花旗：看好新鸿基地产(00016)以合理低价位中标西九龙商业用地 予“买入”评级 目标价167.6港元

智通财经APP获悉，11月27日花旗发布研报称，新鸿基地产(00016)以相对低价中标位于西九龙的商业地产，预计在未来几年内可给公司带来可观回报，给予该公司“买入”评级，目标价为167.6港元。

研报中称，新鸿基地产以422亿港元的价格中标位于西九龙高铁站上的主要商业用地，该中标价处于该用地317亿港元至791亿港元估值的低端。除了新鸿基外，本次参与投标的企业还包括长实(01113)、以及由信置(00083)、华人置业(00127)、恒基(00012)、九龙仓置业(01997)及利福国际(01212)组成的财团等。

该商业地产总面积为643106平方英尺，竣工后，总建筑面积可达3164616平方英尺。以317亿港元的中标价计，相当于每平方英尺13335港元。花旗认为，这个中标价位较低，且未来可能会与附近的新鸿基ICC产生租赁协同效应。

据悉，此次公司中标的商业用地的90%将作办公用途，10%作零售用途，即在一个零售店铺基础上，将会建立三座甲级写字楼。以目前ICC的租金为基准进行测算，预计该项目的平均租金为80港元每平方英尺，在总面积的基础上，到2025年，满租可以给新鸿基带来年30亿港元的租金收入。

花旗表示，假设建设成本为每平方英尺6000港元，那么包括土地成本在内的项目总投资成本为612亿港元。花旗预计该项目的初始投资收益率可能为4.9%，原因有：1、该项目规模非常大，限制了竞争对手;2、最近市场对商业前景的信心已经减弱;3、该项目不能以阶层所有权为基础出售。

另外，截至2019年6月， 公司的总股东权益基数为5664亿港元，而此次422亿港元的全额支付土地成本应该只会增加其预计净杠杆比率7.5个百分点，至20.4%，杠杆比率仍然处于低位。在中标此项目之前，公司的杠杆比率为12.9%。

花旗认为，考虑到其采用的模型对新地知识产权的估值上限为5%，所以整体资产净值的影响将会很小。由于在香港缺乏这样一个黄金地段，再加上与ICC在租赁方面可能产生的协同效应，新鸿基地产应该能从其潜在的资本增值中获益。因此，花旗对新鸿基地产以如此合理的价格收购该商业地产表示乐观。