物业管理逆势走强 三条主线值得关注

又是萎靡的一天，低位的房地产表现活跃，物业管理被带动。截止收盘，A股的物业管理上涨1.91%，空港股份(600463.SH)、沙河股份(000014.SZ)涨停。

无独有偶，今日港股市场上，物业管理股也多数走强，世贸服务(00873)涨超8%，旭辉永升服务(01995)涨超4%，正荣服务(06958)涨超3%，荣万家(02146)涨超2%。

从基本面看，近两日引发物业管理板块持续上涨，这归因于大部分物业公司相继公布了不错的上半年业绩。

华润万象生活上半年实现收入52.78亿元，同比增长31.5%;住宅物业管理板块收入33.54亿元，同比增长40.2%;商业运营及物业管理服务板块收入19.24亿元，同比增长18.5%;股东应占净利10.28亿元，同比增长27.5%。期内收入增长主要来自管理面积和商业项目的数量增加。

中海物业上半年收入58.14亿港元，同比增长35.34%;股东应占净利5.22亿元，同比增长32.72%。公司管理面积同比上涨10.5%至2.87亿平方米。收入上升主要受益于管理面积上升，用户增值服务增长及停车位销售持续上升。

平安证券表示，在疫情控制及房地产温和修复下，物管全年业绩仍有支撑。中长期新房交付仍可推动管理规模正向增长，叠加房地产调整带来物管格局持续优化，优质物企成长仍值得期待。

从政策面看，8月8日，国家发改委等部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》，延续服务业增值税加计抵减政策，2022年对生产、生活性服务业纳税人当期可抵扣进项税额继续分别按10%和15%加计抵减应纳税额。国家延续扶持政策，有利于物业企业减轻增值税税负压力。

此外，7月18日，北京提出推广“劲松模式”和“首开经验”，鼓励物业企业参与旧改，充分发挥物业服务前置作用，加速推进老旧小区改造工作。住建部摸排显示，“十四五”需完成的老旧小区改造建筑面积约40亿平，旧改给物管带来较大存量拓展空间。

从地产行业看，近期廊坊官宣取消限购限售，保障居民合理购房需求，需求侧宽松信号加强，或向周边环京及高能级城市传导政策进一步宽松预期，修复市场悲观情绪。

供给侧房企融资传递破冰信号，债券发行边际回暖，7月房企境内外单月合计发债1017亿元，环比+80.6%，同比+3.3%;地方政府及金融机构合作，以“地产纾困基金”等方式助力房企纾困，地产逐步筑底回暖，行业风险缓释。

光大证券认为，物管行业定位“社会治理基层支柱”，在疫情常态化防控/老旧小区改造/智慧社区建设等方面具有较高参与度，政策持续友好，行业发展空间广阔。物管行业政策面、基本面和长期发展向好的趋势没有改变，短期受到美联储加息、俄乌冲突等宏观因素影响，年初至今板块整体回调明显，部分个股的股价波动较大，提供了较好的配置时机。建议关注三条主线：

1)“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖及民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。

2)“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管。推荐绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务。

3)“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。