智说|绿景中国(00095)：“现在是一匹黑马，明天不知道跑到哪里去”

智通财经主办的2017年下半年最强大的内房企路演——“千亿房企时代大挑战”活动在11月17日于深圳盛大举行。

以下为智通财经APP整理的绿景中国(00095) 投资者关系总监陈健民的路演实录。

今天的路演我们分四个部分，主要集中在头两个部分，就是公司的概况，还有公司主要的亮点。

大家如果是深圳的投资人，相信对绿景这个品牌不会陌生。因为绿景在深圳已经有三十年的历史，我们有很多项目基本上都是在深圳的核心地区。所以要讲我们的发展历程，可以说我们主要是在房地产开发当中，比方说在绿景山庄，然后蓝湾半岛等等有很多经典的项目，都是在深圳福田区，还有其他深圳的核心地段，这是我们公司主要的发展历程。

到了第三个阶段，我们从纯粹的住宅开发之外，建立了商业板块。在这个商业板块里面，我们有两个系列，一个是佐阾系列，一个是NEO系列。NEO系列是我们商业系列中的一个品牌，另外一个佐阾就是我们社区的公务中心，因为现在基本上开发的项目，都是综合体的形式，所以我们把商圈的住宅销售了之后，会把一些优质的商业都保留在手上去出租。所以第三个阶段里面，我们建立了商业品牌，同时在第三个十年，我们也有很多其他的楼盘销售。

第四个阶段就是我们新的一个阶段，从2014年开始，绿景启动并完成了RTO资产注入的动作，还有其他一些项目的并购，比方说在香港，我们收购了一个项目，在美国也并购了一个酒店项目。

绿景中国跟其他的房地产企业不同之处在哪里?这是我们归纳几个不同特色的地方。

第一、非常重要的，就是我们布局的策略。跟其他房地产企业不太一样，绿景中国没有全国性的布局，比方说一些二、三线城市，三、四线城市，基本上我们是没有项目的。我们主要的项目都是布局在粤港澳大湾区，在大湾区里面主要的两个地方，就是深圳跟香港。绿景在深圳已经连续七年获得深圳房地产综合实力十强，所以我们在深圳，相信是大家非常认可的一家房地产商。

第二个特点，就是我们获取土地的模式，也是跟其他地产商有点不一样的，因为我们公司其实很少会在市场上面做招拍挂拿地。我们获取土地的模式，主要是通过城市更新，就是以往一直所说的旧改模式去获取土地。我们做旧改，并不是这一两年的时间，二十多年来基本上我们都是以这种方式去获取土地，所以我们是城市更新的先行者，在这个领域上面绿景是一家非常专业的公司。

第三个特点，就是我们跟控股股东有很好的联动。虽然我们上市公司的土地储备不是很多，大概400多万平米，都是在核心的地段。但是在我们控股股东手里面，有超过1200万平方米的土地储备，在非常近的将来就会注入到我们上市公司。

第四个特点，我们除了一个房地产销售之外，也有一个租金商业的板块，而这个租金商业板块，也是能够为公司提供非常好的，非常稳定的现金流。所以我们并不是一家普通的买地、盖房，快速周转的房地产商，我们也会有一些商业项目，保持公司稳定的现金流及收入。

刚才提到了，我们公司上市并不是走RTO的流程，我们0095的前身，叫做新泽控股，它也是一个房地产公司，它是一个有项目、有营运的公司。2014年，我们的控股股东就把它买下来，之后就适当的一些减持等等，到了2015年，我们就启动RTO项目，把资产注入到上市公司里面去，这是我们公司上市的历程。

在股权架构方面，控股股东控我们上市公司75%的股比，另外我们有两个基石投资人，一个是万科，一个是平安，他们控6.4%的股比。大家也会想到，万科那么大的龙头地产商，还有平安那么大的财团，为什么他们会作为绿景的基石投资人呢?因为他们也是看好我们公司刚才所讲的几个特点，包括我们将要注入的一些控股股东手上面的一些优质项目资源，所以他们希望在上市公司的层面上面去分享我们的成果。

在大湾区，深圳是我们布局的主要城市。从1998年开始，我们开发的项目基本上都是在核心城市的核心地段，比方说大家很熟的罗湖区、福田区、龙华区等等都有我们的项目。

我们公司主要的业务可以分为三个板块。

第一个板块，就是房地产销售。以我们2016年的财务数据，它的占比大概是86%。它的毛利率非常高，它的风险非常低，价值非常高。

第二个板块，就是商业物业板块，为我们公司提供稳定的现金流。

第三个板块，就是我们的物业管理的收入，因为我们以往开发了二十年的项目，基本上我们的物业管理服务都是绿景自己去做的。

所以第二跟第三个板块，它们的收入，都是非常稳定，为上市公司提供稳定的现金流。所以也是这个原因，我们其实在今年8月跟10月，做一个境外的美元债，很多投资人也是看好我们这两个板块所提供的比较稳定的现金流。

商业板块，我们的佐阾中心，在6月30日的时候，基本上所有的出租率都达到95%以上。为什么这么高?因为佐阾中心这个购物中心的定位，并不是一些很贵的，一些大名牌的品牌，它主要都是一些生活配套上面的品牌，比方说优衣库、星巴克、麦当劳、超市、电影院等等。所以因为它跟我们商圈的一些住宅进行搭配，出租率非常高。

物业管理费，基本上每一年的物业管理费都是维持在2个亿左右，随着我们的项目落地，这一个板块的现金流也会逐步增长。

刚才我提到了我们是一个大湾区的布局，深圳是我们的主要城市，那到底在深圳里我们的项目在哪里?大家知道很多房地产企业也是以深圳为主要城市的，但是可能他们的项目主要是在深圳的周边，或者是在深圳关外的地方。但是大家在这个地图里可以看到，基本上我们这个红点基本上是在福田中心区，包括我们现在两个项目是现楼的状态，就是红树湾一号，在红树湾湾区，它的货值大概是100亿左右，基本上它的平均备案价格预计是在9万左右。

另外一个项目就是虹湾项目，虹湾在今年7月已经开售了，它是在梅林地铁站的上盖，地理位置非常好。在7月份开卖之后到现在基本差不多卖光了，这也为我们今年的业绩提供了很好的支持。

大家如果留意到我们的财务报表，其实我们每一年都有资产评估增值，这也是由于它的地理位置非常好。

粤港澳大湾区布局，有两点想跟大家讲一下，第一点是我们这两个城市，在大湾区九个城市里面是最核心的两个城市，我们的项目并不是在中山或者是佛山这样的一些城市里面，我们的项目基本上都是在深圳跟香港这两个最核心的城市。

第二点，我们并不是因为有这样的大湾区概念，才去布局的。因为其实在20年前，我们已经在深圳发展了。在香港的话，其实我们在去年已经在香港并购了一个住宅项目，所以我们公司管理层的眼光也非常好，早已经在大湾区两个最核心的城市里面布局了。

为什么绿景敢说是城市更新的先行者?在右手边可以看到，我们以往开发的项目就是绿色的部分，都是以城市更新的模式获取土地，所以这并不是我们因为最近几年招拍挂的土地价格很高，而转到这个模式。相信大家也知道城市更新拿土地这个模式，并不是说资金实力很强，或者说牌子很大，就可以做得到的。这些是需要拥有很精准的，一些很细的技术，一些软实力，才可以做得到。而这种方式我们早在2002年的时候就是用这种方式拿地。以我们控股股东背景来看，其实在90年代的时候我们就在做这件事，这就是我们为什么在这一块是非常专业的公司。

我们控股股东手上面这1200万平土地资源都是在珠三角地区，而且都是旧改项目，所以大家可以想像得到在深圳、珠海、东莞这样的地区，有1200万平方米的土地储备资源，它的价值有多高?注入到上市公司之后发挥的价值，大家也可以自己测算出来。

我刚才提到了，我们第二跟第三个板块是我们的商业板块跟物业管理费的收入，基本上每一年在6个亿左右。我们算过一个数，在2016年的时候，我们这6个亿基本上可以覆盖到我们负债的100%，达到了102%的比例，所以我们公司的财务状况是非常健康的。以6月30日这个数据来看，也是有90%几的覆盖率，是非常高的。

下面给大家介绍一下，我们10月份的时候在香港签了一个并购协议，通过并购了一家目标公司，我们收购了一个商业项目，而这个商业项目九龙观塘海滨道，是一个非常漂亮的商业大楼，它是一个在建项目，基本上在2019年可以落成，它的质量、地理位置都非常好。

我再介绍一下这个项目，这个是油轮码头，熟悉香港的人应该知道油轮码头，基本上就是在油轮码头前面的一个甲级的办公楼，这个办公楼的景观非常好，它是一个全海景的项目，因为投资人可能也会有关注，为什么我们会在香港花那么大的总金额，因为总的对价是90亿，为什么我们会买这个商业大楼?

刚才提到粤港澳大湾区是我们重点布局的地方，香港是我们其中非常看好的一个城市，所以我们觉得在这里买这样的一个商业大楼它的价值是非常高的，包括我们前期的测算，以及跟评估师的讨论，我们也有做过测算，现在目前为止我们已经有一个非常大评估增值。

这上面反映了绿景过往三年的毛利率，大家知道一般房地产毛利率20%左右差不多，如果能做到30%是非常高的毛利率。但是基本上绿景过去三年毛利率都是46%，到2016年的时候是50%。随着我们现在两个卖的盘都是在深圳福田区，所以预计我们的毛利率非常高。

这里是我们的一些融资的渠道，大家可以看到我们在2016年的时候，在境内做了一个小公募，当时我们发的规模是8+18就是26个亿的小公募。当时第一期的时候我们打算发8个亿，但是市场非常踊跃，也是投资人非常看好我们，所以我们就超额18个亿，我们就把整个26个亿发出来了。

另外，今年我刚刚提到的，在今年下半年8月份和10月份，我们做了4个亿的美元债，右手边是我们一些其他股权的，比如说CB等等一些融资的方式。所以绿景除了传统的融资渠道跟银行融资渠道之外，我们在公开市场上也是有很多的融资方式。

财务数据，可以跟大家提几个点，第一个是我们的融资成本， 2016年全年融资成本基本上在6.2%，也是相当低的水平。在今年6·30的时候，我们的融资成本进一步降低，降低了0.1个百分点，就是6.1%。另外我们现在上市公司财务状况非常好，在我们现金结余里，2016年年底的时候有45个亿在上面，在2017年6·30的时候，这个数更大，大概50个亿左右。

公司未来的展望，未来发展的策略方面，可能很多投资人会有一个想法，我们在香港那边买了那么大的办公楼，我们是不是也会看美国，欧洲那些城市?我们公司有很清晰的定位，我们还是会在大湾区里面发展。

第二个是我们的土地储备，我们现在的毛利率50%那么高，主要是因为城市更新的方式。我们公司将来也会继续用这种方式为主，去拿项目。当然在市场上有好的项目，我们也会以并购方式去拿项目。然后其他的业务组合，比方说商业物业那一块，还有产业园的这些概念，也是我们将来发展的重点。

我做一个小小的总结，绿景中国上市的时间不是很长，大概1年多、2年，所以在市场上可能很多投资人没有发现我们这么有潜力的公司，所以希望今天路演，各位投资人如果对我们有兴趣，可以做做功课，或者可以联系我们，我们可以有更多的交流，去发掘我们这么好而没有被发现的上市公司。

值得一提的是，绿景中国管理层非常重视此次路演活动，出席的路演团队阵容强大，除陈健民外，到场的还有绿景中国执行董事及首席执行官唐寿春、绿景中国执行董事邓承英。在问答环节，唐寿春也真诚地分享其对公司及行业发展的见解。

以下为唐寿春的演讲实录。

今天我作为CEO亲自来，我们执行董事也来了，我们为什么非常重视此次路演活动?其实现在公司面临最大的困惑是刚刚上市2年，被人们不了解，不知道。

我到这里来，想特别要跟大家分享一下绿景是一家什么样的公司。

我觉得有一个概念要提出来，房地产经过过去10年、20年的高速增长，到了今天，究竟下一步会发生什么?未来什么样的房地产公司会走得比较好?我觉得未来，作为投资者要考虑，如果要投房地产，投什么样的房地产?做房地产经营的，要考虑应该往哪方面走?我觉得这个问题一定要思考。我想10年以前或者更早的时候，只要进入房地产，只要有钱，买几块地肯定赚大钱。但是未来这个时代已经过去了，下一个十年甚至更远的时期，房地产一定是重新洗牌的。我思考了一下，至少有几个特点的房地产公司会活得比较好，也会比较有潜力。

第一类，有区位优势。

不像过去十年在哪儿开发房地产都赚钱，未来不是这样的，一定是经济高速发展的，比如说北、上、深类似这样的城市，包括香港。就是这样一种经济发展，高度发达的地区，房地产十年、二十年一定没有问题。作为开发商是可以肯定这一点的，因为它的刚需，经济对它发展的支撑。这是毫无疑问的，除非我们的GDP对房地产没有依赖，不需要它，不大可能。所以对于这样一种布局，房地产资源在哪里?这个很重要。

第二类房地产公司可以活得比较好的是，前面十年、二十年，已经上到第一梯队房地产规模的企业。未来行业整合一定会发生，也就是说大的房地产企业兼并小的房地产企业，形成一个房地产几家或者十几家寡头垄断的局面，一定是这样，行业的整合力度一定很大。

所以大家要投资，肯定是要投大的，这个毫不含糊，小的未来风险确实很大。

第三类是什么?是有特色的地产商，也就是说它的商业模式一定是比较特别的，跟其他房地产商不同。简单买地、开发、卖楼这样的模式今后很难生存，它一定有自己独特的模式。这个模式为什么叫独特商业模式?我们强调一个企业核心竞争力，或者它独特的商业模式就在于两个字，就是不太容易被人复制，就是别人要进来有难度。别人做得好，那么他就占据了优势，可能这样的地产商在未来会比较好。

还有一类如果要分析的话是资源型房地产，就是它拥有比较好的资源，而这个资源也不是随便在市场可以买到的，或者说通过其他方式可以轻而易举获得的。

我觉得这样去看房地产会看得比较清晰，投资者大可从这几个纬度建议去分析一家房地产公司。

如果按照这个逻辑来看，我觉得四个特色当中，绿景就是没有大这一条，规模方面，我们确实不具有优势。

但是，在另外三个方面，绿景肯定是非常强的。

第一个布局优势，我们一定是在深圳和香港两地，这个作为拳头不动摇。深圳和香港大家想一想，房地产会怎么样?未来风险多大?大家去思考。

第二，我们是一个特色地产商，特色在哪里?就做旧改，旧改好、简单。大家去看，几个优势，位置一定是在非常核心城市，第二单个面积一定很大，你会发现我们绿景项目不多，但是单个项目不错，特别未来手头上控制具有的旧改项目，那是一个巨无霸的，几百万平方米以上的旧改项目，所以它比较大。

第三个更重要的是成本优势，刚才已经讲了，我们的毛利率是市场平均毛利率2—3倍，所以我们非常珍惜每一个旧改项目，一定要把它做到精致，让它利润最大化。我们不会快周转，不断粗糙地建了就卖掉——这样不是很明智的选择。

还有一条是资源型的，就是我们的土地储备，我上市公司土地很少，400万平方米，可是母公司有1200万平方米，分布在深圳、珠海这样的核心城市。同样1200万平方米，如果折算到2、3线城市是什么概念，这个是不同的。

这样的资源型，对上市公司带来什么样的效果?上市公司不需要自己储备太多的土地，基本上靠母公司把它搞好，具备条件做过去，而且做过去在支付方面是极度有弹性的。而比如说招拍挂拿地之后，三个月以后必须强制性付款。

第二，这个价格，绝对优惠，基本上也就是说上市公司这种模式，其他人比较难复制。而且旧改首先一个是资源，不是说有钱，声音大，长得靓仔，就可以拿到。是不行的，旧改这块地要去获取，难度是很大的。绿景20多年的经验，培养出了一支团队，这支团队非常有战斗力。另外开发了十几个旧改项目，无一失败，全部成功，这是品牌效应。

所以我希望大家去关注绿景，去发现，它现在是一匹黑马，明天你会发现它不知道跑到哪里去。我就提出这么一个题目，引起大家对这个公司的兴趣，去深思它、研究它就可以了。谢谢大家!