净负债率高企难阻弘阳地产赴港“绝地求生”

众所周知，在过去的30多年中，国内房地产行业因城镇化进程的推进而得以繁荣发展。但近几年，其行业增速却出现明显放缓。据统计，我国城镇地区套户比已超过1.1，说明商品房全面短缺时代已经结束，市场从增量时代步入存量时代。

房地产市场“弯腰捡钱”已成过去时，随之而来的便是行业“大洗牌”，其明显特征在于，行业集中度不断提高，“马太效应”尽显。

“淘汰”的阴云笼罩整个地产行业，许多具有一定实力的房地产商都开始谋求资本证券化，争取做大体量，提高行业竞争力。

近日，内地房地产商弘阳地产也向港交所提交了招股书，准备成为内房股大军中的一员。据智通财经APP获悉，弘阳地产的联席上市保荐人为建银国际、农银国际及华泰金融。

招股书显示，弘阳地产是一家地区性房地产商，公司整体业务辐射长三角地区。其土地储备主要位于江苏省内，并集中于南京、常州及苏州三地。

截至全年年底，公司拥有的土储总建筑面积达6168733平方米，其中已竣工物业面积为636261平方米，占总土储面积的10.3%;开发中物业面积为3406160平方米，占比为55.2%;剩余的34.5%土地储备则均为未开发物业，这些土储将支持公司未来三年的业务开发。

稳定的土储为公司业绩提供了有利支撑。2015-2017年，公司营收分别为53.8亿元、87.8亿元和61.4亿元;公司年内利润分别为13.3亿元、9.3亿元和11.9亿元。

从弘阳地产三年营收及净利润情况可见，公司在2016年数据与前后有较大出入，这是地产行业特性造成的。

通常来说，地产公司的当年销售一般不计入当期营收，而是以“预收账款”的形式计入公司负债，只有未来房子交付时，资金才计入当年营收，这种销售与营收不匹配的情况是地产行业独特的“预售模式”所造成的。

而公司在2016年营收突然大幅增加的原因在于当年其在苏州、常州及南京建宁区几个项目完成交付，预收账款确认为公司收入。所以，排除2016年的特例，弘阳地产在2015-2017年的实际收入还是稳中有升的。

但值得注意的是，公司经营依然存在风险，这个风险来自于其资产负债情况。

地产行业作为典型的资金驱动型行业，通常财务杠杆较高。截至2017年年底弘阳地产的资产负债率达到79.5%。

从同行业对比情况来看，在去年同期，万科资产负债率为83.98%。从表面上看，弘阳地产的财务结构甚至优于万科，但事实真的如此?

上文提到，地产行业存在特殊的“预售模式”。预售模式下，公司庞大的预收账款会拉高其资产负债率，导致这一指标不能真实反映公司财务状况。所以需要通过地产公司的净负债情况来进行分析。(净负债率=((有息负债-货币资金)/净资产)

通过净负债率计算，弘阳地产净负债率高达108.2%;相比之下，万科净负债率仅为8.8%，两者财务结构高下立判。并且以地产行业平均净负债率50%的情况来看，弘阳地产依然存在财务风险。

不过，公司利息覆盖率在2017年依然有5.3倍，远高于1倍的风险警戒线，说明短期公司发生还款风险的可能性还是较小。由此可见，未来公司如何调整其负债情况将成为未来投资者关注的重点。