2018年，地产行业的十大猜想

本文选自“平安证券”，作者为杨侃。

港股2017年收官将近，2018年房产行业又将演绎怎样的走势?这里先对行业基本面来个大猜想：调控延续现状、资金面中性偏紧、销售中枢下行、毛利率维持高位、投资维持乐观、兼并收购浪潮延续……

猜想一：因城施策，调控延续现状

展望2018年，我们认为调控政策大概率维持现状，大幅加码或放松可能性均不大。

1.十九大报告进一步强调坚持“房子是用来住的，不是用来炒的定位”，中央经济工作会议及住建部会议均强调调控政策的连续性和稳定性;

2.2017年九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，在长效机制建设完成之前，仍需要调控换取时间;

3.尽管经济下行压力仍在，但短期工业增加值增长相对平稳;

4.2017年各线城市房价涨幅明显回落，热点城市楼市亦呈现不同程度降温，调控已逐见成效，同时住建部明确“满足首套刚需，支持改善需求”，未来进一步大幅加码概率亦不大。

猜想二：租赁用地供应有望逐步放量

中央经济工作会议明确提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并丽的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机极化住房租赁企业发展。”2017年7月，12个人口净流入城市试点加快发展住房租赁市场;9月13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，均体现了“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求。但根据我们的统计，2017年各地出让或拟出让租赁用地仅187万平米。目前主要城市已出台未来三到五年的供地计划，租赁用地占比普遍在30%左右，考虑中央及各地多次强调大力发展住房租赁市场的决心，预计2018年各地租赁用地供应有望逐步放量。

猜想三：资金面中性偏紧，压力点或在下半年

2016年年底以来，资金面持续收紧，2017年4月25日政治局会议就“维护国家金融安全”主题进行集体学习，并提出维护金融安全6项仸务，体现了自上而下对防范金融风险的高度重视。金融去杠杆背景下，实际利率持续攀升，2017年11月全国首套房按揭利率平均达5.36%，连续11个月攀升。从M2增速来看，前11月M2增速同比增长9.1%，较2016年全年下降2.2个百分点，增速持续收窄。

短期来看，市场利率仍有望延续高位。仍国际环境来看，2015年12月美联储加息25个基点，正式步入加息周期;2016年12月、2017年3月、6月、12月再次加息，美国持续加息将制约国内流动性松动空间。仍国内环境来看，银行同业存单发行利率普遍超过5%，十年期国债亦到达近4%的高位，成本端抬升制约按揭利率下行空间。

极端情况下，行业资金压力点或在下半年。展望2018年，中国经济工作会议强调稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，预计货币政策难有大幅松动。根据测算2018年下半年将步入公司债到期高峰期，目前债市情况无论发行利率还是难度均超过以往，部分房企或难以实现以新债偿还旧债。而房地产企业传统资金来源主要为银行贷款和销售回款，若2018年上半年销售超预期回落，且银行信贷依旧偏紧，不排除个别小房企面临资金链风险。

猜想四：销售中枢下行，一二线好于三四线

2017年行业三四线成交处于历史高位，尽管住建部工作会议公布的2018年580万套棚改计划，超出此前市场预期，但是在PSL增速下滑、大部分三四线城市房价大幅上涨已基本完成去库存仸务的背景下，市场对货币化比例能否维持60%水平，拆迁户能否转化为有效的购房需求仍存疑虑。我们判断三四线在需求透支、基数效应等影响下，2018年销量同比仍将下滑。

相比之下，在限价依旧严栺、楼市逐步降温、捂盘成本高企的背景下，预计越来越多开发商将选择接受政府挃导价推盘。加上一二手价栺倒挂，推盘上升或将带动2018年一二线城市销售企稳甚至略有回升。

销售中枢下行，预计下降5%。中性假设下，预计2018年一线、二线、三四线城市销售面积同比持平、微增2%、下降13%，全国商品房销售面积整体同比下降5%。

猜想五：绝对库存低位，住宅新开工或超预期

按当前销售水平，全国住宅库存仅0.64年，处于近年最低水平。分城市来看，35个大中城市和非35城市的住宅库存分别仅0.87年和0.47年，我们认为即使2018年销售增速回落，但销售绝对值仍处于高位，加上当前住宅绝对库存处于底部，住宅新开工表现将优于销售，或存在超预期可能。

猜想六：投资维持乐观，预计同比增长3-5%

地产投资主要包括土地购置费用和施工支出，分别占比20%和80%。

主流房企补库存积枀，溢价率持续回落。步入下半年尤其是四季度以来，竞拍门槛提升、融资渠道收紧、政府加大供地背景下，土地溢价率大幅回落，11月百城土地溢价率为19.4%，连续四个月回落。

土地市场降温背景下，下半年主流房企明显加大拿地力度，22家标杆房企前11月拿地与销售面积比值为184%，较2016年上升6.4个百分点。

主流房企加大拿地背景下，2017年前11月土地成交价款同比增长47%，考虑延续支付为2018上半年土地购置费提供支撑。

短期核心城市仍将加大供地，土地购置费仍有保障。2017年4月1日，住房部和国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36-18个月的，要减少供地。12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。仍2017年11月末主流城市的去化月数来看，大多数城市仍低于12个月，预计短期供地仍将维持高位。

仍建安支出来看，建安成本主要受施工面积和单位建安成本影响，其中施工面积主要受新开工和竣工面积的影响，尽管近年全国新开工面积2013年高点的20.1亿平下滑到当前17亿平左右，仍远大于竣工面积(11亿平)，2018年净施工面积仍有望保持小幅增长。

仍原材料成本来看，2017年前11月PPI累计同比增长6.4%，根据宏观组判断，预计2018年PPI增速仍有望维持2%~3%，单位建安成本仍有望小幅上涨。

整体来看，由于新开工绝对值超过竣工，施工面积仍将保持一定增速;尽管PPI增速滑落但2018年仍会维持正增长;土地购置费受2017年地价款延迟支付仍将维持较高水平。在单位建安增长2%、新开工增长2%、土地购置费增长10%的中性假设下，预计2018年地产投资同比增长4.3%。

猜想七：长租公寓方兴未艾

目前包括地产开发商、地产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团均有布局长租公寓。近期深业集团宣布进军长租公寓，随着持续的政策发力和租赁用地供应放量，预计更多开发商将试水长租市场。

猜想八：强者恒强，集中度加速提升

调控加码、资金趋紧、拿地门槛提升等背景下，龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局，持续扩大市场仹额。2017年前11月行业百强销售面积同比增长29.8%，超过全国21.9个百分点。前11月行业十强销售额市占率达24.8%，较2016年末提升6.1个百分点。

主流房企万科、保利、新城前11月销售额同比分别增长37%、45%和75%。随着楼市步入调整期，龙头房企在品牌、融资、管控、拿地方面优势将更加明显，2018年市场集中度有望加速提升。

猜想九：毛利率维持高位

2016年上升1个百分点。尽管仍中长期来看，由于地价上涨幅度大于房价上涨幅度，叠加建安成本上升，开发商结算毛利率仍将承压，但考虑2018年主要结算2016年房价全面上涨销售的项目，且大部分项目对应拿地时间在地价尚未上涨的2015年，预计2018年行业毛利率仍有望维持高位。

猜想十：兼并收购浪潮有望延续

2017年以来，仍万科551亿收购广信资产包、融创及富力接手万达文旅及酒店项目，再到保利收购保利香港股权，行业收购兼并事件层出不穷。根据Wind统计，2017年至今房地产各类兼并收购数量314宗，同比增长35.3%，涉及金额3384亿，同比下降16.6%。在调控影响深化，房企融资渠道受限、融资成本攀升的背景下，叠加公司债到期高峰，2018年更多中小房企将面临资金压力，收购兼并市场仍存在大量机会，行业并购整合浪潮仍将延续。