解密深圳湾超级总部基地（一）：二十年，一片填海区的变迁

随着万科（02202）和恒大（03333）两家重头房企决定把总部搬到深圳湾超级总部基地（下称“深圳湾超总”），后者再次受到市场的关注。

深圳湾超总由滨海大道、深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路围合而成，总用地面积117.4公顷，建设规模总量高达450万至550万平方米。

在深圳官方认识中，深圳湾超总将是“未来全球高端产业集聚地”，是“是环深圳湾地区自然景观条件最为得天独厚、城市门户形象最为突出、未来城市开发最有效和综合价值最高的区域”。它将与深圳后海金融总部相连接，未来大湾区的核心之核心也许就在这两片地方。

此前，碳云控股、恒立投资、神州数码、中兴通讯和中国电子都已成功斩获总部地块，加上招商银行、中信金融、天音通讯以及已建设中的地铁集团等项目，深圳湾超级总部基地10余宗地基本已“名花有主”。

被万科、恒大等多家巨头看上，深圳湾超总头的优势自不必说，但这片填海区并不是一问世就自带光环，二十多年间，随着经济、社会形势的变化，它从最初的填海荒地变为如今我们看到的“超级总部基地”，也留下了属于这座城市的历史传奇。

万科、恒大的新总部

2017年12月19日，土地市场传来消息，两宗深圳湾超总、挂牌总价86.89亿元的地块被恒大和万科分别收入囊中。

其中万科底价摘得T208-0053地块，资料显示，地块为商业服务业与道路用地，土地面积19227.53平方米（其中建设用地面积17775.65平方米，道路用地面积1451.88平方米）。总建筑面积16.7万平方米，挂牌起始价31.37亿元，土地使用年限30年，为商业服务业与道路用地。

编号为T208-0054的地块由恒大摘得，土地面积10376.82平方米，总建筑面积28.92万平方米，挂牌起始价55.52亿元，土地使用年限30年，为商业服务业用地。

资料显示，这两宗土地在的竞买人需符合以下三个条件：1、应为在深圳注册的企业法人；2、必须是根据《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》（深府〔2012〕104号）认定的总部企业；3、应当为经市政府按相关规定遴选的企业。

也就是说，恒大、万科竞得地块的前提是必须把企业总部建立于此。而恒大在2017年年中已经正式将总部从广州市搬迁至深圳，万科更是从始至终与深圳密不可分。两家超级房企注定成为邻居。

二十年身份变化

深圳湾超总由滨海大道、深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路围合而成，总用地面积117.4公顷，建设规模总量高达450万至550万平方米。

深圳市规划局从2001年开始委托中国城市规划设计研究院深圳分院设计《华侨城南填海区详细蓝图》，其中“华侨城南填海区”指的就是这片区域。

据中国城市规划设计研究院深圳分院记载，这片区域是深圳“塘朗山-华侨城-深圳湾城市功能空间轴的核心城市功能区段之一”，从问世至今，其身份从原有单一的“滨海城市住区”到复合的“滨海文化商务中心”，再到“超级总部基地”，经历了两次变化。

但在2013年公示的详细规划中，这片区域的名字改为“深圳湾超级总部基地”，建设规模总量为450万～550万平方米，规划就业人口为18～22万人，配套生活以商务公寓及周边生活住区为主，片区内部无常住居住人口。“深圳湾华侨城南部填海区”时代，政府给这片区域的规划是，以住宅为主导，搭配商业、公园、歌剧院，住宅建筑面积218万平方米，商业建筑面积56000平方米，规划居住人口60900人。

深圳将其定位为“全球经济产业链条中最终极地位的典型代表，是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心”，核心理念为“深圳湾云城市”，整体结构为“1个立体城市中心＋2个特色顶级街区＋N个立体城市组团”。

深圳湾超总概念图，图自中规院深圳分院

基地将按9个单元编号进行开发，分别为DU01至DU09。其中，在满足航空限高要求的前提下，DU01核心地块的两座超高层综合体建筑高度分别控制在400米～680米和400米～480米。

从公开资料可以得知，2016年超总基地计划完成固定资产投资113.2亿元，至2020年建成投入使用后预计整体实现产值收入或达500亿元。

超总往事

从上述记载可以看出，深圳并不是一开始就明确了这片填海区的价值，对它的发展定位也一直在摸索中。直到2011年，规土委与中规院深圳分院经过多次讨论，提出了“超级总部基地”的概念。

尽管如此，这片填海区还是一出生就受到了多方关注。据深圳楼市自媒体“朱罗纪”回忆，1990年代，深圳举办深圳湾发展论坛，王石、林少斌、凌克、陈剑、梁振英等地产界关键人物齐聚一堂。

2001年12月，这片区域的三块住宅用地拍卖出当时全国地王。三块地总占地24万平米，其中有两块为当时的宝安地王——泰华地产拿下，合计14.55亿元，楼面价分别为2833元/平方米和2793元/平方米。后来因为泰华老板罗瑞希骤然离世，这两块地转至中信华南手中，中信开发了总建筑面积高达65万平米的“中信红树湾”项目，2004年发售，当时均价是9200元，最低价格为7000元左右。

中信红树湾

第三块地由百仕达以7.8亿总价拿下，楼面价3055元/平方米，创下了当时的全国地王，楼盘名为“红树西岸”，2005年发售，价格摸高到2.5万/平方米，创下当时深圳的平层楼王记录。

红树湾西岸

这三块地王当时一共为深圳带来22.35亿元的收入。除此之外，东部集团开发的“瑞河耶纳”住宅项目也在2004-2005年间发售，和中信红树湾1期同日开盘。

瑞河耶纳

2013年9月，《深圳湾超级总部基地控制性详细规划》公布，填海区变成了“超级总部基地”，所有住宅用地全部转向商务开发。中信证券与金石泽信投资管理有限公司在2014年以挂牌起始价35.49亿元，竞得深圳湾超总两块地，楼面价13598元/平方米，成为第一家进驻的总部型企业，即现在的中信金融中心。

中信金融中心

早年在这一区域拿地的还有联泰集团，下图右侧红色部分是联泰早年建设滨海大道获得的政府返还用地，但迄今仍未开发。公司官网显示，这块命名为“联泰红树湾”的项目占地99486.9平方米，容积率为0.62，是一块低密度住宅项目。一度有传言称联泰把这块地转手给中信，之后便没有了下文。

智通财经APP了解到，万科集团董事会主席、首席执行官郁亮早在2015年就已经去考察过该地。2015年11月5日，《蛇口消息报》报道称，郁亮前去拜访了时任南山区委书记姜建军、区长王强，双方协商推进万科集团新总部在南山区“深圳湾超级总部基地”的选址建设工作。

恒大之前，2017年深圳湾超级总部基地已经出让5宗土地，分别由分别由恒力（深圳）投资集团有限公司和深圳碳云控股、深圳碳云数字生命科技有限公司、中兴通讯股份有限公司、中国电子信息产业集团公司、神州数码控股有限公司竞得。

在《深圳湾超级总部基地控制性详细规划》中，深圳湾超总的发展目标被确定——“作为城市在全球经济产业链条中最终极地位的典型代表，是未来深圳实现世界城市梦想的一个重要功能中心。”

回望近三十年来深圳的都市化进程，可以发现都市圈从东向西发展，即罗湖-福田—南山。目前从深圳湾往北延伸，正在形成一条汇聚区域创新功能的轴带，从深圳湾超总、后海、高新园，再往北是留仙洞总部基地、光明新区、松山湖、增城，一直到广州，这条轴线里有不少国家级的高科技创新基地。深圳湾超总在其中既像起点，又像终点。

深圳湾超总概念图，图自中规院深圳分院

深圳湾超总缘何“超级”？它未来将在整个粤港澳大湾区扮演什么角色？智通财经APP将在后文结合实地走访进一步探讨。