收购青岛银盛泰，可以给旭辉(00884)带来什么？

本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”，作者为沈晓玲、刘敏，文中观点不代表智通财经观点。

行业集中度不断上升，房企之间的并购也更加频繁。作为今年刚迈入千亿俱乐部的房企，旭辉(00884)在合作和并购的道路上也并未停止。为了完善城市布局，对公司并不熟悉的山东区域市场进行深耕，旭辉选择了牵手青岛房企银盛泰集团。

在17年10月双方签署战略合作协议，决定在山东省内多个城市进行项目深度合作，近日旭辉又以15.2亿直接收购银盛泰50%股权，涉167万平土地合作，使双方达成更加紧密的关系。此次收购对旭辉而言，也意义深远。

与银盛泰战略性合作程度更深

旭辉一直是一家善于合作的企业，17年，其先后与华宇集团、荣华控股、银盛泰集团、滨江集团等地方性房企进行了战略合作，合作内容也十分广泛，既涉及到项目开发合作、拿地合作、资本合作，也涉及到商业、物业、养老等多元化业务上的合作。如旭辉与荣华控股的战略合作，除了地产业务的联合开发外，还将涉及养老服务、农业产业、地产管理等多元业务。

旭辉对银盛泰的收购，本质上看仍然是双方战略合作程度的加深。在17年10月双方达成战略合作之时，表示将设立平台公司，对济南、淄博、临沂、潍坊、烟台、威海等多个城市的深度合作，共同打造高品质项目，而此次收购完成后，青岛银盛泰将更名为“青岛银盛泰旭辉房地产有限公司”，双方不仅将对已有项目进行开发合作，预计未来还将进行更广阔的拿地合作，不排除或许未来还将进行长租公寓、物业等多元化业务方面合作，将集团旗下旭辉领寓、永升物业也布局到山东区域。

补充山东土地储备，完善环渤海区域布局

17年3月，旭辉董事长林中在16年年报业绩会上表示，旭辉重新调整内部组织架构，新增“区域小总部”。也就是说，旭辉将原本的三级架构，即“集团总部-城市公司-项目”，调整为“集团总部-区域小总部-城市公司-项目”的四级架构。具有业务、经营、决策权利的一线“区域小总部”，未来将达到10-20个，在所在区域内的市场占有率要达到5-10%。可以看出旭辉对区域布局也更加重视。

旭辉16年报显示，旭辉在各大区域均有土地储备，已初步完成全国化布局，但各区域土地储备建面占比上仍然存在一定差异，长三角区域土地储备仍占大头，总建面占比近5成。但根据其17年新增土地储备情况来看，旭辉在拿地投入上除了仍然以长三角区域和中西部区域为主进行布局外，正逐步提升在环渤海区域的投入占比。在环渤海区域，旭辉重点加大对北京、天津、青岛、济南、临沂等城市的土地投入，这些城市的未来前景也被集团看好。

根据公告披露，截止2017年底，青岛银盛泰拥有土地总储备约167万平方米，以及位于山东省的住宅及商业项目。作为一家深耕青岛的本地房企，银盛泰17年在售项目主要位于青岛、济南、临沂三大城市，可预判出银盛泰土地储备也基本位于山东省内，而旭辉借助收购，也很好地补充了山东区域的土地储备，既为后续对山东的持续深耕打下基础，也进一步完善环渤海区域布局。

负债水平低，可用于收购资金充裕

旭辉近年来业绩不断上升，2017年已进入行业TOP15行列，但距离林中提出的2021年实现3000亿销售额、进入行业TOP8的目标还存在较大差距。为了实现这一长期目标，旭辉除了与房企的进行战略合作外，也加强对项目或公司的收并购。

根据旭辉17年上半年的资产负债情况，收购银盛泰这类企业并未给集团带来较大财务压力。旭辉17年半年报显示，17年上半年，旭辉净负债率虽有所上升，达到59%，较上一年高出9个百分点，但净负债率仍然维持在60%-80%的安全值，负债情况较好。截止17年6月份，旭辉手持现金257.9亿，现金短债比为3.96，企业现金较充裕，短期资金压力较小，可完全覆盖短期债务。可以看出，旭辉在收并购上仍有较大的操作空间。

总结：在整个房地产行业集中度逐渐上升，强者愈强，大型房企不断蚕食中小型房企的市场份额，一些区域性的中小房企生存愈加艰难，行业的洗牌也在加快进行。规模较大的房企为了降低拿地成本，快速实现土地规模的增长，更多的会选择以并购的方式新增土地储备，通过大宗收购销售规模实现快速增长。而一些中小房企面临土拍价格不断高企的压力，无力举牌拿地，最终或进行转型，或沦为被收购的对象。

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