新股解读|“包租公”宗峰控股欲上市，高出租率能否赢得市场芳心？

《功夫》之中元华扮演的“包租公”形象深入人心，每天吃喝玩乐，游戏人生，时不时与更年期提前的小龙女吵吵闹闹，生活乐逍遥。但夫妻二人经营的“猪笼城寨”楼盘却稍显惨淡，租客拖欠房租严重……

可在生活日益美好的今天，“包租公”形象的物业租赁却早成了“人生赢家”，吃香喝辣，而这一行业也逐渐系统化、成熟化，越来越多的企业迈向资本市场。

据智通财经APP了解，宗峰控股有限公司近日向联交所递交了IPO招股书，申请主板上市，长雄证券为独立保荐人。

宗峰控股作为商业物业的拥有者、出租人及经营者，对公司位于南非约翰内斯堡的自有购物商城和租赁仓库进行物业租赁及经营管理。以2017年的规模及市场份额计算，宗峰控股在约翰内斯堡批发购物中心排名第一位。

具体物业方面，宗峰拥有两个商场，Dragon City CF及Dragon City AP,公司将两商场及相匹配的临时单位出租予批发商租客。于2018年2月28日，公司的购物商场有533个可供租赁单位，总面积约为3.5万平方米，另有42个单位已出售给独立第三方。

除此之外，公司租用了一栋仓库建筑物Dragon City KW，将仓库单位分组给租户作存储之用，但此项物业收入占比较小，截止2017年2月28日年度，Dragon City KW的租金收入为340万(兰特，南非货币单位，下同)，占总收入的5.1%。所以，宗峰收入主要来源于Dragon City CF及Dragon City AP两个购物商场。

业绩上，宗峰的收益稳步增长，截止2月28日的2017年度收益同比增4.3%，2017年截止11月30日止的前九个月，收益同比增16.67%，在收益的增长下，毛利也逐渐提高。

图：宗峰近两年业绩情况

这主要是因为商城的出租率有所上升。2016年度出租率为97.4%，2017年度有所回落至95%，但截止2017年11月30日止，回升至98.4%，截止2018年2月28日，出租率再提升0.1个百分点至98.5%，与竞争对手相比有明显的高出租率优势。

图：宗峰控股各期物业出租率

但由于投资物业公平值缩减的影响，公司的期内溢利逐渐下滑。截止2017年11月30日止的九个月，投资物业的公平值为1.04亿，同比大幅下滑51.85%，若投资物业公平值持续走低，将对公司业绩造成直接影响。

图：宗峰近两年业绩情况

为了提振业绩，长远发展，公司欲上市募集资金后开启第六期的物业开发，这也是为了应对出租率逐渐饱和后业绩增长的放缓。公司计划将2016年10月31日取得的面积约为21.86万平方米和2011年6月29日取得的面积为7.25万平方米的地块作为第六期的物业开发。

总体来看，宗峰控股在约翰内斯堡批发购物中心排名第一位，高出租率的优势较为明显，但这也代表着剩余可供出租单位的不足，收益虽稳定纯利却受到投资物业公平值的拖累。公司虽打算开启第六期物业开发，但在投入租赁之前，宗峰控股的业绩在不可控投资物业公平值的影响下，又会如何?