中金：各地政策仍将陆续落地 带来楼市景气度筑底回升

智通财经APP获悉，中金发布研究报告称，近期房地产政策力度明显增强，存量房市场活跃度明显提升，包括重点城市挂牌量上行、卖家预期改善等表现;尽管当前成交端指标表现仍偏疲弱，往前看，各地政策仍将陆续落地，带来楼市景气度筑底回升，基本面复苏存在正向预期差。继续看好地产股未来3-6个月维度的表现，考虑到内房7月以来调整更深、当前估值更具性价比，其后续股价弹性或更足。

▍中金主要观点如下：

8月二手房成交量环比止跌微涨，成交价环比跌幅略有收窄但仍较深。

数量方面，8月二手住宅成交量指数环比止跌微涨9%，此前连续四个月环比下降，同比转增至+2%(7月-15%)，绝对水平较本轮下行周期开始前的2020年同期下降17%;1-8月二手住宅成交量指数在低基数上累计同比增长48%。

价格方面，8月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅略有收窄，但仍处于较深水平(8月-1.7% vs. 7月-2.3%);房价相较于历史高点(2021年6月)累计跌幅达-14.9%。

8月末政策落地带动一线城市挂牌量上行，需求支持政策持续落地或将带动预期改善逐步向成交端传导。

8月末监测的重点城市二手房挂牌量环比基本持平，考虑到一线城市“认房不认贷”政策落地接近8月末，重点观察了一线城市9月初的挂牌量变化，9月第一周北京、深圳、广州挂牌量环比分别增长2.7%、2.3%和0.6%(此前一月的周均挂牌量增幅分别为0.4%、0.4%和0.0%)，表明相关城市积累的改善需求不少，其置换过程的完成将持续带来成交量的活跃。

而该过程中房价如何变化，则取决于买卖双方的力量博弈，8月挂牌价环比跌幅继续小幅收窄至-0.8%(7月-1.0%，6月-1.3%)，成交议价空间虽仍上行至4.82%的新高，但环比增幅略有趋缓(8月+11BP vs 7月+18BP)，上述变化很大程度上来自于卖家预期的改善。

往前看，已执行和待推出政策对于需求端的进一步支持，将带动上述改善趋势有所延续，并逐步向成交端传导。

8月住宅租金同比跌幅继续小幅收窄，租赁市场整体运行平稳。

8月挂牌租赁住宅平均待租周期缩短至1.82个月，挂牌租金指数虽环比略降0.2%，但同比跌幅则仍处于稳步收窄趋势中(8月-0.7%，7月-0.8%，6月-0.9%)，租赁市场表现整体平稳，租售比略上行至2.02%。

近期房地产政策力度明显增强，存量房市场活跃度明显提升，包括重点城市挂牌量上行、卖家预期改善等表现;尽管当前成交端指标表现仍偏疲弱，往前看，各地政策仍将陆续落地，带来楼市景气度筑底回升，基本面复苏存在正向预期差。继续看好地产股未来3-6个月维度的表现，考虑到内房7月以来调整更深、当前估值更具性价比，其后续股价弹性或更足。

风险

政策落地和基本面修复不及预期;房企信用加速恶化。