申万宏源：中海物业(02669)背靠“大树”稳健增长

智通财经APP获悉，申万宏源发表研究报告称，持续看好中海物业(02669)基于强势开发商背景的稳步增长，维持“买入”评级，目标价2.29 港元。

与关联公司订立多项协议，保障业绩增长

该行指出，中海物业(02669)于8-9 月陆续与母公司及兄弟公司订立多项框架协议(包括中建总、中国建筑、中海外发展、中国海外及中海外宏洋等)，以便管理订约方之间的持续关联交易，包括物业管理服务、工程服务、保安服务及租赁物业等。

该行称，一方面，此类关联方基于需求增长，可为公司提供充足的新增管理合约，扩大公司收入来源;另一方面，公司通过维持租赁协议可保障使用相关物业的稳定性，避免不必要的运营中断，以及减少可能的搬迁成本。

该行认为母公司及兄弟公司不仅为中海物业的稳健增长提供坚实基础，并且有助于提升成本控制效率。

另外从公司管理面积来源来看，其中约90%来自于大型国有开发商中海外发展，该公司于8月中期业绩会时宣布将2017 年全年合约销售目标从2100亿港元(与去年持平)上调10%至2310亿港元(同比增长10%)。该行预计公司将争取实现全年销售额达2500亿港元(同比增长19%)，由此将有助于中海物业管理面积未来实现稳步增长。需要注意的是，预售物业通常需要2-3 年时间完成交付，因此维持中海物业2017-2019 年总管理面积分别为1.10 亿平米(同比增长18%)、1.28 亿平米(同比增长16%)和1.47 亿平米(同比增长15%)。

估值低于行业平均水平

因公司定位于为高端物业提供服务且具备开发商背景，申万宏源将绿城服务作为可比同业。具体来看，由于绿城服务80%管理面积来自于第三方开发的物业项目，其平均物业管理费较为稳定;相比而言，该行预计中海物业的平均物业管理费将随着新物业项目的逐步交付而稳步提升，因高端一手房的业主对物业费价格敏感度较低，且愿意为优质服务支付溢价。另外考虑到来自母公司的强劲业务支持和高效成本控制，该行预计中海物业2017-2019年每平米毛利可高达7.3-8.2 元，相比同期绿城服务每平米毛利预测为7.0-8.1 元。

中海物业股价自年初至今上涨约三成，相比同期恒生国企指数仅上涨16%。公司目前估值为15.5倍18年PE，相比行业平均为15.9倍18 年PE，其中绿城服务因年初至今飙升80%，估值高达20.8倍18年PE。该行持续看好公司基于强势开发商背景的稳步增长，并维持2017-2019 年每股净利预测为0.095港元(同比增长38%)、0.115 港元(同比增长21%)和0.135 港元(同比增长17%)。同时给予公司18年目标估值为20倍(相比历史平均估值为18.8 倍)，由此得到新目标价为2.29 港元(相比原目标价为1.91 港元)，另外考虑到目前股价较新目标价存在约29%上升空间，该行维持中海物业买入评级。