业绩会实录 | ESR(01821)：预计下半年房地产交易活动会进一步回升

智通财经APP获悉，3月22日，ESR(01821)于线上举行2022年年度业绩会，会上，集团主席JFFREY PERLMAN表示，在核心基金方面，我们仍在寻找长期利率的更多确定性。我们预计核心基金的活跃度将会回升，因为保险公司需要保持活跃，他们必须匹配资产和负债。而且，房地产是一种交易资产类别，因此我们预计房地产交易活动可能会在今年下半年进一步回升。

此外，美国的区域性银行危机带来的一些影响可能会延伸到其他地方。对于公司而言，我们预计信贷方面将变得更加紧张。尽管全球经济增长可能会放缓，但对我们有利的是，这可能会使我们各个市场上一些较小的中型企业供应紧张。

从左到右依次为：集团执行董事兼联席首席执行官沈晋初、集团首席财务官林明伦(IVAN LIM)、集团主席JFFREY PERLMAN、集团执行董事兼联席首席执行官STUART GIBSON、集团资本市场兼投资者关系负责人兼董事总经理曾瑞华

受其完善基金管理平台及集资规模大幅增长支持，ESR年内总资产管理规模达1560亿美元。总资产规模较2021财政年度(ESR独立)增长三倍，与2021财政年度(经扩大集团备考)相比按年增长11%，乃由于集团继续着力新经济及基础设施及可再生能源等其他主要另类行业期间集资持续增长所致。ESR继续保持其市场领导地位，拥有新经济资产管理规模730亿美元，较2021财政年度(ESR独立)及2021财政年度(经扩大集团备考)数据分别上升85%及23%。

公告显示，2022年集团收益约8.21亿美元，同比增长103%;毛利约7.92亿美元，同比增长约1.26倍;公司拥有人应占溢利5.74亿美元，同比增长同比增长64.3%;每股盈利0.13美元，末期股息每股12.5港仙。

受与资本合伙人的深厚关系支持，集团的基金管理分部于2022财政年度再创佳绩。较大的资产管理规模带来更多经常性费用收益、破纪录的项目动工数目、租赁费及高额奖励费推动基金管理分部业绩增长。分部增长受集团基金资产管理规模的强劲增长势头所推动，按年增加12%至1520亿美元，其中新经济资产管理规模增加23%至730亿美元，包括一间新泛亚全权委托物流公司。集团的基金管理分部亦受益于ARA的经常性及稳定费用收益。

展望未来，集团将继续巩固其在亚太地区新经济地产市场及不动产投资信托基金的领导地位，同时开展大规模基础设施及可再生能源平台。另外，集团还将继续专注加快轻资产策略，维持成本管控以推动基金管理EBITDA利润率的改善、进一步分散其资金来源及降低借款成本。

以下为智通财经APP整理的业绩发布会问答实录：

问：公司能否谈谈目前发展型基金与核心基金之间的区别，以及今年对这两方面的预期？

答：在发展型基金方面，虽然利率明显上升，但如果我们能对该类基金实现13%至15%的净回报投资者仍然非常高兴。而且，无论利率下降至接近零或者是利率上升时，他们对利率的预期都没有改变。因此，我们认为，正如我们在今年上半年强调的那样，这一活动将继续保持强劲。

在核心基金方面，我们仍在寻找长期利率的更多确定性。仅在第一季度，我想我们都看到了今年年初到目前为止的3次降息预期是如何发生巨大变化的，到那时也许不降息的终值更接近6%。然后随着SVB银行的影响，现在又回到了今年下半年可能降息的问题上。我们预计核心基金的活跃度将会回升，因为保险公司需要保持活跃，他们必须匹配资产和负债。而且，房地产是一种交易资产类别，因此我们预计房地产交易活动可能会在今年下半年进一步回升。

问：去年在大环境很差情况下，公司自身的资产管理规模有所增长，其中在新经济地产市场有大约26亿美元的资产重估，能否解释这一方面驱动增长的原因?它是由所有经济资产的重估或者变动的吗？

答：从资产负债表上100%拥有的资产来看，只有新经济资产存在，除此之外我们没有任何旧经济资产。所以，在26亿美元的资产重估里，有2/3的部分是基于这一点所驱动的。所以，很明显的是，当我们接近开发阶段的尾声时，特别是当有某种程度得到释放时，会有真正的重估，这大概占到它的2/3，余额下的1/3实际上只是基于已完成的资产，这都是与新经济地产市场有关的资产。

问：公司去年的租金回报率约为7.5%，那么今年对该指标有何预期？

答：在租金返还方面，我认为我们会得到更多的关注。显然，随着时间的推移，就房价而言，目前的通货膨胀环境有助于提高租金。这一情况在澳大利亚地区是最为明显的，但同样给韩国与印度地区的带来的效应也不小。甚至在日本，斯图尔特也说，我们开始看到租金在这方面有所增长，但说实话很难完全预测。很显然，这将取决于即将到期的租约，但我们认为自身将继续处于一个相当低的空置率环境中。

美国的区域性银行危机带来的一些影响可能会延伸到其他地方。我们预计，对于公司而言，信贷方面将变得更加紧张。尽管全球经济增长可能会放缓，但对我们有利的是，这可能会使我们各个市场上一些较小的中型企业供应紧张。同时还可能会继续给租金方面带来更大的压力。另外，在我们的几个关键市场中，租金可能会让人感到惊讶。

同时，我认为这也是比较的关键一点。实际上，回顾2022年，我们有460万的物流空间是在下半年出租出去的。因此，我们仍然认为这一需求将持续到今年第一季度。正如杰弗里说的那样，随着信贷市场的收紧，可能会有更少的申请进入市场。因此，我们仍然认为在我们的大多数市场上会有积极的回升。

所以，随着我们为新项目提供担保，这种情况将继续保持下去。同样，我们认为其他开发商可能会受到挤压。我们在韩国看到了这种情况：商业开发商们在历史上获得了90%以上的融资，他们依赖于远期贷款，但由于无法获得融资，融资成本更高，这种贷款受到了挤压。

此外，建设成本仍然居高不下。我们看到了进入这些项目的机会，但有可能更多地以贷款人的身份介入，这在某种程度上有助于保持开发利润率，我们后续将继续密切关注这方面的事情。尽管我们可能已经看到建设成本在增长，但我们仍然试图在这方面保持灵活，以防情况发生变化。

问：公司去年的利息成本为4.2%，那么今年在这方面有何预期?固定利率和浮动利率的比例是多少？

答：就像报告所提到的那样，如果利息成本在没有其他因素的影响下可能会接近6%。但正如我之前提到的，我们在资本管理、再融资、偿还昂贵的债务方面一直非常积极。

并且，我们一直在做的另一件事是更好地匹配我们的资产和负债，所以我们主动匹配了日元资产。我们的日元贷款实际上有助于降低整个集团的利息成本。因此，我们正在考虑将运转率降低到接近55%，或者降低到对公司有利的水平。

在固定利率方面，我们刚才也有提到，上半年的固定利率债券非常昂贵。因此，固定利率比率实际上降到了15%左右。因为我们积极的资本管理将有可能从6%上升到20%以上。然后，就像杰弗里和我之前提到的日本信用评级一样，我们有很大的潜力来开发在岸日元或是在日本当地的日元。这将给我们带来巨大的流动性和有竞争力的利息成本。

坦白的说，如果34年前我们是投资级的，我们显然可以享受到更高的固定利率融资所带来的好处。但不幸的是，与之前相比，现在公司正处于不同的阶段。

问：公司去年开工和完工的数据表现强劲，但似乎今年这两方面数据会保持不变甚至有可能会略低于此前表现，公司能否谈谈其中的原因是什么？

答：我们认为像超过60亿美元这一指标的水平是远远超出市场上的任何同行，所以我们认为我们已经完成了自身大规模产出。我希望这是一个惊喜，我们交付了价值55亿美元的完工项目，现在开始显示出工作簿规模，这意味着什么很明显，那就是更多的完工项目意味着更多的经常性稳定的业务费用，除此之外，我们还在发展费用流，以及通过更高规模的开工起点。

另外，我想我们写的是至少65亿。我认为，如果市场背景继续保持像现在这样的建设性，就市场的运营基本面而言，我们的项目可能会超过这些数字。同时，我们认为自己可以做进一步发展，如果市场条件继续保持有利，我们将寻求这样做。

问：管理层对黑石集团，以及类似的事件有何看法?公司认为潜在的金融市场危机会影响筹款吗？以及公司看到了哪些机遇和挑战？

答：首先，我们认为亚洲与北美市场的情况不同，预计风险难以蔓延至亚洲市场。 不只是黑石，有很多不同的公司，尤其是在北美房地产行业，他们的商业风险敞口，尤其是在办公楼方面。对我们来说，北美市场离我们太远，但从亚洲市场的角度来看，在我们关注新经济的过程中，这显然不是一个问题。

还有就是办公楼方面动态，我认为，这确实是当今大多数房地产投资者面临的问题，尤其是与我们相关的问题，这是一个非常不同的动态。

亚洲市场与美国的情况相差甚远，而且可能会继续如此。我认为这就是问题真正浮出水面的地方——因为它与商业房地产有关，不过我们不认为这是一种潜在的螺旋上升的情况，我们显然不太接近美国市场，这就是我们认为这个问题的来源。但我认为在亚洲，情况有所不同。在这个地区，可用的杠杆也很少。

此外，我们需要再次强调，我们一直非常关注我们的业务，正如大家一直听到我们希望保持低杠杆率的说法一样。我认为，即使是在透明的基础上，希望我们也能分享这个指标，即30%左右。并且，我们必须强调的是，这些都是非常可控的，并且有着非常健康的杠杆水平。