保利地产操刀之下，保利置业(00119)该如何定位？

本文来自微信公众号“玩转港股”，作者为杨饭，文中观点不代表智通财经观点。

综合来看，现阶段市场可以明确的两大看点：

1)评估报告从收购方(保利地产)角度确认了保利置业的潜在价值;

2)明确了保利控股债务的偿还期限及保利置业必须要有的分红水平;

主要的不确定在于分红的规模，但上述两点已经大体上可以给保利置业一个潜在的估值区间了。

不过这次交易显然并未彻底解决两个公司之间的同业竞争问题，保利置业已有的项目还会继续独自开发下去，目前保利置业共有在售项目60个，除了一个位于香港启德外，其他均在内地，并且2017年上半年保利置业还新增了7个项目，在建面积约887万平方米之多，同时还拥有近2000万平方米的土地储备。

在和保利地产重合的城市，依然存在着潜在竞争关系;另外保利置业所拥有的这些地产资源，由于只持有控股公司50%的股权，保利地产通过这次交易后还只能按权益分享收益，无法并表。

棋至中盘，未来的整合如何继续及如何定位保利置业的发展方向显然也是投资者极为关注的问题。郎有情，妾有意;本篇就试着结合保利集团和保利地产的业务结构与战略发展目标，来推演这盘整合大棋局中做为关键棋子的保利置业集团的未来。

要更准确的推演保利置业的发展定位，追根溯源当然要从最终的控股公司中国保利集团说起，我们先来查阅下保利集团都有哪些业务和功能公司，如下图。

上图截至保利集团官方网站，从中可知保利集团目前主要的业务有六大块，分别是国际贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源投资开发、民爆产销及相关、科技创新;而其中的房地产开发有2家上市公司即A股的保利地产和H股的保利置业集团;文化艺术经营由保利文化(03636)承接，民爆产销及相关由久联发展经营，剩下未上市的业务只有国际贸易与矿产资源开发。

贸易业务与矿产资源开发与保利置业目前从事的业务天差地别，需要完全置换现有资产，保利置业本身地产开发体量已经不小，而且时间周期长，因此这两块业务注入的可能性极低，操作起来难度较大。因此从保利集团层面继续来注入资产给保利置业的可能性较小。所以未来相信保利集团有极大的概率继续出售剩余50%的保利香港控股的股权。

从保利集团层面而言，保留这50%保利香港控股的股权毫无必要，那有否可能出售给保利地产外的第三方呢?

应该来说也绝无可能，因为这意味着控股权的丧失;不能牢牢把握保利置业的控股权则意味着无法解决旷日持久的同业竞争问题。因此最终的结果很显然继续由保利地产来承接这剩余的50%股权，因此可以得出保利置业集团这个香港上市平台未来的定位将由保利地产决定。

行文至此，显然有细腻的投资者会问为什么不一次性收购100%的控股权，非要一波三折呢?

一个有代表性的观点(引自征得其同意的一位资深投资者)是如果全额收购的话，这样做保利地产负债会太高，另外就是如果这么大溢价全部收购大股东股份，然后利用条文申请全面收购豁免，不给小股东一点汤，可想而知小股东反对的声音将会非常大，收购可能不一定能成功，而先只拿控股股东的一半股权，这种方式确实有点巧妙。保利本来就是想这个价格收购的，分2次收购，提升了股价同时又不影响自己的收购成本，减少收购阻力，应该说是相当不错的一着棋。

那再保利地产的操刀下，保利置业会如何定位呢?

抽丝剥茧，我们继续来看看保利地产有哪些业务可能会注入置业。

根据2016财年保利地产的年报，保利地产已基本形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼的“一主两翼”业务板块布局，将逐步构建多元的利润增长模式，房地产开发经营仍是公司最主要的业务构成。

房地产开发方面，公司已形成涵盖住宅、写字楼、星级酒店、购物中心、商贸会展等的多业态产品结构;社区消费服务方面，公司已全面布局物业管理、销售代理、社区商业运营等相关产业。其中，物业公司完成股份制改造，启动新三板挂牌程序;房地产金融方面，以房地产基金为主。

因此，从上面的内容分析，社区这块还不成熟，物业管理挂牌新三版，而旅游和养老地产均还比较弱小，正处于开拓之中;而住宅与商业地产的开发模式大为不同，可能会是一个比较合适的资产注入的板块，通过一个专门的平台会更有利于商业地产板块的发展壮大。

而根据保利地产官方网站的介绍，截至2017年12月，保利公司在全国29个城市开业运营82个商业项目，商业经营面积150万平方米，营业绩年复合增长率超过20%。公司致力于发展高品质、资源型优质项目，为客户创造长远价值。预计至2020年，公司将实现在全国范围内运营管理50个购物中心、50个酒店、30万间公寓房间、千余个若比邻社区商业中心的发展蓝图，经营管理商业物业面积超过一千万平方米。

显然商业地产的已成气候，比较适合有一个单独的平台来获得更大的发展空间。而具体如何置入保利置业，当然也有诸多方式，例如通过资产置换或者保利置业通过出售地产获得的现金流来购买等都有可能，只要保利地产最终能够并表并取得尽可能多的股权即可，这是后话，就不具体深入了。

另外，除了定位商业地产，当收租婆之外，保利置业还有没有其它可能的发展定位呢?

当然也还是有的，就是作为“海外开发平台”的定位。

这个推断主要来自于两个信息，其一是保利地产公司发展战略：(内容摘自其2016年财报)

“坚定推进走出去战略。积累海外开发经验，逐步增加项目开发规模与业态类型，以核心资产收购、住宅开发为主要模式，继续在欧美等发达国家寻求拓展机会。”

另外一个还是公告的内容，保利置业仍然保留了香港、澳门的地产开发权;

至此，想必投资者对保利置业集团的未来可能的发展定位已基本了解，要么作为商业地产的旗舰平台，要么发展港澳及海外地区的地产两个方向。未来就是看保利地产用什么方式再获得保利香港控股另一半的股权以及获得控股权之后如何操刀保利置业发展定位的过程。

改革本身本来就是一场复杂的过程，不然我们咋还需要摸着石头过河呢?因为其中涉及到方方面面的利益，包括风险;而且保利地产和保利置业两家公司实际控制人虽均为保利集团，但事实上却是两家公众上市公司，有着方方面面的股东结构和利益博弈，国企改革和资产整合虽然是大趋势，但显然也是一个漫长而复杂的过程，难以一蹴而就。

但总体而言，保利置业的未来并不单单只是分红这么简单，价值的挖掘与实现还在路上。

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