花旗：销售强劲+153亿资产增值并购 予融创(01918)“买入”评级

智通财经APP获悉，花旗给予融创(01918)“买入”评级，目标价60.10港元，并确认为首选。

花旗认为融创正成为一支价值型股票，主要受其11-12月的强劲销售(同比增长35%)及资产增值并购所推动。该行进一步指出，虽然融创看起来会是2020年利率下调周期的主要受益者，但其19年营收存在的潜在惊喜(预计同比增长35%)以及较低的负债率(预计2019年末140-150%)将进一步增加其目前估值的吸引力。

研报称，融创拟近153亿收购云南省城市建设投资集团持有的18个项目的51%股权，该交易将新增80亿人民币(单位下同)项目净负债，不包括交易获得的35亿的超额分配利润。根据估算，该项目净成本约198亿，从而推测土地成本为每平方米1800元。

本次交易的18个项目的总建筑面积约为3071.6万平方米，可售建筑面积约为2771.6万平方米，约占总建筑面积的90%。截至融创公告日，未售建筑面积约为2390.1万平方米。另外还有已签订意向协议但还未正式履行出让手续的3590万平方米的潜在土地储备，该交易预计将于12月完成。

花旗认为本次收购是一项具有吸引力及增值性的交易，理由如下：

1)1800元每平方米低土地成本vs当前每平方米一万的均价，该行预计融创收购后价格会更高，估计有12.7%的净利率;

2)一次性回填货值2600亿的土地资源以及还未正式履行出让手续的货值3900亿的潜在土地资源;

3)预计有330亿元的可观利润增长(不包括潜在土地储备部分);

4)土地资源优质。2390万未售出建筑面积中的56%位于二、三线城市(成都、武汉、长沙及昆明等)，其余则在周边地区;

5)有利的付款计划(2019年下半年约100亿元，剩余的2020年上半年)。需要注意的是，本次交易融创还获得分配利润约71.43亿，同时许多项目已准备好预售;

6)持有的投资性房地产仅占总面积的10%;

7)新成立的40亿元合资基金有助于确保未来更多的项目。

花旗最后指出，该交易将促使融创2019财年净资产价值增长3.6%;2020/21财年每股收益增长4.2%/5.3%;2020/21财年的合同销售额增长7%/8%至6400/7100亿元;以及在股本基础扩大的情况下，公司资产负债率稳定在148%(今年6月19日为206%)。