光大证券：商业地产还是美国衰退的风险点吗?

智通财经APP获悉，光大证券发布研究报告称，美国商业地产风险整体不大：一是，美国经济“软着陆”下，二季度商业地产的基本面已经出现了好转，底层资产的好转是决定违约不会继续恶化的最核心因素;二是，违约率在上半年攀升，与美联储进一步超预期加息有关，但随着三四季度加息预期已经基本见顶，利率环境预计不会再继续恶化;三是，截至8月，美国中小银行的流动性较3月明显好转，说明其应对信贷损失的能力也在增强;四是，测算到明年商业地产违约债务规模不到千亿美元，远低于美联储在今年3月近3700亿美元的扩表规模，也仅占美国商业银行现金资产的2.5%左右，美联储与银行业均有能力对这部分债务进行对冲。

▍光大证券主要观点如下：

美国商业地产市场已经出现边际回暖的迹象

(一)办公楼：空置率呈现边际企稳迹象。截至2023年7月，美国办公楼空置率达17.1%，与6月持平，出现企稳迹象;(二)公寓：房贷利率上行制约居民购房意愿，租赁公寓需求回暖，二季度公寓市场净吸纳量+7.0万套，大幅超过一季度(+0.1万套);

(三)零售物业：美国相对火热的消费市场支撑了零售物业的需求，二季度零售物业的净吸纳量环比增长12.6%;(四)制造业用地：高利率环境下，制造业企业流动性收紧，用地需求回落，二季度空置率上升至4.5%，较一季度上行0.5个百分点，但仍低于疫情前水平。

商业地产违约风险“悬而未决”，违约率仍持续攀升

商业地产贷款违约率在今年以来持续攀升。一方面，二季度美国银行业商业地产贷款违约率上行至0.84%，较一季度上行0.03个百分点。另一方面，2023年7月，美国CMBS拖欠率较上月上升51BP至4.41%，达2021年底以来最高点。

利率持续上行是当前违约率上行的主要原因。一则，高利率环境下，美国商业地产估值不断缩水，由于近期频繁爆雷的CMBS产品具有“无追索权”的特殊性，地产公司开始主动违约，减轻负债压力。二则，发行时锁定了疫情期间低贷款利率的债务开始集中到期，再融资时要以当前的高利率作为还款利率，大幅增加融资成本;三则，“快加息”叠加“风险暴露”，金融机构信贷意愿较低，企业再融资难度较大。

当前美国商业地产压力相对可控，尚不足以引发系统性金融危机

一是，在资产层面，当前美国商业地产基本面开始回暖，同时商业地产价格已回调至疫情前水平，下行压力相对有限。二是，在机构层面，美国中小型银行运营情况开始好转，出现大规模信贷违约风险的概率较低，截至8月16日，美国中小型银行存贷比自今年3月113.3%下行至107.8%，利息偿付压力趋缓，现金占总资产比重从今年3月初的5.1%回升至7.2%，流动性好转。

三是，在监管层面，美联储货币政策工具较丰富，可以对冲部分风险;四是，在债务层面，测算到明年商业地产违约债务规模不到千亿美元，美联储与银行业有能力对这部分债务进行对冲。

风险提示：

俄乌局势升级，全球大宗商品价格出现波动。