奥园(03883)商业轨迹：从商住双线到县域综合体持有加持

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奥园尝到了甜头，在这几年里持续增加商业物业的比重。得益于此，在住宅调控的年份，奥园因商业物业大比例的加持，在业绩上有了突破。

10月的一天，奥园地产董事局一众高层，在台上举着高脚杯，庆贺集团上市十周年。郭氏兄弟站在核心位置，弟弟郭梓文在发言，哥哥郭梓宁注视着他。

20年前，时任广东梅山糖业总公司党委办主任兼总经办主任的郭梓宁，竞得广州市梅山建设综合开发公司的承包权，他拉来弟弟郭梓文一起，启动了第一个项目金业别墅花园的开发建设。

时间让奥园有了更多内容，对比20年前，如今奥园除了住宅以外，还成立了商业地产集团、国际投资集团、奥买家集团、文旅集团。

近些年，很多房企朝着业务更丰富和创新的方向转型，但奥园在2009年已经明白了这一点，商业地产成为了首选。

自从2009年明确“商住双线”发展之后，奥园发展速度和规模都得到不小的提升，并在2013年成功突破百亿。在调控的年份，住宅受限，商业项目则有提振业绩的功效，有熟悉奥园的市场人士分析称，彼时“奥园的业绩很大部分依赖于商业项目的销售表现”。

转向商业

2009年，对奥园来说是重要的一年，成立了养生城管理公司，同时确立了“商住双线”发展战略。

以“体育地产”起家的奥园，许多项目主打复合地产概念。彼时奥园的商业地产版图里，复合商业综合体与复合健康养生体是两大主要产品线。

相比复合健康养生体，2010年，奥园着力在打造复合商业综合体品牌，推出了由大型购物中心、商业街及酒店式商务公寓组成的番禺奥园广场和集主题MALL、步行街、住宅为一体的综合体南沙海景城。

根据观点地产新媒体过往报道，开盘当日奥园广场即录得了9亿多元进账，而南沙海景城的项目在开盘当天成交过亿。

奥园尝到了甜头，在这几年里持续增加商业物业的比重。得益于此，在住宅调控的年份，奥园因商业物业大比例的加持，在业绩上有了突破。以2011年为例，奥园凭借30.04亿元的销售收入创下了历史新高。

2011年底，奥园举办的一场招商大会上，明确在此后3年之内整个集团主要致力于刚性需求的住宅和商业物业开发，逐年加大商业比重，甚至提出在未来几年达到40%的销售比重，他们认为这是“保障未来商业发展的重要的步骤”。

“快速开发、快速销售”是传统住宅开发商常走的路径，奥园也不例外，这样的发展态度亦被带入商住项目中。奥园显然意识到在商业地产发展之路上，这是蔷薇，也会是荆棘。

跟随着番禺奥园广场住宅物业入市的脚步，2012年底，该广场迎来了购物中心的开业。这个项目是奥园商业运营能力的一个开端，也是一场考验，奥园内部对它的期望极高。

2013年6月，奥园发布商业地产战略，可以看到，此时奥园商业板块的产品线更为丰富，同时重心集中在销售上面。

根据彼时的规划，奥园将销售型商业物业比重提升至40%，确定了大中型商业Mall、主题及社区配套商业街、高端商业公寓写字楼，养生商业四个商业产品系列，同时公布“商业自持为辅、销售为主，但更关注支持销售商业后续经营”的理念。

随后的2015年，奥园提出“边生产、边转型”的口号，与此同时有四个转型升级动作，其中便包括升级“商住双线”产品策略。

彼时，奥园将商业地产从原来的地产业务里独立出来，成立了商业地产集团。奥园商业地产集团秉承“商住融合发展战略”，打造奥园广场、奥园城市天地、奥园冠军城、奥园小镇核心产品线和县域商业综合体五大产品模型，这被奥园视作“标准化全周期高效开发运营体系”。后来，“奥园广场”、“奥园城市天地”亦被奥园当作双核心品牌来发展。

据观点地产新媒体统计，基于以上产品体系，截至2017年10月，奥园商业地产集团合计发展了39个项目，如果算上归属于地产集团的商业项目，这一数字则远远不止39。

区域布局

“地段、地段、地段”，已经房地产行业的“常识”，住宅如此，商业地产项目更是如此。从许多房企获取的商业项目所在地段看来，大有“非核心地段不取”的态势，奥园并非如此。

从内地整体布局看来，奥园形成了珠三角、长三角、环渤海、中西部核心区及北部湾五大经济圈核心，在这五大经济圈中，又以广州、佛山、梅州、重庆和南宁为主。

在奥园这些主要城市中，一线城市仅有广州，布局偏重二三线;广州方面，奥园亦布局于非传统的核心城区。

这样的布局策略，同样反映在奥园商业地产集团旗下项目上。根据观点地产新媒体统计，奥园39个商业地产项目中位于一线城市的项目有4个，广州和北京各占一半;其余的35个项目则分布于南宁、佛山、珠海、惠州、梅州等18座二三线城市。

在房企纷纷寻求回归一二线城市的今天，奥园却另有将商业项目往非核心城市或非核心地段下沉策略。

以上述番禺奥园广场为例，2016年该购物中心录得6.2亿元的销售额，目前日均客流量已突破4万人次，这个项目的租金收入将近5800万元。而2016年奥园的所有投资物业实现租金收入为7301.3万元，单个项目便占去了80%，因此，奥园亦将这个项目视为其在商业地产板块的标杆之作。

尽管外界对这样的布局策略持有审慎态度，但奥园依然坚持自己的判断，甚至将商业的发展往县域化延伸。

2017年5月26日，奥园成立广东奥园县域商业综合体投资管理有限公司，由上述商业地产集团100%持股。在公开信息披露中，奥园称商业地产集团多年来一直密切关注中国县域经济发展，并且致力于县域经济的专业研究和实践探索，亦提出“县域综合体”的发展概念。

在近期一次采访中，奥园集团党委书记兼总裁郭梓宁告诉观点地产新媒体，县域综合体是奥园的与众不同之处，“我们会去到县里，很多企业都不到县里，觉得太偏了、太穷了、太落后了，我们不怕”。

对于县域综合体的选址，奥园持有三个条件：第一个也是最重要的一个，即人口大县，至少要有80万的人口基数，第二和第三条件则分别是经济强县和资源独特县。

郭梓宁以位于梅州的五华奥园广场为案例，向观点地产新媒体展示了一笔数据：“五华的项目是利润率最高，毛利率是47%，净利率是23%。”

他同时描绘了一幅盈利蓝图：“全国有2000多个县，假如我们去10%，也有200多个，每个县每年能够产生5个亿的业绩都不简单了。”

租售平衡

与许多房企偏好物业投资不同，奥园商业地产以销售为主，在项目中加码商业物业之后，奥园亦受惠于此。

2011年内地的房地产行业，针对住宅的调控措施频出，市场一片低迷。根据观点地产新媒体查询，截至2011年12月31日，奥园完成合约销售总额为人民币50.16亿元，销售收入同比上升23.6%达到30.04亿元，创下历史新高。

值得一提的是，商业物业销售收入占奥园当年总体销售收入的36.1%，对比2010年的13.3%可谓大幅度提高。在年报里，奥园将此归因于旗下新推的商业项目，包括南沙奥园海景城二期、奥园广场二期和沈阳奥园会展广场。

2013年，在广州楼市限购、限贷、限价等调控背景下，奥园商业物业中有大部分不限购、不限贷的公寓类产品，最终得益于商业项目销售的带动，奥园录得销售100.38亿元，同比大幅增长约91%，跨上了百亿台阶;其中，商业物业销售占比高达38.6%。

虽然奥园方面曾提出商业与住宅的比例将达到4:6，但从实际操作来看，这一比例是随行就市的。

2016年“930新政”以来，商办物业的调控政策对销售带来比较大的影响，奥园2016年商铺及商业性公寓销售收入占总销售收入从2015年的58.1%下降为29.5%。

分析人士认为，在房地产行业由增量往存量奔走的路上，提升投资物业的运营能力仍是奥园需要更多提升的地方。

番禺奥园广场被奥园视为标杆之作，从2016年收入情况看来，这个项目的租金收入已占年奥园所有投资物业租金收入的80%，而奥园商业地产集团旗下项目足足有39个，去除广州番禺奥园广场，奥园广场产品线的项目更是多达10个。

从整体来看，奥园在商业地产上的发展，销售型商业物业占了大额比重，持有型物业收入看起来尚少。对此外界认为，未来持有型物业以及运营能力，依然是商业地产的决胜关键。

2011-2016年六年间，奥园持有型物业收入保持着向上提升的趋势。根据观点指数统计，2011-2016年间，持有型物业租金收入占奥园整体收入分别为0.2%、0.8%、0.9%、1%、0.7%和0.6%。（编辑：曹柳萍）