业绩会实录︱华润置地(01109)：约790亿签未结今年入账 未来将拆分物业上市

3月20日，华润置地(01109)在香港召开业绩发布会，执行董事、董事会副主席唐勇对公去年的业绩感到满意。他还透露，2018年华润的销售目标将增长20%至1830亿元，投资物业租金收入预计达到100亿元，2019年则将增长至120-130亿元。

智通财经APP讯，2017年华润置地综合营业额为1185.88亿港元，按年增长8.5%;公司拥有人应占溢利约230.17亿港元，同比增长18.03%;基本每股盈利3.32港元，拟派末期股息每股86.7港仙，派息比率约为2017年核心股东应占溢利的35.0%，同比提升5个百分点。

年内，该集团销售业绩实现人民币1521.2亿元，较2016年同期增长40.8%，超年初制定的全年目标26.8%，继续保持行业规模前十名。所持购物中心零售额达人民币358.7亿元，同比增长33.9%。开发物业实现营业额1045.6亿港元，同比增长5.9%;结算毛利率39.8%，同比大幅增长7.5个百分点。

截至2017年底，该集团在营投资物业总建筑面积达到688.8万平方米。投资物业实现营业额87.8亿港元，同比增长21.1%。其中，购物中心业务营业额61.4亿港元，同比增长20.1%;写字楼业务营业额12.6亿港元，同比增长9.5%;酒店业务营业额13.8亿港元，同比增长40.1%。

此外，期内集团积极增加土地储备，以总地价人民币1044.7亿元(权益地价人民币653.4亿元)增持了64宗土地，新增土地储备计容建筑面积达1196.6万平方米，其中开发物业1005.5万平方米，持有物业191.1万平方米。

截至2017年12月31日，该集团土地储备已覆盖全球60个城市，总土地储备面积达4897.8万平方米，可满足集团未来三年的发展需求;其中开发物业土地储备面积4081.8万平方米，投资物业土地储备面积816.0万平方米，一、二线城市土地储备占比达75.0%，土地储备结构健康，与集团商业模式相匹配。

以下是智通财经APP整理的业绩会问答实录：

问：去年的毛利率达到了40.3%，今年会维持这个水平，还是说还有增长的空间?可以说一下原因吗?

答：去年毛利率增长有几部分原因，一个是售价提升了9%，另一个是成本支出降低的3.7%。截止去年底，签未结的金额超过1200亿元，其中有790亿左右会在今年结算，且这部分的毛利比较高，约45%左右。预计今年毛利润率还会进一步提升，预计到45%左右。2019年的毛利率会比2018年降低一些，在30%-35%之间。

问：预计今年内地楼价的走势会怎么样?房地产税会不会对楼价和销售造成影响?

答：按照政府的工作报告来讲，保持平稳健康发展是主要的基调，分城施策，可能有的城市稳重有升。房产税已经酝酿了一段时间了，政府未来有可能正式提到了日程上来，这也是长效机制的一部分，也是实现平稳增长的重要措施

问：上个月用了人民币123亿元购入4个地皮，今年的土地收购计划是怎么样的?会不会关注在一二线的城市?

答：去年全年权益地价是650亿左右，今年买地的计划会基于公司整体的现金流情况、销售情况、负债率的情况，还有市场的投资机会能否满足的投资要求。从布局来看，长三角、珠三角等相对重要的区域和主要的核心城市为主。

问：有些报道提到了房地产信托基金的立法有在加快，预计今年会提出，也有穿像华润置地等有优质的商场资产的公司有可能会是第一批推出房地产信托基金的企业，想问问公司对这一种新的融资方式有什么看法?公司的一些商场的资产回报率是什么水平呢?公司商场这块轻资产将采用什么样的策略?

答：房地产信托基金方面，公司也有进行相关的研究第一是对公司资产的成长性的判断，第二是对相关法律法规的认知，第三是对公司的财务状况的掌握。其实公司的的整个游戏负债率不是很高，在行业中属于偏低的水平。我们也有很多选择，比如做一些信托基金套现一些优质资产换回一部分现金，或者增加增长增加销售加大负债，都是获取公司未来发展的手段，但是哪个对公司更有效，现在没有固定的结论。此外，我们购物中心这块的租金回报率平均下来是超过14%，整体回报还是比较理想的，写字楼会更高一些，为18%。

问：公司预计全年的销售目标是多少?

答：去年的整体业绩来讲还是很满意的，可以看出公司做了很多的调整，如加速周转，调整推盘的节奏、调整投资策略。这些调整会对公司未来的增长打下良好的基础。行业是确实有很多公司定下了积极的发展目标，希望在行业集中提升的过程中能够抢先获得一席之地，这也是一些公司的战略选择。华润主要采用双轮机动的策略，即投资物业+销售物业，也取得了不错的成绩。我们希望销售物业的增速能与行业增速匹配。投资物业2017年的租金贡献了88亿元,2018年预计会超过100亿港元。

问：苹果小镇现在的发展情况如何?

答：其实我们在深圳有比较成功的旧改项目，其实也有多个项目正在落地过程中。苹果小镇只是其中的一部分，位置就在富士康的旁边。整个模式还在探讨中，如果一些旧改能在产业园上出现进步或者突破，对公司的长远发展和回报的可持续性会有帮助。

问：华润置地作为重组的上市公司，主席的位置一直空缺了几年了，想请问一下内部是怎么决定的?

答：从公司的董事会到华润置地的母公司，都认为华润置地目前的治理是有效的、合规的，主席的空缺并没有影响华润置地的业绩表现。

问：今年的销售目标是1830亿元，但是也有一个目标就是要维持在行业前十。根据最近一段时间其他房企公布的销售目标来判断，这个销售目标价进入前十有些悬，管理层是怎么考虑这个问题?

答：1830亿元的销售目标就是在去年基础上增加20%，公司也有能力实现。对于1830亿元的销售额能否进入行业前十名，现在还不清楚，也有可能不够，主要取决于所有地产开发商的业绩表现。

问：有消息传物业管理会分拆上市，公司有没有这个计划呢?

答：有存在物业管理单独分拆上市的机会。从去年开始就在调整物业公司的管理架构，重新确定物业公司的战略目标。从公司层面，物业管理完全与地产板块分离。物业管理作为服务性的行业 ，公司也建立了智慧社区信息化系统，这个系统也处于行业领先的水平。同时，2017年开始，华润置地也承接了大量的外接项目，这对于分拆也有市场价值。未来的机会也越来越大，公司也在往这个方向部署，但是没有明确的时间。

问：去年的销售目标是超过了26.8%，如果是按照同样的速度来算，2018年的销售额应该是2300亿元，那么公司是不是有很大几率实现这个目标?

答：2300亿元的销售额，估计今年实现不了。

问：目前物业管理规模有多大?

答：目前有一个物业总公司是华润置地下属的，我们正在把原来的一些物业公司的股权归集到物业总公司下面，这会相对简单，因为物业管理是相对简单的轻资产业务。今年内应该就能完成物业管理公司的股权归集到华润物业总公司中。目前，物业管理再管的面积超过一亿平米，管理费收入应该是30亿港元左右，经营利润也超过2亿港元。

问：未来派息率会维持在一个什么样的水平?

答：派息率过去几年派息率一直在提高，从最早的25%，到去年的30%，今年会达到35%。公司考虑到了几个方面，第一是公司对未来的投资回报有信心;第二个是2018年我们出租收入可以达到100亿，2019年达到120-130亿元之间;第三是公司的负债率处于行业较低的水平。

问：过去几年公司的拿地成本不断上升，未来的利润要怎么保证?

答：这跟华润置地战略选择投资的城市有很大的关系，过去在一二线城市的布局比较多，所以地价比较高。

问：去年公司的净负债是上升比较多的，公司是不是有计划牺牲负债增加发展?

答：去年地价的支出比较多，从现金流的角度来讲，去年地价现金流支出是805亿元人民币，其中有接近170元用于支付2016年年末的买地支出，另外是2017年的买地支出，所以这就导致了2017年净负债率从2016年比较低的23%上升到35.9%，但这在行业里面仍是非常低的水平。另外，华润置地上市22年，一直强调的是回报、增长和风险的平衡，所以不会公司不会无限的增加风险去追求发展。

问：传了很久华润置地要把商业地产这块拆分上市，有没有一个确切的时间?

答：公司也在做研究，但是没有确切的时间表。

问：去年中旬成立影视公司，是不是在沿着万达影城这个模式发展?

答：是不是万达的路，现在不好评价。从整体战略来讲，可不可以把万象城未来的66家和集团委托我们管理的28家商城，构成一个平台，创造商业的生态，我们正在探索。