国金证券：首予越秀地产(00123)“买入”评级 目标价9.8港元

智通财经APP获悉，国金证券发布研究报告称，首予越秀地产(00123)“买入”评级，预计2023-2025年归母净利润为41亿元、47.1亿元和56.5亿元，同比增速+3.7%、+14.9%、+19.8%，目标价9.8港元。地产行业处于政策宽松期，公司土储质量高，多元拿地补货能力强，销售有望持续增长。

国金证券主要观点如下：

背靠广州国资，销售规模稳步上升。

①大股东越秀集团持股43.39%，二股东广州地铁持股19.9%，双股东与公司协同发展。②公司发展稳健，销售规模持续增长。1H23销售额836亿元，同比增速+71%,销售规模排名提升至第13位，同比增速为TOP20房企首位。该行认为公司后续销售增长仍具有持续性，主要因为：①土储充足，2022年末土储货值对销售额的覆盖倍数达5.5倍;②土储优质，截至2023H1公司土储中93%位于一二线;③广州单城在公司销售和总土储中占比均超40%，当前广州已出台系列支持政策，市场正在逐渐修复。

拿地节奏好、力度较足、聚焦核心城市、渠道多元。

在节奏上，公司在2H21以来的拿地窗口期(土地利润率相较1H21改善)适度扩表，获取项目利润率较优。在力度上，公司2022年拿地强度1.68，2023H1拿地强度0.88，权益拿地金额排名已上升至行业第六。在聚焦上，公司2022年及2023H1新拿地100%聚焦一二线，在大湾区以外，持续加码华东地区和北京等去化较有保障的城市。在渠道上，通过“6+1”多元增储构建起拿地的护城河，2020年以来新增土储中超过50%来自非公开竞争，在当前核心城市核心项目竞拍激烈的环境中，差异化拿地方式助力公司足额补充优质土储。

经营稳健财务安全，融资利率降低，财务费用下降。

1H23公司三道红线指标进一步优化，剔预资产负债率66.8%，净负债率53.2%，现金短债比4.2x。公司良好的财务结构和国资背景受资本市场认可，融资渠道畅通。上半年公司于境内成功发行5支共54亿元信用债;境外成功发行2笔共34亿元的自贸区离岸人民币债券。1H23新发行债券利率都在4%以下，融资成本已降至3.98%(较2022年下降18bp)。今年5月公司以9.0港元/股的价格完成供股，所得款净额约83亿港元。

风险提示：广州市场恢复不及预期;核心城市补货不足;政策效果及持续性不及预期。