温和叠加政策调整，房企拿地利润空间上涨;参与者以央企、国企和平台公司为主，一批次集中土拍拿地占比76%;预计下半年销售回暖带动投资恢复，民企投资力度或有提高，但国企仍是主力。开竣工方面，房企投入意愿不强，1-4月全国新开工和竣工面积分别同比下降26.3%和11.9%，预计全年新开工面积同比下降16.3%，竣工面积同比增长0.6%，开发投资金额同比下降4.6%。

国企享有融资优势，优质民企资金环境有望改善。

2022年上半年，房企普遍销售下滑，国企通过良好的融资尚能维持稳健发展，而部分民企陷入现金流困境，债务违约事件频出。随着全国统一预售资金监管政策落地、地方政府和主要金融机构对问题房企定点帮扶、监管机构支持优质民营企业发债等系列举措的推进，该行认为未来国企的资金优势仍然明显，而优质民企的资金环境也有望迎来改善。

物业板块分化明显，关联房企稳健程度成定价关键。

复盘历史发现，在2019年1月至2021年6月，物业股曾有过独立上涨行情。但2021年7月至今，随着地产销售下行且进入负面循环，物业走势完全被地产主导。当前物业板块根据关联房企的稳健程度明显分化为三个梯队，估值从高到底分别是：国企物管公司、民企物管公司且关联房企相对稳健、民企物管公司且关联房企处境较为困难。从PE来看，上述三类公司均值分别为27.9x、18.9x和7.8x。从2022PEG来看，三类公司均值分别为0.68、0.34和0.16。

风险提示：宽松政策对市场提振不佳;疫情影响市场恢复;物业增值服务发展不顺。