中信证券：政策起效和政策发力叠加 蓝筹地产企业估值具备吸引力

智通财经APP获悉，中信证券发布研究报告称，政策起效和政策发力叠加，蓝筹地产企业估值具备吸引力。该行认为，6月下旬之后，政策累积将进一步推动基本面回暖，而新一轮政策宽松出台的可能性又进一步提升。当前蓝筹地产企业的估值和历史相比处于较低位置，5月的房地产运行数据已经证明了政策正在起作用，但信用、交付、开竣工、拿地等方面的问题，又可能推动政策在6月下旬之后转为更加积极。总而言之，该行认为6月下旬既是旧政策起效的窗口，也是新政策继续出台的窗口，看好房地产蓝筹的投资价值。

中信证券主要观点如下：

为什么会出现政策观望?

5月下旬之后，尤其是中国人民银行下调LPR和按揭贷款利率定价下限之后，地产托底需求政策出台频率放缓。该行认为，政策进入低潮的原因，并非政策空间消失，而是政策既希望稳住房地产产业链，避免房价和销售量下跌，又希望核心城市房价不会大幅上涨。所以，政策低潮其实是一个观察窗口，如果市场基本面向下，则完全有可能继续出台更强力的刺激需求政策。

销售何以疲软，企业信心为何低落?

2022年5月，商品房销售额单月同比下降38%，销售面积单月同比下降32%，销售单月降幅比2022年4月有一定的收窄。不过，2022年前5月销售额累计下降32%，是创纪录的降幅。政策起到一定作用，看房人数在5月之后有明显上升，但去化认购率仍在历史性低谷。该行认为，本轮周期下行叠加局部疫情影响，居民购房能力和意愿都受影响，再加上对交付的担心，政策尚待继续累积，才有能力推动销售走出低谷。由于开盘去化率很低，企业不得不延迟新盘推出(传统来说6月应该是推盘高峰)。现金回流不畅，也迫使企业压缩投资，放慢开发进度。5月单月，房地产开发投资单月同比下降8%，新开工单月同比大幅下降42%，竣工面积单月同比大幅下降31%。

政策既然有效，为何还要加速?

该行认为，6月中旬开始，既是政策加速的时间窗口，又是基本面即将迎来复苏的时间窗口。该行认为，其一，金融机构雨天收伞，务求谨慎的基本态度，使得信用融资环境树欲静而风不止。和杠杆率一向偏高的一些房企不同，对尚未出险的规模房企，银行体系的资金介入规模较大，这也使得后续进一步出险变得更无法接受;第二、谁家的孩子谁抱走，这种风险缓释的处置方式，确实不能接受交付存疑的项目规模进一步明显扩大。第三、市场的复苏是结构性的，仍有大量的三四线城市销售从未复苏;第四、投资、开工等行为滞后于销售。该行认为，现有的复苏速度不能达到稳经济的目标，故而政策可能进一步发力。

正确理解房地产对稳定经济的积极作用。

国家统计局表示，房地产市场已经出现一些积极变化，随着房地产市场的逐步趋稳，该行相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现;促进房地产健康发展，还是要坚持房住不炒，要坚持满足居民的合理住房需求。该行认为，房地产对于金融体系稳定，就业形势稳定，居民消费水平稳定都有相当积极的意义。该行认为，三季度起房地产销售同比降幅会进一步明显收窄，四季度起，开发投资和新开工的信心会逐渐恢复。

风险提示：由于长时间销售惨淡，房价结构性下行，2022年不少房企业绩低于预期的风险。由于局部疫情扰动，区域性销售断流，个别公司债务展期的风险。