港股内房大涨 中国恒大(03333)又做头羊

少了北水助力，10月3日的内房股依然高歌猛进，涨势凶猛。

当日，内房板块整体飘红。在涨幅方面，先是融创中国(01918)领涨，随后中国恒大(03333)开始发力，赶超前者，直至收盘稳坐涨幅榜第一的位置。该股收盘价报29.65港元，涨8.81%，融创中国报37.4港元，涨4.62%。

值得一提的是，虽然10月3日，港股通(沪、深)因国庆和中秋节假期处于关闭状态，但是上述两只票依然成就巨大的成交额。中国恒大当日成交额为12.46亿港元，融创中国为6.22亿港元。

在经历了大半年的上涨之后，内房股在10月仍以“开门红”的姿态展现继续上涨的势头。

中国恒大2017年至今的股价走势图 行情来源：富途证券

9月销售额上涨是主因

内房板块此番上涨的理由是什么?智通财经APP认为以下几点是关键。

首先，9月多数房企销售业绩环比上涨。房企的销售业绩可谓内房股市的“晴雨表”，房企月度销售业绩好，股市就有动力继续上涨，反之，股市则以“绿”脸相待。

比如说，受7月暗淡销售数据及大市影响等因素刺激，8月中上旬内房股走势低迷，一直处于歇菜状态，直到8月下旬的第一天，中国恒大才带领一众内房股重新开启上涨态势。

这一低迷僵局被打破后，进入9月的内房股可谓涨得不可方物，一二三线内房股全面启动，股价不断刷出新高度，虽然在9月的后几天，内房股受楼市调控政策影响有过一次大幅回调，不过这也未能抵挡内房板块继续向上的态势。

智通财经APP注意到，经历了大半年暴涨的内房股之所以在9月依然有如此强劲的表现，这得益于房企亮丽的中期业绩和8月向好的销售数据。另外，许多公司在中期业绩会后纷纷调升全年销售目标，也直接刺激了股价上涨。

随着这一波利好在股市上消化后，支撑内房股继续上涨的关键动力便聚焦在9月的销售数据上。另外，业界也在观望，在楼市调控不断加码之下，今年的“金九银十”之战第一回合中，房企能交出什么样的业绩。

这些疑问都在多家机构统计的房企前9个月销售排行榜中有了答案。根据克而瑞的统计，2017年9月，多数房企的销售业绩环比增长明显，前30强房企竞争更加激烈。值得一提的是，克而瑞认为，四季度房企将加快推盘节奏，全力冲击全年业绩目标，预计四季度龙头房企销售业绩继续上涨。在当下楼市调控阴霾之下，克而瑞能给出这样的上涨预期，这多少也有镇定人心的作用。

其次，“碧万恒融”前9月销售额有重大突破。房企在9月的销售业绩可圈可点，不过对内房板块有举足轻重作用的“龙头三剑客”即恒大、融创、碧桂园（02007）的表现更加亮眼。

根据克而瑞的统计，碧桂园、万科前9月的销售额分别为4276.7亿元人民币(下同)、3947.8亿元。中国恒大则在10月3日公告其前9月销售额为3660.3亿元。在单9月份，这三家房企的销售额分别为482.7亿、417.4亿、443.5亿(公告数据)，处于月度销售额高位，也为“金九银十”开了个好头。

图片数据来源：克而瑞

更为重要的是，上述房企前9月销售额带来几个重大突破：

a、中国恒大前9月销售额逼近其2016年全年3733.7亿元的销冠记录；

b、碧桂园、万科已分别突破各自2016年3088.4亿元、3647.7亿元的销售额；

c、 碧桂园创下房企销售最高记录。碧桂园前9月销售额突破4000亿大关，中国房地产首次有房企销售额突破4000亿。

在房企前三甲业绩创新高之时，融创中国的表现也十分勇猛。自融创中国前6个月的销售额挺进千亿销售梯队后，根据克而瑞的统计，其前9个月的销售额已经突破2000亿大关至2044.3亿元，将原本排在其前面的绿地集团甩在身后，进阶排行榜第五的位置。从销售额的增速来看，融创中国正在提速冲进前三甲的阵营。

再次，“定向降准”掀波澜。就在房企9月销售捷报频出之时，9月30日央行宣布的“定向降准”政策也令楼市兴奋起来，对于该政策是否利好楼市也成了热议的话题。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从房地产领域来看，该政策对于房地产业务没有直接的关联，但因为商业银行的贷款政策对房地产业务有很大的关联，所以实际上要警惕此类贷款资金变相流入房地产领域，后续对于专款专用的政策思路必须强化。

而在一些业内人士看来，这一政策利好银行业，能支持实体经济的发展。而当实体经济好了，购房者的能力提高，依然利好楼市。

所以虽然央行宣布的这一“定向降准”是从2018年开始实施，但许多内银股、内房股的投资者都愿意提前为此买单，助推板块股票上涨。

最后，大型优秀房企的土地资源优势愈发凸显。房企在销售业绩上竞赛之时，也在土地市场上激烈“拼杀”。毕竟土储是房企的命根子，“得土储者得天下”，充裕的土储量能支撑房企的后续业绩，也就间接成了股价上涨的推手。

根据中国指数研究院统计的《2017年1-9月全国房地产企业拿地排行榜》来看，“碧万恒融”更有土储优势。

拿地金额排在前五的分别为碧桂园1664亿、万科1271亿、保利地产1112亿、中国恒大813亿、融创中国776亿。而拿地面积排在前五的分别为融创中国6659万平方米、碧桂园4575万平方米、中国恒大2932万平方米、万科1973万平方米、保利地产1568万平方米。

根据中国指数研究的解读，TOP10企业1-9月拿地总金额高达8634亿元，占TOP50企业的51.0%，大型优秀房企的土地资源优势愈发凸显。

布局一二线的优质标的被看好

在看到内房股涨势喜人之时，也要警惕风险。

中金公司在10月策略报告中指出，维持房地产板块盈利预期不变，但预计10月份板块整体将出现回调。板块调整期内，建议卖出年初至今股价涨幅较大或布局三、四线城市的标的，但中长期维度下建议逢低纳入集中布局一、二线城市的优质标的。

中金公司看好布局一二线城市的优质标的，其实无论是在销售还是在拿地方面，一二线城市的优势开始重回业界视线。

除了9月销售业绩向好之外，上述克尔瑞的统计还指出了房企销售额的一个重要变化：受到热点城市限购、限售政策加码的影响，TOP100房企三季度总体销售规模低于二季度的水平。

在克而瑞看来，一方面，尽管政策环境趋严，但所谓“行业差、龙头好”，在行业集中度不断上升之中，在目前低库存的环境下，对上市房企、尤其是龙头房企是极佳的机遇。

而另一方面，由于三四线城市不确定性较大，政策调控仍将持续升级，政策风险不容忽视;另外，经过一轮上涨，一些主要的三四线城市土地价格已经接近二线城市的价格，对拿地企业来说可能蕴含着一定风险。相反，经过一轮调整之后，未来需求稳定的一二线城市的投资性价比重新显现。克而瑞建议，一二线城市仍然是房企的布局重点。

其实，一二线城市一直是房企投资拿地的重点，这点从中国指数研究院对房企拿地的统计结果可以看出。

图片数据来源：中国指数研究院

数据显示，2017年1-9月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交10760亿元，同比增长16.9%;规划建筑面积TOP10城市成交20083万平方米，同比增长37.2%。其中，北京以1847亿元的成交总价继续保持冠军位置，同比上涨315%;杭州和南京市场依旧火热，并分别以1619亿元与1265亿元的成交总额占据榜单第2、第3位;成都以701亿元的成交总价挤进榜单前十。

综上所述，港股10月开门红，在房企销售业绩、个股利好消息等因素刺激下，后续上涨动力也十分强劲。但在港股大牛市之下，对个股的选择上还需仔细斟酌。