智通财经APP获悉,中信证券发布研究报告称,市场已经越过低点,复苏中地产行业竞争格局的剧变更加明显。融资、拿地、货值和销售全面分化,少数企业获得高质量发展机遇。腰部公司的市占率整体有所下降,尾部公司的市场份额略有提升。国企已经占据了开发行业竞争中的的绝对优势。该行看好积极拿地的行业新龙头企业,也看好最具销售弹性的服务商。
中信证券主要观点如下:
市场已经越过低点,复苏预计可以持续。
房地产市场在过去两个月沿着从二手到一手,从高线到低线的路径复苏。政策累积效应贡献明显,该行预计复苏将持续下去。
信用锻造了新龙头,融资拿地货值和销售持续分化。
行业信用大扩张时代结束,未来融资渠道尽管可能恢复,但信用边界不可能重现2020年局面。腰部公司信用债持续少量净偿还,要获得长期低成本的融资性现金流入显然较之过去更加困难。长期稳定资金来源的缺失,使得一批房地产开发企业不能从容拿地。在风平浪静的土地市场,少数信用良好的房企乘风破浪。房企之间拿地销售比的差异,主要不来自于战略判断,而来自于融资渠道通畅度。
市占率提升的新龙头发展质量也显著提升。
2021年四季度以来的拿地窗口,是企业补充核心城市土储的机会,故而销售市占趋升的公司,潜在盈利能力也更高。行业整体的竞争环境也确实在改善,土地市场出让封顶价格会兼顾企业合理盈利能力。盲目追求规模的行为减少,企业之间不必要的合作也减少,销售的权益比在增加,合作所带来的潜在风险也在下降。当然,新龙头既包括大公司中坚持等量甚至超量拿地的企业,也包括腰部公司中脱颖而出的公司。
尾部公司市占率预计将有所提升。
所谓尾部公司,是指远离资本市场和信用融资市场,项目型、区域型小企业。这些企业的市占率得以提升,是因为信用边界变化之后,开发企业本土化优势体现出来。
2023年头部公司新画像。
该行预计,2023年行业前10的门槛,将从2022年的约2000亿元,变为2023年的约1700亿元,前十五的门槛,则从1300亿元下降到1100亿元左右。前15的大公司中,国企和国资背景的混合所有制企业,其销售贡献将从2.6万亿元上升到3.0万亿元,占比则将从68.3%上升到78.6%。前100名公司的市占率可能下降到50%以下(按照这种全口径算法其实是高估的),为2017年以来的最低值,且2024年可能继续下降。该行看好积极拿地的行业新龙头企业,也看好最具销售弹性的服务商。
风险提示:房地产行业销售持续性有赖于政策稳定性,部分区域复苏仍不稳固。一些企业货值质量的下降,可能带来销售下滑压力。