放大招！1成首付，喜的还是香港地产股

香港不只房价最高，更是连续八年斩获“全球房价最难负担城市”之首。

据智通财经APP了解，从2003年到2018年，香港楼市走出15年的大牛市。这15年里，房价翻了五到六倍，香港房价收入比一度为全球之冠，高处不胜寒。

10月16日，香港特首林郑月娥发表任期内第三份施政报告，她为港府设立一个清晰目标，即保证每一个香港人和他的家人有房住，让大家买得起供得起楼。

施政报告提出，港府将会陆续推出短、中期支援措施，包括大幅增加过渡性房屋项目，放宽首次置业人士按揭计划楼价上限——首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限由目前的400万港元提升至800万港元，即一套800万的房子，首付只需要付80万就能上车。

受此消息刺激，香港本地地产股应声上涨。摩根士丹利发表报告，行政长官宣布的施政报告，放宽首次置业人士的按揭保险计划上限，对私楼需求及楼价有所支持，对本港地产市场有正面影响，尤其是在减息环境下，对发展商有利。

林郑月娥：让大家买得起供得起楼

10月16日，香港特首林郑月娥发表任期内第三份施政报告，她表示：房屋问题是目前香港社会所面临的最严峻的民生问题，也是部分民怨的根源。在这份施政报告中，林郑月娥为港府设立一个清晰目标，即保证每一个香港人和他的家人有房住，让大家买得起供得起楼。

林郑月娥表示，去年底已将《长远房屋策略》下未来十年(即2019–20至2028–29年度)的公私营房屋新供应比例由60：40调整至70：30，但这是中、长期目标，何时达标仍取决于增加土地供应的速度，因此现在提出短、中期支持措施。

据智通财经APP了解，短、中期支援措施包括大幅增加过渡性房屋项目、放宽首次置业人士按揭计划楼价上限——首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限由目前的400万港元提升至800万港元，即一套800万的房子，首付只需要付80万就能“上车”。这需要通过压力测试，即最低家庭收入达到74123.5港元/月。

这一条非常关键，有香港市民表示，其实香港很多市民都能通过还款压力测试，但是交不起首付。这一做法释放了市民购买压力，购房需求增加也可能会进一步刺激楼价上涨。

为满足市民对住房的需求，林郑月娥表示，要持之以恒的增加土地供应，因此港府会加快规划，运用《收回土地条例》和其他适用条例，收回三类私人土地作100%公营房屋(包括公屋、绿置居、居屋)及“首置”和相关设施发展。

林郑月娥表示：“由于收地工作接踵而来，目前已知会收回的私人土地约700公顷，预计其中400多公顷会在未来5年收回;特区政府会尽力做好地区配套和作出妥善的安置补偿安排。”而相较之下，过去5年收回的土地面积仅为20公顷，不足未来5年的二十分之一。

此外，港府还将多管齐下增加土地供应，继续推进“明日大屿”填海计划。

香港地产股应声上涨，新世界发展两天涨逾8%

智通财经认为，此次的相关政策，对香港楼市带来利好刺激。一方面对楼市的交投这块预计会带来正面效应，据预测，相关措施有助刺激本月下半月1000万元以下的物业交投量增加两成，未来数月亦带动整体二手私宅买卖登记量由目前只有二、三千宗，回升至三、四千宗的水平。另一方面，对拥有相关地段的土地资源的发展商带来价值重估。据政府消息人士透露，首阶段正审视多于10组多数位于九龙及新界西北的地块，政府将于明年中向外公布目标。

从二级市场来看，受上述政策影响，香港本地地产股普遍出现拉升现象。

持有农地面积约1700万平方尺的新世界发展(00017)市场表现最强，连续两天放量上涨，累计涨幅8.12%，报价11.18港元。

值得一提的是，为了纾缓香港社会房屋短缺问题，今年9月25日，新世界执行副主席兼总经理郑志刚宣布，集团将捐出不同地点总共300万平方呎(合27万多平方米)的农地用于兴建公共房屋等。

瑞信将新世界发展列为香港本地地产股首选，给予“跑赢大市”评级，目标价分别为15.2港元。

瑞信指出，《施政报告》对香港房屋政策措施结果大致符合市场预期，但最令人意外是放宽按保计划的楼价上限，为2010年以来政府首次放松物业按揭政策，预计将加快释放终端用户的需求。

该行还指出，香港本地地产股现股价较每股资产净折让56%，较自2010年以来中位收折让42%有所扩阔，预计放宽按保楼价上限措施将提振买家情绪，以及为发展商推售新盘带来支持。

恒基地产(00012)作为新界北部目前为持地最大之发展商，也连续两天上涨，累计涨幅为4.17%，最终报价为38.75港元。

据智通财经APP了解，《施政报告》发布后，瑞信认为恒基地产和新世界发展以及新鸿基地产一样，将为施政报告最大受惠者，因其拥有大量农地及聚焦香港本地住宅市场。

新鸿基地产(00016)除了拥有大量的农地且聚焦香港本地住宅市场外，还和新世界发展一样，对于政府有决心解决本港的房屋土地供应问题表示欢迎，并愿意配合政府，提早交出该些已被规划作兴建公营房屋的农地。

据智通财经APP观察，新鸿基地产也曾出现一波直线拉升，两天累计涨幅为3.75%，最终收报116.1港元。

新鸿基地产表示，乐于参与“土地共享先导计划”，并愿意主动配合政府在粉岭北/古洞北新发展区，以及洪水桥新发展区收回农地兴建公屋，愿意提早交出该些已被规划作兴建公营房屋、社区设施(GIC)、道路等的农地。

汇丰研究发表报告指出，房屋及土地成为此次次施政报告的首要议程，相信有更多措施去纾缓部分香港房屋问题，对香港地产发展商有利。在地产股中，看好新鸿基地产和信和置业，均给予“买入”评级。

李嘉诚旗下的长实集团(01113)也有明显的放量上涨，两天累计上涨2.87%，报价53.8港元。

值得注意的是，与其他香港本地地产股不一样，高盛将长实集团纳入“确信买入”名单，评级“买入”，将目标价由75港元降至74港元，主要是因为该行认为公司有较高的可持续收入，可带动主动资本管理的潜力，加上在香港本地市场覆盖面相对少。

恒隆地产(00101)作为老牌香港地产公司，并未受到政策提振，市场表现依旧低迷，两天累跌2.9%。

期间，高盛将恒隆地产评级降至“沽售”，目标价降至18港元，主要基于香港零售偏软等。

恒隆地产虽然作为老牌香港地产公司，业绩受租金影响较为明显。高盛预期，受不确定因素影响，预计2019至2020年香港零售商场租金将分别跌2%及8%(此前预测各为持平及升2%)。

智通财经认为，从操作角度，相关利好短期会带来刺激，从中线而言，还需要观察政府和地产商之间的多方协调，政策真正落地是一个长期的过程。大的方面还要看香港形势发展及全球经济的走向。