千亿之路显峥嵘 佳兆业(01638)上市11年复合增长率达40%

物质资源会枯竭，唯有文化才能生生不息。绵延企业文化、打造“百年老店”是企业的长远目标。2020年是佳兆业(01638)成立的第21年，也是佳兆业上市的第11年，历经辛勤耕耘，硕果累累。自上市以来，佳兆业迅速扩大规模，增强产品竞争力和市场占有率，年销售额从约60亿元增长至逾千亿，总资产增长逾15倍，旗下拥有二十多家集团及专业公司。

在坚持规模增长的同时，佳兆业始终聚焦高质量发展之路，将盈利能力的提升作为集团发力方向，过去四年净利润及ROE保持在行业高位水平，负债率则逐年下降。核心财务指标不断优化之下，佳兆业也获得了更多国际评级机构的认可。

佳兆业的高质量发展，既是前11年积累的勃发，也是面向下一个11年的全新起点。尤其是“三条红线”出台后，行业将进入管理红利时代，倒逼房企更倚重精细化管理，而朝“利润主导、兼顾规模”转型的佳兆业，其不断提升的财务竞争力，将为穿越新周期保驾护航。

盈利能力持续增强，规模有质量增长

自上市至今11年间，佳兆业持续稳健扩张，坚持以一二线城市为主，三四线城市为辅的全国战略布局;坚持以市场的刚性需求为主，非刚需为辅的产品战略;坚持以利润为导向、资金快速周转为项目运营策略;坚持多元化投资模式，目前已布局京津冀、长江经济带及粤港澳大湾区等区域重要城市，拥有综合开发项目100多个。

在“利润主导、兼顾规模”的发展战略下，佳兆业逐渐步入“又快又好”的增长阶段。11年来，公司布局城市从10个增至超50个，销售规模增长逾16倍，复合增长率高达40%;年开发面积从135万平方米增至1480万平方米，地产项目总数量从33个增至195个。

2020年面对公共卫生事件的挑战，佳兆业仍实现有质量的增长。截止11月，佳兆业权益合约销售902.16亿元，同比增长20.1%。业内人士认为，佳兆业全年完成千亿权益销售是大概率事件。房地产行业三大权威研究机构克而瑞、中指研究院和亿翰智库发布的行业销售榜单中，佳兆业集团的全口径销售金额均已突破千亿。

规模增长保质保量，与佳兆业的投资策略密不可分。一直以来佳兆业围绕核心区域进行投资，充裕优质的土地储备是公司发展的长期关键因素，也是业绩稳健增长的信心所在。

截止今年上半年，佳兆业总土地储备约2680万平方米，总货值逾5800亿元，其中50%位于广深两大核心城市，78%位于一线及重点二线城市。外界预计，佳兆业2020年权益土储约为同期权益销售的3.3倍，足以保证未来三年的发展及销售的增长。

而在这部分土地储备中，约有560万平方米为旧改土储，占总土储约21%，对应货值则约2400亿元，占总货值约41%。根据测算，佳兆业城市更新年土地供应量约80万平方米，为公司源源不断地补充大湾区核心城市的货值。

截止上半年，佳兆业拥有城市更新项目土地储备逾4200万平方米，在推进的城市更新共计167个。安信国际认为，以地积率4倍，回迁率50%计算，这部分城市更新土储的总可售建面约8500万平方米，估计可售货值约2.5万亿元。

尤其是近几年以来，佳兆业的城市更新项目销售贡献逐步提升，并且稳定贡献结转收入，目前城市更新每年提供逾三分之一的销售及结转收入，盈利能力得到持续保证。

2019年，佳兆业实现营业收入480.22亿元，同比增长24.07%，十年间营收增长了10倍，近三年复合增长率近40%;同时受结转结构变化影响，全年毛利率28.8%，保持在较高水平。

今年在公共卫生事件的影响之下，上半年佳兆业仍录得营业收入222.97亿元，同比增长10.9%;毛利率上升5个点至33.8%，净利润率也提高1.7个点至10.4%。考虑到公司聚焦的城市更新项目平均毛利率达到40%-50%的水平，未来毛利率水平有望维持相对高位。

严格把控财务指标，降负债成效明显

从专注地产开发，到涉足物业、商业、酒店等业态，再到加大旅游、商业、酒店、健康医疗、文化体育、科技产业、职业足球俱乐部等领域的发展力度，佳兆业如今已正式形成了集团化管理，通过前瞻布局、专业优势、优质服务及高效运营，捕捉更多发展机会。

在行业蓬勃发展及公司正确战略指引下，自上市以来，佳兆业业绩持续增长，总资产规模从2009年的179.82亿元跃升至2019年的2709.02亿元，年复合增长率31%。截止2020年上半年，公司总资产进一步增至2924.31亿元，并入选《财富》中国500强，荣登榜单213位，较去年排名提升23名。

保持业绩及规模扩张的同时，佳兆业始终将现金流安全、债务风险可控放在公司发展重要地位。2019年底，公司在手现金370亿元，同比增长61%;2020年上半年在手现金升至405亿元，同比增长25%，足以覆盖短期债务，同时回款率约87%，较去年增长12%。

正是基于以现金流平衡为目标，佳兆业通过加速回款、提质增效、调整结构等举措，自2017年到今年上半年净负债率实现5连降。上半年公司净负债率降至130%，较去年底下降18个点;剔除预收账款后的资产负债率62.5%，下降2.4个点。国信证券预计，全年公司净负债率有望回落至120%。

实际上，财务管控能力一直是佳兆业的核心竞争力之一，董事局主席郭英成多次强调财务管理的重要性，认为千亿不是目标，佳兆业要练好基本功。

佳兆业坚持稳健的财务策略，提高偿债短债比，优化负债期限结构，持续降低融资成本。2017-2019年及2020年上半年，佳兆业长期债务占比保持在80%-85%左右，上半年现金短债比从1.1倍提升至1.2倍，现金流宽裕稳健，偿债能力持续增强。

今年上半年，佳兆业还创新融资方式，积极利用境内、境外两个市场，多元化融资渠道更加通畅，融资体系更加完善。

早在年初，公司发行2笔5年期及以上美元票据，成功突破2024年融资壁垒，境外融资成本下降2.9个点至8.2%;境内也持续拓展ABS等融资渠道，至中期报告时获批ABS额度106亿元，成为境内首家获得购房尾款储架额度的AA+民营房企，7月更是获得了60亿元ABN额度，有力补充了资金。

良好的运营情况及稳健的财务基础，令佳兆业逐步获得了境内外权威评级机构认可，包括穆迪、标普、惠誉分别给予公司评级B1、B、B，展望“稳定”，中诚信国际、联合信用均给出AA+的展望评级。

目前，佳兆业也获纳入恒生大中型股价值偏向指数、恒生沪深港通大湾区综合指数成份股、恒生综合大中型股指数成份股、恒生综合指数成份股及恒生港股通指数，以及Markit iBoxx亚洲美元债券指数、晨星新兴市场指数、富时新兴市场企业指数、ICE美国银行高收益指数等，活跃的股票债券交投获得机构青睐及市场认可。

强化资本运营，为穿越新周期护航

佳兆业强大的财务管理背后，是一支优秀的财务团队在默默付出。作为首席财务官、高级副总裁，吴建新近两年以来大力推动佳兆业财务治理水平加速变革。

在吴建新的推动下，佳兆业搭建了竞争力的财务制度、体系、管控模式，构建一支集财务、税务、资金等方面为一体的综合型人才团队，同时建立完善的财务管理体系，实行集权式的垂直管理，财务工作由集团总部进行统一领导。

战略层面，佳兆业财务职能顺应行业变革，财务管理叠加计划运营职能，充分发挥财务管理对公司整体战略和日常业务的决策支持职能，实现财务管理职能从“管理控制”向“决策支持”的转变，支持公司的价值创造活动。

业务层面，强化财务管理的精细化、业务高效率、人员专业化体系建设，站在资产管理的高度，优化全面预算、资金管理、资产管理和成本管理体系，积极推动佳兆业财务职能向“业财融合”的战略型财务角色加速转型。

依靠高标准的财务战略，佳兆业稳健前行，所形成的快速开发抢占刚需市场和参与城市更新提升利润的双轨并行战略，也让公司在面对行业形势变化时更从容。

近年来在“房住不炒”的政策基调下，房地产行业整体增速放缓，尤其是“三条红线”出台以来，行业不可避免地从金融红利时代进入管理红利时代。在管理红利时代，房企规模扩张步伐将会放缓，排位渐趋稳定。稳定的金融预期，也倒逼房企更倚重精细化管理，合理安排经营活动、融资行为，并对产品、服务等方面提出更高要求。

佳兆业具有支持规模扩张的强大资产，通过城市更新能以较低成本在大湾区获得大量土地储备，同时招拍挂及并购在其它经济区域拿地也降低了运营风险，优质的土储对未来合约销售起到强有力支撑。

惠誉认为，佳兆业的城市更新业务为发展提供了运营灵活性，原因是其高盈利能力令公司能够在市场低迷时承受价格波动风险。佳兆业在城市更新业务方面的长期经验，使其能够获得毛利率超过40%的大量土地储备，这为公司整体30%-33%的EBITDA利润率提供了支持。

对于佳兆业而言，公司通过项目的经营提升来寻求发展，只有不断提升拿地质量，持续锻造财务竞争力，进一步增强抗风险能力，才能为穿越新周期，冲刺更远大目标提供坚实战略基础。