行业寒冬下欲冲刺IPO 贝壳找房的“新经纪“生意会好做吗？

本文来自微信公众号“美股研究社”。原文标题《行业寒冬下欲冲刺IPO 贝壳找房的"新经纪"生意会好做吗？》。

近期，有关"贝壳找房IPO"的动态颇多。

事实上，贝壳找房IPO的消息从去年年底便不断爆出，因去年年中贝壳在香港密集成立了四家公司，彼时外界一致猜测其IPO的地点或会在香港。

去年12月18日，媒体援引知情人士的消息称，贝壳找房正就潜在IPO事宜与一家顾问机构合作，募资规模至少10亿美元，最快可能在2020年完成上市，但上市地点尚未确定。19日，据媒体消息，贝壳找房近期重签了美股，很有可能是以VIE形式登陆美国资本市场。针对这些传闻，作为官方口径，贝壳一直予以否认。

且不说贝壳找房最终会在香港还是赴美上市，但至少我们可以看出，贝壳找房上市的时机点或将到来。但在如今房地产行业回暖迹象并不明显的背景下，行业内也存在着强劲的竞争对手，这给背负着链家公司上下希望的贝壳找房来讲，未来的发展压力还是不小。尽管IPO后能帮助贝壳尽快融资获得更大的发展，但能否在当前不利好的大环境下有所突破，亦或是在对手的挤兑下要如何守住自身领地？

这些问题，应如何看待？我们且先从贝壳的成长史来说起。

"贝壳找房"作为链家的重要筹码 该如何看待其IPO传闻

"贝壳找房"还很年轻。成立于去年4月底，只不过是脱胎于链家旗下的链家网，很多的工作人员也是来自于链家网平台。对自己的定位是"技术驱动的品质居住服务平台"，服务范围包括二手房、新房、租赁和装修。而在内容上，除了链家网所固有的二手房、新房、商铺、写字楼买卖租赁服务外，还有提供楼市资讯、搬家保洁、房屋装修、分期借款等服务。

在如今房产存量时代，链家线下发展遭遇瓶颈，开辟贝壳找房这条线上路线也是在为链家寻找新航道。

如今，贝壳找房IPO的传闻也并不是空穴来风。一方面，相当一部分布局线下的链家近期的经营状况并不理想。除了线下店获客成本和运营费用正在逐年走高。相关数据显示，自2014年增加线上业务起，公司每年IT和互联网成本就达到1.1亿元。去年世界杯期间，光是广告投放就花费了1.65亿元。另一方面，链家也有业绩压力。据相关资料显示，早在链家2016年4月进行B轮融资的时候，公司就与投资方签有协议，若在交割日后的5周年内不能完成合格的首次公开发行，投资人可要求公司进行股份回购，回购价格为基本投资价格加每年8%的单利回报。

在今年3月份，已有22家投资人宣布撤出链家投资，从而导致其注册资本由2054.02万元一度下降至1355.82万元，减少33.99%。而贝壳找房对此表示，减资是为了满足企业的发展所需，原投资方在链家的股份将通过协议平移到贝壳找房。

这一动作被外界解读为在当前房地产行业环境整体不景气的大环境下，链家想通过贝壳找房实现上市。链家创始人左晖更是表示，贝壳找房甚至承担着"再建链家"的重任。按照其计划，今年全年，贝壳找房的GMV要达到2万亿元。在重资产经营的链家受大行业影响较大，前行的阻力更大。相较而言，贝壳找房的想象空间确实会更大。

此次，贝壳找房若能在2020年成功上市，也将进一步推动其发展。但这一赛道，事实上也是对手云集，贝壳找房这位年轻的参赛者能否跑赢前辈们？

"贝壳找房"IPO获关注 但内忧外患的挑战不能忽视

对于贝壳找房而言，如今行业内大环境并不利好，看房天下、房多多们的市场表现并不值得乐观。而在这样的背景之下，内忧外患的因素或是其IPO不能忽视的挑战。

1、上市是条好出路 但竞争却是一大绊脚石

就国内而言，58同城(WUBA.US)旗下的安居客与贝壳找房的样子长得很像，也正是因为如此二者在业内的竞争甚为直接。58同城的房地产业务从2015年开始异军突起，发展到如今，成为业内的佼佼者。

据极光大数据，去年9月份至12月，58集团旗下安居客平均DAU由233.5万增加到235.2万。同期，贝壳找房的平均DAU则从64.2万增加到104.4万。从数据上看，安居客的平均DAU大幅领先贝壳找房，仍然处于绝对的龙头位置。在战略方面，安居客继续加强投入，并加大了对下沉市场的潜力发掘。

在全国化布局上，面对下沉市场已是动作频频。相关资料显示，58同城、安居客从原来的一二线逐渐下沉到二三四线城市。目前，58同城和安居客在线上已覆盖了640城，今年线下业务落地覆盖166城，明年这个数字还会继续增加。

在市场战略上，今年1月，58同城、安居客宣布启动"N+全开放服务平台"战略，连接起找房用户、经纪机构、房产开发商、培训机构、金融机构、SaaS平台等多维合作方，借此打通平台全链条的合作。后又升级"N+全开放服务平台"战略，联手光大信托等多方开展深度合作，试图通过连接更多资源挖掘新房交易市场，加强一二手联动服务。

家大业大的58集团，比贝壳找房更具有优势。在这样的竞争环境下，市场竞争已经由一二线城市转移到下沉市场。在如今整个房产市场并不景气的背景下，之后的竞争会变得更为激烈。

2、即做线上又做线下的经营方式 遭外界质疑

事实上，对于"贝壳找房"这种线上线下双管齐下的运营模式，对其本身的发展来讲是一件好事。但在外界看来，对于入驻它平台的商家而言，贝壳找房会不会有私心？如何在其自有品牌和非自有品牌中介中有一个相对平衡的说服点？

这一运营模式是遭受了外界一定程度的质疑的。早在今年2月份，贝壳找房便宣布其去年GMV已超过1万亿，今年的目标则是2万亿。如果说去年主要是链家自身链家网的引流贡献，那么，现在看来其GMV增长就有赖其他的非自有品牌中介经纪平台的参与。但此时，平台要如何才能保证不会对自营的链家、德佑两个品牌倾斜。这会是其非自有品牌考虑的问题。

毕竟，在贝壳找房的平台上，本身完全有能力对自营的品牌更加重视。试想，在这样的运营模式之下，其他的中介经纪平台会不会奔向别家。

3、出租房源等投诉问题 或会对其声誉造成影响

声誉是一家企业赖以生存的重要因素，一旦声誉遭受到了相应的影响，想要重塑口碑自然是难上加难。

据新浪财经显示，今年年内，贝壳旗下的房源就曾受到多起甲醛超高的投诉。对此，该公司负责人并未积极应对，给出的答复也只是甲醛问题不是属于公司管辖范围，应与出租人协调解决。透过这件事，可以看出作为中间商，在出租的房源上并没有做好相应的细节把握。房子出租能够成交，自然皆大欢喜。但发现有问题时，却将责任推给了出租方。这样的处理态度难免有点让大众觉得不负责。

如若长期这样消极应对出租房源的问题，势必会对其声誉造成相应的影响。

地产行业寒冬下 "贝壳找房" 会不会成为下一个Zillow(Z.US)？

进入2019年以来，全国房地产形势均出现不同程度的下滑。据人民法院公告网的公告显示，仅在2019年的上半年里，就有270多家房地产企业发布破产公告。截止到今年10月31日，宣告破产的房地产相关企业数量已经上升至400多家，且自进入下半年以来，破产企业数量增速还在加快。在政策坚持"住房不炒"的基调下，国内房地产将很长一段时间内仍将面临严峻挑战。

当然，即使在这样的环境下，去年，58同城的新房业务营收同比增速超过50%，服务客户品牌同比增加约100%。这无疑给贝壳找房展示相应的发展空间，换言之，倘若自身运营模式得当，仍有在行业逆势下实现突围的可能。

事实上，贝壳找房的发展速度还是不能否认。数据显示，截至今年7月，贝壳找房布局全国98个城市，连接超过25万经纪人及近3万家门店，入驻合作品牌则超过160个。当中，包含优客逸家、自如、魔方、美丽屋、You+、同创、湾流等市场上较知名的品牌。

而且从其目前的日活跃用户的增速来看，超过了行业内58同城的增速。据极光大数据，去年9月份至12月，贝壳找房的平均DAU从64.2万增加到104.4万。同期的58同城是由233.5万增加到235.2万。值得一提的是，今年3月份，贝壳找房也获得了腾讯领投的8亿美元，成功入驻其九宫格，有了腾讯的资金和技术加持，贝壳找房也拥有了一个超级流量入口。

如此看来，贝壳找房在房地产信息平台的赛道上值得一战。不过，也不能过于乐观。毕竟，当今的房多多、房天下在股市上的表现也并不乐观。当然，在国外市场，我们也看到美国房地产领域在线媒体巨头Zillow带来的可能。

Zillow于2011年成功上市，七内其市值从5.39亿美元增长到超过100亿美元。在2018年其月活跃用户就已接近2亿。但也是从去年开始Zillow宣布从营销切入交易环节，开展直接买卖房产的"闪购"业务，市场似乎并不看好这一业务，伴随着宏观经济、竞争等因素，其市值在半年内下跌50%。但目前45.63美元的股价较20美元的发行价而言仍高出56%，94.66亿美元的市值仍处在高位。

且从Zillow长远的计划来看，直接开展买卖房产的业务或是一项值得长期关注的业务。对于Zillow而言，其策略首先是进入大众市场，建立品牌的忠诚度，获得在线房地产方面的消费者信任。一旦打开在线消费者的市场，Zillow便有机会扩展到所有辅助房地产服务从而获得一个更全面的市场机会。

事实上，Zillow也是看中了千禧一代的购房热潮。数据显示，与过去十年相比，未来10年内达到或者超过34岁的美国人数量将增加7.4%，而千禧一代的工作流转可能会放大一代人的房地产交易趋势。换言之，眼前Zillo的转型是为了放长线钓大鱼。这或许都是值得贝壳找房借鉴的一面。

但眼下看来，贝壳找房与Zillow的体量相差过大，暂且不论其能否复制Zillow的市场效应，就算其能够在美国成功上市，也避免不了在资本市场会与Zillow的正面交锋。Zillow是贝壳找房值得参考的标的，同时也是其强有力的竞争对手。

综合来看，不管贝壳找房明年会在香港还是美国上市，在目前大形势并不利好的背景下，有相应的市场优势也面临多重挑战，但未来倘若能找准市场的营销点，仍旧有值得期待的一面。只不过，能不能在各大参赛选手中脱颖而出仍不好说，但可以肯定的是，IPO后也将面临严峻的市场考验，届时，挑战也才刚刚开始。

(编辑：李国坚)