德银旗下DWS Group：欧洲楼市面临新风险

智通财经APP获悉，德意志银行(DB.US)旗下资产管理子公司DWS Group表示，欧洲房地产投资者面临潜在估值的新风险。据悉，为业主提供咨询的律师警告称，业主需要在能效方面进行大量投资，以防止资产贬值到陷入困境的地步。然而，已经在努力应对利率上升和不断变化的入驻率的业主现在正在停止这种投资。

对此，DWS Group房地产可持续发展全球主管Aleksandra Njagulj表示，这一发展趋势背后的原因是，人们被复杂且不断变化的环保法规所困扰。Aleksandra Njagulj表示：“我们一直在乘坐新的或修订的法规的过山车。”她指出，对于房地产投资者来说，现在的“压倒性感觉”是一种不确定性。

引发此类担忧的法规包括《建筑能效指令》(EPBD)，该指令有可能让那些在此类投资方面落后的业主承担无法再出售或出租资产的压力。投资者关注的一个关键问题是，如何使用所谓的建筑能效证书 (EPCs)来确定房地产估值。目前的情况是，各国监管机构拥有最终决定权，而且有证据表明，各国之间存在显著差异。EPBD应该能解决这个问题，但如何解决还不清楚。

与此同时，投资经理们也面临着压力，他们被要求构建的投资组合需要符合欧盟范围内另一本规则手册《可持续财务披露条例》(Sustainable Finance Disclosure Regulation，SFDR)的规定。SFDR目前正在接受全面审查。欧盟委员会曾表示，这可能导致资产管理公司未来的运营方式发生根本性变化。

目前，SFDR并没有真正承认所谓的过渡资产是绿色的。这意味着这些基金不一定会被贴上可持续发展的标签，即使它们将资金用于使隔热效果差、耗能大的建筑变得更环保。欧盟委员会已经暗示，这种情况可能会改变，但尚不清楚何时会改变。

Aleksandra Njagulj表示：“我们知道我们需要修复那些最糟糕的建筑，以减少它们的能源消耗的碳足迹。但实际上，相当多的行业参与者、以及相当多的资产管理公司和投资组合管理公司可能会说，让我们先等等，然后再采取行动。”她表示，有一些雄心勃勃的投资者将继续在房地产能效方面进行投资，但更多投资者将等待明确的监管，而这“直接影响了估值”。

Aleksandra Njagulj补充称，这也意味着购房者面临潜在风险，“如果有人仍然可以以同样的价格出售一栋有风险的建筑，他们就不会投资修复该建筑，因为这样做不一定会得到回报”。而随着房地产市场表现低迷，业主越来越多地停止在建筑能效方面投资。MSCI real Assets的数据显示，去年商业房地产价格暴跌，德国和法国写字楼的回报率创下历史最低水平。

与此同时，越来越多的人意识到，如果欧洲要实现到本世纪中叶实现净零排放的目标，欧洲的建筑存量迫切需要升级。根据欧盟委员会的数据，欧洲约40%的能源用于建筑，建筑占能源相关碳排放量的三分之一以上。

欧盟表示，为了到2050年实现净零排放，每年需要额外花费2750亿欧元用于房产翻新。欧盟委员会则表示，目前该地区的翻新工程每年只能减少1%的能源消耗。

不过，将更多资金投入绿色房地产改造的投资者可能会得到市场的回馈。房地产咨询公司世邦魏理仕(CBRE)的研究显示，如果考虑到建筑的规模、位置、楼龄和翻修历史等因素，获得绿色认证的建筑的租金溢价为7%。

由于欧盟缺乏明确的绿色法规，Aleksandra Njagulj表示，DWS Group正在寻找新的指标，以明确房地产投资在多大程度上可以被视为可持续发展。基金经理们目前使用《欧盟分类法》(EU Taxonomy Regulation)对资产进行分类。Aleksandra Njagulj表示，这一过程将面临咨询师开出的“天文数字般的报价”。

Aleksandra Njagulj表示，DWS Group正试图找到一种合理的方法来实现这一目标，或许可以使用现有的建筑认证。她预计，欧盟需要大约两年的时间来完成修订后的SFDR，欧盟国家也可能需要两年的时间才能将EPBD纳入国家法律。她还补充称，欧洲房地产市场“有很多存量需要我们修复”。