华泰证券：地产行业仍在筑底 政策引导下景气度领先指标有所改善

智通财经APP获悉，华泰证券发布研究报告称，8月18日，央行、金管局、证监会联合召开电视会议，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作，会中对于地产行业的指引主要有如下几方面：1.提出积极推动城中村改造以及“平急两用”公共基础设施建设;2. 优化房地产信贷政策。政策定调、地方执行、货币政策和经纪人预期已经出现积极信号，期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民的房价预期和购房需求。看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

▍华泰证券主要观点如下：

“城中村改造”有望成为新的信贷增长点

8月2日，国开行提出积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，4日，多部委联合表示大力推进城中村改造，17日央行指出，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

上一轮棚改的发展得益于政策性银行的持续支持，7月28日国务院副总理何立峰指出，城中村改造是以党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的工作部署，要以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，本月以来金融口部委联合会议多次发声，尤其是将城中村改造放在挖掘新的信贷增长点这一板块，后续支持可期。

多地推进房地产信贷政策优化

与央行提出的优化房地产信贷政策相呼应，多地加快下调首付比例和房贷利率等信贷政策调整。如16日起厦门二套首付比例从50%降至40%，17日，南昌首付比例按照低限要求(首套2成，二套3成)，后续核心城市有望接踵而至。

当前房地产行业需求端需要解决的是预期端和收入端的改善，而信贷端政策的持续出台有望逐步在预期端托底，有助于房地产市场加速筑底。

行业仍在筑底，政策引导下景气度领先指标有所改善

7月全国房地产开发投资同比下滑幅度仍在扩大，土地和新开工依然低迷，全国房地产销售量价延续调整，步入8月销售同比数据仍在筑底。1-18日60城新房销售面积同比-37%(7月-37%)，其中一线-34%，二线-31%，三线-47%;26城二手房成交面积同比-11%(7月-15%)，其中一线-18%，二线-4%，三线-22%。

但随着政策利好的释放，反映行业景气度的领先指标已经摆脱18年以来的历史最低值，迎来改善。贝壳KMI指数连续第五周反弹，一线城市接近荣枯平衡线。

投资建议

随着政策定调、政策执行、货币政策、经纪人预期方面的积极信号在持续增加，期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民的房价预期和购房需求。

风险提示

行业政策不确定性：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。

基本面下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。