李嘉诚的风水局 香港中环顶层究竟藏着什么？

本文选自“金融八卦女频道”微信公众号，作者为“蜗牛妹”。

今年港股好啊，引来无数上市公司高管富豪在香港买房子，比如农药之父尖沙咀9800万的房子，美图CFO半山1.5亿的房子，让二级狗从侧面了解到哪家业绩好，哪家有做高股价还房贷的压力。

不过在香港买豪宅，只要有钱，碰到心水的房子，买起来是分分钟的事。难的是在中环找顶级写字楼，特别那些顶级写字楼的顶层，这是钱也解决不了的事情。

今天我们就来八一八，中环顶层写字楼都是谁在用。当然首先，简单了解下中环写字楼的背景。

中环：砖头中的战斗砖

都知道香港地少人多，房子租金贵得不得了。氮素，过去十三年，只有写字楼租金才是砖头中的战斗砖。

根据差饷物业估值署的数据，其指数表现远远抛离住宅、零售商铺及工业大厦。

至于租金表现，截止2017年2月，全中环的租金按年升了7.6%，超过香港一季度4.3%的GDP增幅。

而根据差响物业估价署，中环的写字楼分甲乙丙(或ABC)三个级别：

甲级写字楼是新型及装修上乘;间隔具弹性;整层楼面面积广阔;大堂与通道装潢讲究及宽敞;中央空调调节系统完善;设有良好的载客及载货升降机设备;专业管理;普遍有泊车设施。

乙级写字楼设计一般但装修素质良好;间隔具弹性;整层楼面面积中等;大堂面积适中;设有中央或独立空调调节系统;升降机设备足够;管理妥善;不一定有泊车设施。

丙级写字楼设计简单及有基本装修;间隔弹性较小;整层楼面面积狭小;大堂只有基本设施;一般并无中央空调调节系统;升降机仅够使用或不敷应用;管理服务属最低至一般水平;并无泊车设施。

虽然不少企业不堪贵租逃离中环，但地少租客多这是个不争的事实，中环写字楼的空置率只有1.8%，远低于全港4.3%的水平。

拉长了看，2000年至今，甲级(A类)写字楼的租金不仅是牛市跑赢全中环，熊市更是妥妥的保值。

那么下面我们就一栋栋开数，这些租金贵死人的中环写字楼顶层都是谁在租!

国金二期：香港央妈

不仅是中环第一高楼，也是中环办公环境最最最最最最最最好的楼了

1996年时候开始招标，由新鸿基地产、恒基兆业、中华煤气、中银香港、新中地产及港铁合作发展，出价300亿拿下的发展权;并且项目还要分期补地价，二至四期最后补了55亿。单看恒基今年232亿拿下中环-金钟地皮的价格，你就知道当年IFC(国际金融中心)是多么滴贵了。

现在IFC比较著名的除了415.8米高的二期，底下的商场，因为交通非常方便，景色又很优美，成为企业争相入驻的办公室，亦是中环商厦租金指标，高峰期尺租曾达到200港元。《蝙蝠侠：黑暗骑士》也在这里拍过景。

外资比如UBS(瑞银集团)在国金二期刚入伙时候，就是第一代大租客，租了40至52层全层及45楼大半层。2003年时候尺租32元，2012年就涨到了106元(已经比当时120元市场价低11%了)，一个月要交租2175.81万;2014年又增租了中高层半层楼面，尺价125元，月租总支出大概要2346万元，进一步奠定大租客地位。不知道2019年6月份租约满了后，房东会不会涨租金呢?

除了UBS，在国金二期的外资还有9楼的黑石，30楼的野村，35楼的索罗斯基金(不确定现在还在不在)，63楼的法巴等等。中资的话，易方达香港在35楼，民生香港在40楼，最近比较烦的海航实业在58楼。

那么回到标题的话题，中环第一写字楼的顶层是谁在用呢?

第一任主人是任志刚。

2001年当时的财政司司长曾荫权，根据外汇基金条例，给金管局(香港的央妈)批了37亿港币的budget，让他们买下了国金55至56楼及77至88楼(特别评价的计算是每层2.85亿港币)。而88楼顶层，就是金管局时任总裁任志刚及两位副总裁的办公室。

37亿港币别说当时，在现在都是个天文数字，引起了很大的社会反响。最典型的一个声音就是：作为联系汇率地区的货币政策掌舵人，任志刚每年的人工竟然是美联储主席的八倍、欧洲、英国、日本央行行长的三倍了，这不科学!并且37亿买写字楼，还有自己的私人专用电梯，会不会太奢侈了点，当香港外汇基金都是自己的钱么?

对此，任志刚的解释是：购买物业比长期租用更合理，是一项良好的投资。

Anyway，反正现在任总也退休了，主人换成了陈德霖;以及看看UBS这租金升幅，任总当年讲的话也不是没有道理对不对。

不信，看看中环中心顶层的变迁史。

中环中心：太和控股(00718)

这是李嘉诚建的楼，1998年落成，79楼的顶层第一任主人是天时软体(08028)2000年跟长实买的，花了1.78亿港币。这公司虽然现在没啥知名度，但当年可是香港首间创业板公司，1999年底成功集资4.5亿港币(然后花了三成去买楼)，谁想到科网热潮爆破，公司业绩和股价便没有然后了，最终于2005年7月将顶层卖出，代价1.5亿(差不多亏了2000万)，以及现时公司市值1.69亿，还不敌当年那一层楼啊。

接盘侠是裕泰興(香港小地产商)的太子爷罗守辉，持货三年后，以2.93亿卖给了一家韩资基金。

然后三年后的2010年，顶层又被韩国基金找到另一位接盘侠——利承武。这是利希慎家族(港英政府时代的香港四大家族之一)的钻石王老五，当时的交易代价为3.38亿港币，尺价超过2.5万港币，打破了当时香港甲级写字楼尺价记录。

当然，2017年1月，中环中心的顶层又易主了，太和控股(00718)投资控股的Tai Infinite Holdings Group Limited花了5.36亿港元成为新业主，并且这笔房贷还是在二级市场配售得来的。公司以每股1.2元发行4.47亿股;现时公司股价1.16元，市值60.9亿。

公司大股东叫蔡华波，持股73.71%。除了自己家的公司和物业外，老板前段时间在香港还花了很多钱在二级市场买了香港上海大酒店(00045)，就是半岛酒店的母公司，直接买成了第二大股东(看来真的很喜欢香港的砖头)。

更多的背景感觉就不方便多说了，自己去搜吧。我们还是进入下一个环节，看看其他的顶楼业主们!

长江中心：李嘉诚

现在想起来姜还是老的辣啊，中国也好、香港也罢，除了长江中心，其他物业都是可变卖资产。就2017年上半年，光是香港几个物业的租金，李嘉诚就收了15.9亿港币。

2016年时候太子爷李泽钜给二级狗们计算过，长江中心估值270亿港元，一年租金15亿，平均IRR有6%，绝对是一只给集团长脸的现金牛啊。

租户也都很牛逼的，BBG差不多占了四层(18、25-27)，巴克莱在41-43还有47楼，美林在52楼，高盛在68楼俯视群雄。令在30-33还有35层香港证监会地理位置稍显尴尬，自上而下的监管压力不小啊。

当然最没悬念的就是顶层业主了，妥妥的必须是李嘉诚本人啊!

首富的办公室不大，也就200来尺，三面落地窗保证每天都可以面朝大海。桌子上很整洁，各类不同电话for各类不同指令，再加一台BBG观察公司股价，以及不少风水、墨宝之类。办公室摆设供未来的首富们好好学习!

中银大厦：七重厅

作为贝聿铭的经典作品，中银大厦绝对是中环、乃至香港的地标。

地皮是1982年时候，港英政府以11亿港币的大幅折让，卖给中国银行的，这是当时政府对中国的示好行为之一。只不过，批出来的地有点小，只有6700平方米。

而这小小的面积还得旧美利楼搬走才行。旧美利楼建于1844年，做过驻港英军的军营等，非常有历史意义，因此当年为了建中银，整个美利楼是被一块砖一块砖标记好，整体搬迁到赤柱的。

而另外一个背景就是，美利楼被日军用做过总部，其中包括不少囚犯室，据说被杀者超过4000人，所以当时盖楼的时候，胆子小的会觉得阴气有点重。

这就是贝聿铭发挥神来之笔的时候了，他给中银设计成竹子的样子，代表着一种破土而出的力量和生机。对大厦租客来说，这个造型也是非常的旺丁旺财!

但是要是再扯一句香港人最信的风水，这中银的节节高，一些棱角对着别的写字楼时候，实在是比较锋利，感觉像是迎面飞来巨大一把小李飞刀。所以边上李嘉诚的长江中心干脆就是四四方方的一栋，汇丰也在楼顶加了两座对着中银的起重机吊车(假装是炮台)，这才拯救了自己的风水和业绩。

好了，回来讲顶层。中银大厦是1990年启用，不折不扣的90后，一共70层楼高。其中三楼是中银的营业厅，17楼是餐厅兼宴会厅(对，忘记提醒你们可以和中环写字楼午餐鄙视链一起看了)，而顶层的70楼竟然没有作为行长办公室，而是空出整层作为活动场所。

这个叫做七重厅的宴会厅，应该是香港中环景色最好的活动场地，中间能摆24人坐的大桌子，两边还有沙发，备餐间，厕所什么的，加上阳光或灯光，有一种站在中环之巅的感觉。

可惜，这地儿不咋对外开放，我一没找到照片，二没去过，真是佩服了自己的空间想象力了，哈哈。

AIA：还是那个AIA

就在中银前方，树立着吃午饭最不方便的写字楼AIA。原来这地儿是曾经在香港显赫一时的富丽华酒店，2001年底正式结业，然后被美国国际集团、嘉德置地及丽新集团组成的海峰发展集团有限公司建设，最终于2005年建成。

跟前面几栋大厦相比，AIA算是个小胖墩，只有35层高，不过无敌海景也是吸引了很多牛逼租客，比如我们真正的央妈外管局就在16楼遥望着香港央妈的IFC，三菱东京UFJ、兴业香港、光银国际、业主丽新发展等等都在里面。

而用顶楼的就是AIA(1299)了，这顶楼是高管们的办公室，什么CEO、CFO，开董事会，见投资者，宴请业绩最好的销售人员等等，都在这里。二级狗表示去找IR开会时候，看着他们无遮挡的全海景，恍惚之间真是感觉自己拥有了全世界!

并且保险公号还会告诉你，他们产品的稳定回报的秘诀之一，就是因为这栋楼。大家可以做个参考。

置地广场系

置地广场是中环一个极具特色的地儿，坐标中环地铁上盖，天桥系统非常发达;shopping mall的面积虽然不大，但大牌聚集，比如Tiffany，LV，Celine，Gucci，MB，RV等等;吃的既有方便狗仔偷拍的中庭Café，又有米其林中的战斗机L'ATELIER DE JOEL ROBUCHON，还有咖啡界的一个Fuel;更不用提每年圣诞节他们的装饰一定是最最最华丽的。

在置地中庭上方有三座写字楼，Gloucester Tower、Edinburgh Tower及York House。租客也都很牛逼，比如Point 72(原名SAC)、DE Shaw、香奈儿等等。

K&L GATES

公爵大厦(Edinburgh Tower)顶层43楼的租客是美国律所K&L GATES，全美排名第八，全球排名第11，客户涵盖各大行业的全球知名企业、资本市场参与者、中型市场企业、新兴成长的公司、以及公共机构、教育机构、慈善组织和个人。

Highbridge Capital Management

这是约克大厦(York House)顶层14楼的租客。这是一家美国的另类投资基金(multi-strategy alternative investment management firm)，成立于1992年，现在AUM有250亿美金，2004年时候JPM的资管买了他们55%的股权。

Banker’s Club

Gloucester Tower的顶层。门口的招牌上写只招待会员，官网上说现在有2000个会员。

这个会所占了43跟44两层，有The Dragon、The Treasury、The Bar、The Harmony四个饭厅，服务是由半岛会所来管理的。

Anyway，蜗牛妹跟着老板曾经去蹭过一次午饭，环境很好，餐厅人气挺旺，服务非常好，东西也挺好吃，谢谢老板买单!

是不是没有想到，顶层还有餐厅的。只是会有些忧桑的发现，顶层的餐厅绝逼是秉承了顶层写字楼的的特点，买不起系列之吃都不一定吃的上。

交易广场二期：American Club

又是一个历史悠久、彰显尊贵地位的会所。美国会是1925年建立，1936年400个会员，到了1969年会员就增加到945个了。董事会想想租金一直在升，会员一直在增加，必须得有个自己大一点的地儿啊。

于是1985年就买下了交易广场二期顶层，既能作为会所资产，又能为Debenture Holders带来资产增值。

现在一张个人会员的加盟会费43.8万港币，每个月月费2570港币，得有两个有投票权的老司机会员推荐你，通过董事会什么各种面试，穿越过waiting list，才能等到组织召唤你哦!这难度应该也不亚于小孩去上学了嗷。

不过他们所在的交易广场也是很不错的中环写字楼，港交所、日本领事馆、加拿大领事馆、Latham & Watkins，Allen & Overy等等都在这里。

如果非要在三栋楼中找出区分的话，听说最近因为大租客港交所要把他的办公室全部整合回交易广场二期，所以业主置地公司对二期的租约不予续租，感觉二期的租客要喵了个咪的了。所以杀个回马枪，看看美国会直接买了顶层，还是有远见的。

旧中银大厦：China Club

上面说过的中银大厦是中环地标，再往前走一点点的旧中银大厦也还在使用中，顶层也是个会所制餐厅——中国会。

1991年由上海滩的创办人邓永锵创办及经营，实行会员制度，主要会员是银行家、企业家及中环的专业人士(不是中环民工这层level的)。

你们看下网上给的会籍收费，就能感受到了。(不过跟美国会相比，已经便宜了很多)

蹭饭小公举蜗牛妹也去吃过，跟Banker’s Club相比，China Club内饰更加艺术一点，结构也更加绕一点，午饭时候人声鼎沸，非常热闹。菜单还挺中国化，连兰州拉面都有，吃完了还会再送来个幸运曲奇，让你有个西式中式结尾。

至于如何在没有会籍的情况下使用会籍：去问问老板有没有会籍，如果有让老板先去订个位置，然后过几天再打电话过去说老板来不了了，那不如就帮忙把老板的订位换成我的吧!

请叫我雷锋!以及谢谢每一个费尽力气请你去吃饭的老板!

太子大厦：Sevva

看完三家要会籍才能去吃饭的地儿，来到最后一家不要会籍就能walk in的，就在太子大厦25楼。首先是露天阳台非常之赞，可以一边喝酒、一边看着夕阳西下、一边看着还在边上写字楼里加班的苦逼民工们。

其次，蛋糕很梦幻，不过最粉红少女心这个只能堂食。

此外，也提供午餐和晚餐，中午很安静，适合商务;晚上很闷骚，适合撩妹子。帮你们帮到这里了。（编辑：姜禹）