冷链成兵家必争之地，远洋(03377)如何布局?

本文来自“观点”微信公众号，原标题为《远洋冷链》。

除了远洋，万科、平安不动产等企业也频繁介入物流领域，物流成为房企开展多元化业务与投资的一个落脚点，其中远洋尤其对冷链公开表示出偏爱。

苏州阳澄湖，一只刚捞起的大闸蟹经包装之后，被送上货机送往一千多公里外的北京。在24个小时后，这只大闸蟹出现在北京市民的餐桌上。

每年九月开始，围绕大闸蟹展开的竞争不仅在蟹农蟹商之间，还在电商、物流公司之间，参与者诸如京东、天猫及顺丰。由于大闸蟹离水之后存活时间有限，需要在最快时间内送达消费者手中，故而，冷链成为了这场秋冬大战的兵家必争之地。

对于房地产行业，物流或者冷链似乎是一个稍微有些遥远的故事，但在冷链以及整个物流、工业地产领域，开发商的曝光率正在逐渐增加。

11月27日，远洋资本宣布对郑明现代物流4亿元的战略投资交割完成，这是远洋资本继2016年7月成为中国物流资产基石投资者、参与九曳供应链B轮融资之后的再一单物流领域的投资。今年1月，远洋集团旗下远洋资本宣布将投入2亿元，成为九曳供应链B轮融资的唯一投资人。

上海郑明现代物流成立于2011年，为一家B2B冷链物流企业;九曳供应链则成立于2014年11月，是一家主要服务生鲜电商的冷链物流企业。

12月1日，远洋资本向观点地产新媒体表示，截至目前其管理资产总规模已超过600亿元。在物流领域，除投资上述三家公司之外，远洋资本还成立了两只物流产业基金。

除了远洋，万科、平安不动产等企业也频繁介入物流领域，物流成为房企开展多元化业务与投资的一个落脚点，其中远洋尤其对冷链公开表示出偏爱。

需要注意的是，好比住宅地产里顶豪，冷链在物流领域的“段位”相对要更高，高标准的冷库建设、全程冷冻配送等导致了它的投入成本更高。

冷链护城河

自从远洋更名并宣布转型以来，远洋资本成为其投资融平台的一个主力军，而大物流则是远洋资本股权投资的主要领域之一。

在接受观点地产新媒体采访时，远洋资本内部人士称，在转型过程中，远洋资本主要以集团的地产实业为基础，寻找相关的产业链进行投资。

远洋资本对于物流领域的投资，除了基于消费升级、电商繁荣而对物流包括冷链物流未来发展的信心之外，其另一番心思也在于，物流存在与地产主业协同的一个关键点——物流地产。

在整个物流流通过程中，物流地产主要起到以提供物流基础设施及相关服务的作用，涉及到拿地、设计、建设、采购、招商、运营、管理等过程。

2016年7月，远洋集团参与投资中国物流资产时曾表示出对物流地产资产质量以及租金收益的看好，并称将追求与中国物流资产之间的战略协同。据悉，中国物流资产为宇培集团旗下的上市平台，亦是首家于港上市的的本土物流地产企业，远洋集团为该公司第三大股东。

远洋集团曾表示，双方可共同投资开发以物流产业园为主要形式的工业物业，及获取配套住宅、商业及办公用地;投资物流用地，发展和持有运营现代物流仓储物业;亦可与写字楼开发相结合，形成全面的产业园区开发策略。

而且，远洋集团将利用自身优势，为中国物流资产开发和持有项目提供建筑设计、施工组织方面的技术和服务支持;为后者提供物业服务;或进行战略性投资，开拓冷链运输、物流配送等新型服务业业务。

这也是远洋集团在物流领域较早的一笔投资。此后，在半年内两度投资冷链后，远洋资本便开始向外界传达它对于冷链的偏爱，近日亦向观点地产新媒体表示：“专注于冷链物流这一细分领域的投资。”

至于为何特别关注冷链领域，远洋资本内部人士回应观点地产新媒体称，远洋资本在行业筛选与物流领域筛选的时候发现，在产业升级与消费升级的背景下，冷链物流受到更多的重视，便会刻意地在寻找此一类公司。

该人士称，虽然目前最开始切入的是冷链这个行业，但后续可能会做普通仓。只不过，大的物流公司或电商已经在这一领域形成了几近垄断的地位，要挤进去并不容易。相比较而言，冷链的竞争会更加分散，龙头的物流企业也进军不久，所以远洋便选择先下手为强。

该人士总结称，投资冷链的壁垒比较高、护城河会比较宽。而且，由于这些企业发展冷链物流也涉及到重资产、高端冷库的投入与建设，重资产恰好是远洋的主业。远洋本来便是地产商，只是拓展到工业地产领域的拿地与建设，将其建设成符合标准的高端冷库。

“如果它们能够来运营远洋自己购买建设的冷链仓库或者说地产，将为我们的冷链物流地产带来极大的价值。我们还可以针对这些企业在全国冷库网终的扩张来丰富与扩大我们的物流地产这一块的布局。”

土地命门

中国物流与采购联合会发布的报告显示，2017年前三季度社会物流总额为185万亿元，超过去年的80%，显示中国已经成为全球最大的物流市场。前十月，全国社会物流总额已达206.3万亿元。

具体到冷链市场，随着消费者对生鲜产品更高的品质要求下，冷链更受到市场的关注。研究机构预测，2020年冷链物流市场规模将达4700亿，年复合增速 20%。

物流市场的快速发展，与这些年来电商的大力助推息息相关。2017年上半年，国内电子商务交易额为13.35万亿元，同比增长27.1%。其中，B2B市场交易额9.8万亿元，网络零售市场交易额3.1万亿元。

电商的繁荣成为拉动物流地产需求的主力之一，而且如今他们的角色也不仅限于成为快递行业、第三方物流的客户。虽然目前对于仓配模式的需求是否足够大到需要普遍配置仓库尚存有争议，但京东、苏宁已经开始自建仓储。

物流地产作为物流运输过程中的周转节点，主要包括了原材料仓储、各个运输节点的仓库及配送分拔中心乃至物流园，而谈及物流地产，就不免涉及房地产行业最熟悉的一个话题——土地。

戴德梁行北中国区产业地产部董事及主管路煜向观点地产新媒体表示，制约物流地产的最大因素是土地资源，虽然各级政府有政策支持，但实际上物流地产相对于高端制造业仍存在投资少、税收少等实际情况，因此越来越不容易得到政府的支持，实际落地的难度较大。

物流地产的土地问题尤以一线城市最为突出，除了供应紧缺之外，租金成本更高，这也使得一线的物流地产需求逐渐外溢。近日，高力国际发布的报告显示，在64个城市中，物流仓储的租金以四大一线城市及香港、东莞、廊坊这几个城市较高。

在64个城市中，北京、上海、昆山、香港、广州、东莞、成都及重庆为热门租赁市场，这些城市的物流用地大多供不应求。与此同时，天津、广州等，廊坊、太仓、嘉兴、广州、东莞、惠州、成都等则成为了热门土地市场。部分城市如廊坊、郑州、北京、昆山、太仓等的出租率都达到了99%及以上。

路煜称，单从租金的角度考虑投资回报率，一个物流地产的项目要在15-20年收回资金，但是物流地产更倾向于基金模式来考虑项目的投资回报率。

对于企业而言，物流地产的主要收入来源于租金收入、相关的增值服务收入，以及土地增值。由于前期土地投入及建设成本较高，部分海外的运营商比较青睐通过设立私募基金的方式来解决这部分资金问题，将进入成熟运营期的物业出售予以基金，获取管理费与基金收益，譬如普洛斯。

9月份，远洋资本股权投资总监宁江亮曾对外表示，远洋资本正在筹备物流地产和冷链物流基金。远洋资本内部人士则向观点地产新媒体透露，目前远洋资本已经设立了专门的物流地产部门，也尝试设立物流地产基金去拿土地。

除了设立基金，供应链金融、融资租赁等也是企业解决资金投入问题的方式。

冷链攻艰

对于冷链物流，土地问题只是其一。据《中国农产品冷链物流行业投资规划分析报告》统计，2016年国内果蔬、肉类和水产品的冷链流通率分别达到22%、34%和41%，冷藏运输率分别为35%、57%、69%，相比其他发达国家超过超过90%的流通率与运输率，差距较大。

冷链对低温仓储及运输环境的要求对冷库的建设及运营技术要求更高，从包装到储藏、运输以及最后一公里环节的全程低温状态亦难以保证，品控难度大、流通环节损耗大等情况，都抬高了冷链领域的门槛。对于关注不动产领域的房企而言，最需要面对的便是冷库这一环节。

路煜向观点地产新媒体解释，冷库市场没有实现载体的标准化，冷冻冷藏的分区取决于对单体项目未来市场或客户的判断。如果能通过新的资本进入，迅速建成有代表性的冷库载体，并加以标准化推广，未来的想象空间及改善空间都会很大。

而且，从市场看，相对于物流地产普洛斯一家独大的格局，冷链市场的百强企业的市场占有率仅在10%左右，因此未来市场将会处在激烈竞争和持续整合的过程中。

问及上述存在的问题，远洋资本内部人士表示，冷链发展之初第三方的冷链物流服务比较少，部分原因是此前生鲜电商的需求并不大。起始冷库主要还是自用，多为存储性的冷库，租金回报就比较低。传统的冷链物流提供商主要起到提供冷冻仓库、存储的作用，没有温差温控及操作台等条件。

如今随着跨境电商与生鲜电商的崛起，市场对冷库的要求提高了，除了温控技术更加成熟外，冷库也不再只是仓储的作用，而是成为更加便于存取的流通性冷库。

此外，规模以及网络化布局同样是提高盈利的重要一步。冷库需要在全国核心的节点城市、一二线城市的形成网状，数量、面积一定要达成一定的规模，才可以为大型电商、经销商与连锁超市提供全链条的服务。

因而，远洋资本内部人士称，在上述情况下，由于冷库投入高但业务又未构成一个完整的网络，服务也不完善，导致回报不高。

不过，随着企业加重对标准化冷库以及技术的重视，远洋资本内部人士对冷库的收益率非常看好。他称，冷库杠杆前与杠杆后的IRR将超过如今国内大多数5A级写字楼及商业综合体。“杠杆前通常能达到8%-10%，杠杆后能达到12%-15%。北京金融街的写字楼在杠杆后的IRR也仅在5%或6%左右。”

在股权退出方面，该人士表示，远洋资本与普通的基金相对来说有些差异，由于远洋资本处于整个产业集团之中，并不是很着急退出。

对于目前各大开发商都在参与物流地产投资的情况，该人士称，目前物流地产的市场还是非常大，各家有各家不同的战略与打法，大家都可以分一杯羹。

路煜则认为，高端物流地产在未来5年内的需求与供给仍然存在着很大的缺口，并且物流地产具备收益稳定，价值简单清晰而且产品的标准化程度比较高等特性，与谋求转型的传统开发商相契合，因此市场上会有越来越多的开发商持续涌入这个市场。（编辑：曹柳萍）