专访祈福生活服务(03686)主席孟丽红：懂得生活，才是物业管理

伴随房地产转型加快的步伐，物业管理成为各房企必争之地。今年初，雅生活赴港敲钟后，碧桂园也为旗下物业分拆港股上市递交表格。为广州著名大型社区番禺祈福新邨提供服务的祈福生活服务，如何用配套先行引领国内大型楼盘的开发?其强调的智慧社区如何作为生活服务的催化剂?面对竞争日益加剧的市场竞争，祈福生活如何突围?智通财经独家专访了祈福生活服务主席孟丽红，就上述市场热点话题进行了深度对话。

此“邨”非彼“村”：生活服务是物业管理的真谛

1、智通财经：祈福新邨的“邨”(cun)是粤语方言，意思实际上就是“村”，但这两个字在含义上略有差别，公司在取名时，是否有融入自身的一种经营文化?

孟丽红：在香港，邨字是有管理、有文化、有完善配套设施的社区的意思。

祈福新邨四个字，有深刻含义。因我们“祈建一方乐土，福泽万户千家”的梦想，就有了“祈福”两字;当时国内这么大规模、配套这么完善的社区，真的是创新，我们是始创者，因此就有了“新”字;“邨”则代表更亲民、更温馨、更上档次，有规模、有管理的社区。祈福新邨，代表着我们将完善、完美的生活方式引入内地来改善人们的居住水准、推广国际化生活方式的目标，让大家生活得更好。那个时候我们也斟酌过，是用“城”好呢，还是用其他字好呢?但我们最终觉得，“邨”比较温馨，没那么霸道，同时也是上档次、上规模、有管理和亲民的含义，所以我们就用了祈福新邨。某种意义上，我们为业主管理生活，也潜移默化让业主们懂得生活，这是我们做好物业管理的真谛之一。

1991年，当我们开发祈福新邨的时候，中国房地产市场才刚开始起步，国内少有商品房项目开发，当时的广州番禺房地产市场几乎一片空白，可见的楼宇尚未有统一的管理和规划。

现在，中国房地产市场已是全球第一，每年销售额超过10万亿;祈福新邨所在的番禺县变成了现在的番禺区，社区林立，商业发达，配套完善。可以说，祈福新邨是中国房地产开发的先行者，见证、亲历、推动了中国房地产市场的发展和繁荣。

20多年前，祈福新邨带起了大型社区建设风潮，“楼盘未卖，配套先行”开发模式，成为中国大盘开发的标配;10多年前，祈福新邨的社区配套一流学校、医院，被众多大盘学习、效仿;现在，祈福新邨正在推行智能化社区，将更多科技引入社区，为业主提供更好的服务、更加便利的生活。

对我们来说，祈福新邨不只是一个社区，更是我们实现梦想的地方。回到您刚才的问题，“邨”这个字相比“村”的特殊含义在于超前性、现代化、人文感。我们强调物业管理要以生活服务为宗旨，而不仅仅只是一般的物业管理，我们的生活服务理念是希望将人性化、国际化的物业标准引入，将陈旧落后的“村”塑造成可持续发展的人文“邨”。

2、智通财经：作为公司发展的亲历者，您对集团或管理层，包括对行业的最大感触和理解是什么，能否跟我们分享一下?

孟丽红：我觉得最主要的是，不管做什么都要用心去做。公司发展到现在已经有28年了，我们一直在这里深耕，这片福地由初期单纯的房地产发展到现在有完善的生活配套、着重管理的大社区。

我们非常着重物业管理。在成立之初，我们就已经有了物业管理的概念，我们是国内最早成立物业管理处的开发商，我们制订了物业管理条约、物业管理手册，目的是为社区建立有条理、对业主有利并共同遵守的规范。我们的很多做法后来都被政府所借鉴，并成为整个物业管理的行业规范，造福广大业主。其中一个小例子就是物业维修基金，我们卖第一间房子的时候，就和业主签订协议，保留部分资金用以物业保养、维修，而有了物业维修基金，就可以更好维护社区，让物业保值升值。

我们深耕这一领域多年，见证了中国进入新时代，见证了祖国经济、社会环境、基础建设的腾飞，以前落后于国外的科技、管理、知识等，现在很多方面都已超前，并且人们的生活水平也大幅提高。因应时代的不同，我们也会推出不同产品，例如我们的洋房从早期的三层到五层，再到后来三十层，从中可以看到人们居住方式的改变;祈福新邨居民也从最早度假、退休养老的香港人为主，到后来珠三角的居民为主，居民组合的改变，是时代转变和进步的缩影。

我们不但改变了这里的面貌，还增强了外商回乡投资的信心，拉动了房地产、制造业、贸易等各个行业的投资，提升了区域经济水平，带来更多就业机会，改善周边居民生活。

比较欣慰的是，当时我们心目中的蓝图是希望将外国美好的先进的管理、生活模式引进家乡广州番禺，看到这里一步一步发展起来，我们觉得当初的理想都实现了。对我们来说，祈福新邨不只是一个社区，更是我们实现梦想的地方。在这里，我们亲历了中国经济腾飞、房地产行业高速发展、广州和番禺的日新月异、人们生活居住水平的大幅提升，见证了一个时代的辉煌;在这里，我们实践了自己多年来积累的东西，并通过房地产开发带动周边经济发展，改善人们的生活水平，为社会、为国家作出贡献，这是非常有意义的。

3、智通财经：祈福新邨开辟了国内大盘开发的模式，成为了那个时代房地产开发的标杆，您觉得祈福新邨的成功主要原因是什么?

孟丽红：祈福新邨的成功，来自我们的用心、专注、不忘初心、以人为本。只有这样，才能在一个项目上精耕细作20多年。

祈福新邨除了是投资项目，也是我们理想、理念实现的地方。我们发展一个项目，真的是想带给人们一个安居乐业的好地方，让大家在社区里生活得很好。因此，我们做每一件事，都以人为本，做好了自己应该做的事，才去计算经济效益。反过来说，越是用心去做，带来的效益就越大。像我们的楼盘，因为口碑好，每次新货推售都能热销。业主不仅买楼的时候开心，收楼的时候更满意，我们第一间屋交楼的时候会所就已经开业了，业主可以到会所游泳、健身、打球了，我们交给业主的，比卖楼时承诺的、比业主想象的都要更好。随后我们还建了学校、医院，建了公园、祈福湖，我们利用自身资源，根据业主的需求，不断完善，我们所做的超出了业主的预期。

我们这么多年能持续发展，主要有一下几方面原因。

第一方面是产品，因为业主买的就是产品。我们在开发的时候，有领先的规划，有满足市场需求的产品设计。值得一提的是，我们非常注重环保，环保是我们的第一考虑。我们开发祈福新邨的时候，现场是一片既不能耕也不能种的山坡和沼泽地，我们在这样的土地上点石成金，来创造最大的经济效益、环境效益和社会效益。在我们第一期建房的时候，就建了污水处理厂，减轻了政府负担，成为环保的典范;现在，我们屋邨有两大污水处理厂，可以处理屋邨的生活污水。我们注重居住环境的绿化，用大量的面积来做绿化，还和昆虫研究所的专家合作，通过以虫治虫的办法来减少虫害，因此祈福新邨的鸟类很多。有业主说，每天早上都是被小鸟叫醒的。

第二方面是完善的配套。除了会所外，为方便业主出行，我们自己配备了车队;为满足业主日常生活需求，我们自己开设了商场;我们还有自己的消防队，大至火警，小至拯救小猫、小狗，消防队都会出动，说到消防队，邨民都会竖起拇指。

第三方面是优质的物业管理。我们用心管理物业，希望将屋邨管理得井井有条、长住长新。为更好服务业主，物业管理有非常细致的划分，我们有保安、客户服务部、环卫部、绿化组等，为业主提供贴心的服务。因为我们的优质服务，建立了很好的口碑，一个人或一家人到祈福新邨来住，然后会不断介绍亲戚朋友过来住。

我们的物业管理可以分拆独立上市，并且得到资本市场的认可，就是我们用心、以人为本做好每一件事的结果。

生活不止眼前的单一：一站式和多样化

4、智通财经：祈福生活服务上市之时，为什么集团没有考虑将房地产开发业务先行上市?

孟丽红：房地产开发在开始时是我们的主营业务，但慢慢地我们还有其他方面的发展，比如生活服务、物业管理、零售、校外培训、餐饮等，我们觉得反而这个才是最有发展前景的业务，因为中国居民对生活水平提升的需求是与日俱增的，跟着时代进步的，我们一站式的生活配套正契合时代的需求，而且我们预见到，未来这种势头会有增无减。作为一家上市公司，要对股民负责，所做的事一定要可持续发展。

房地产不是不能持续发展，但行业发展会受到土地储备、国家政策等方面的影响。而我国现正大力提升发展质量和效益，更好满足人民日益增长的美好生活需要，所以我们觉得生活服务是长远可持续发展、很有潜力的行业，这部分进入资本市场是对股民负责。

5、智通财经：祈福生活服务的营收来源里，零售和餐饮服务的占比接近70%，公司的多元化业务发展情况如何?

孟丽红：我们不是一家传统意义上的物业管理公司，我们是一站式全方位的生活服务公司。物业管理只占了我们总收入的22%左右，零售占比接近29%，这和居民的消费习惯和生活水平提升有关，每一个家庭、每一个人，每天都要吃东西、买东西，特别在二孩政策之后，人口在增加，零售服务的潜力非常大。

随着中国经济发展、人们收入水平的大幅提高，人们对生活的品质要求越来越高，可以看到配套生活服务的发展空间越来越大，尤以校外培训最为突出。我们的校外培训主要集中在兴趣、文化、语言三大类，其中的兴趣又是重中之重，主要围绕社区小朋友的需求提供服务，在中国放开二孩政策的情况下，校外培训的需求越来越殷切。我们了解过香港和国外的情况，小朋友的校外培训也有应试补习等，不过兴趣类所占的比例还是越来越高。中国要发展素质教育，会更注重传统文化、举止礼仪、体育、音乐等方面的提升，这些大部分都是校外培训涉及的业务，存在较大增长空间。

资讯科技也很有前景。现在是智能化时代，智能化深入到人们生活的方方面面，例如车牌自动识别系统、天眼监控系统、高空抛物监控系统等已大量进入社区。现在人们在上班的时候，都希望能看到家里的小孩在做什么，因此需要远程监控系统，该系统家家户户都需要。能提供各种智能化方案、系统的资讯科技，增长潜力大。

我们于2017年12月成功收购广州市科健计算机技术有限公司，收购的重要原因是因为有助我们管理范围内居住社区的居民提供更佳及更全面的物业管理服务。科健的高空抛物监控系统、人流统计系统、远程电表集抄系统、视频监控车位引导系统等都是非常创新的系统，非常适合在住宅、购物商场、停车场等推广使用，提升物业管理服务水平。目前部分方案、系统已经不仅已经运用到我们开发、管理的社区、购物商场、写字楼，还成功拓展到第三方开发管理的项目。未来，我们还将我们成熟的方案、系统推广至更多的合作伙伴。

6、智通财经：公司在配套生活服务方面，会否做生态圈，提高客户粘性，产生新的商业模式?

孟丽红：我们的业务分为物业管理、零售、餐饮、资讯科技及配套生活服务五大板块，但每一板块，还可以衍生很多生意。并且各业务板块之间，会有协同效应，围绕社区业主，通过物业管理延伸，将所有服务有机结合起来，形成完整的服务生态圈，我们在这一行业，概念是领先的。

祈福新邨因为覆盖的面积大，管理的人口多，我们将屋邨分为16个区，实行专区管理，在每一个专区都有专员，每一个区设有群组，专员和业主之间通过手机可以随时联系、沟通。在为业主提供更好的服务的同时，我们也掌握更多一手的数据、资讯可以进行参考、分析。

除了物业管理之外，我们还有自营的产品和配套生活服务业务。上述业务部分顾客也是我们的业主，实际上，这部分服务可以看作是我们物业服务的延伸，这样等于我们极大程度上扩大了物业服务的深度和广度，能给业主提供更加完善的服务，提升客户的粘性。同时，我们提供的多层次的服务，增加了我们物业服务的收入。此外，有自营业务的优势在于我们了解客户的需求方面会深入很多，我们能直接服务到他们，在大数据环境下，我们掌握客户多方面的消费需求，我们自己的物业管理以及其他各项业务都能分享这样的信息，这使我们能提供更加贴心的服务提供给我们的客户和居民。

我们在利用好我们的物业管理服务之外，还不停地丰富其他业务板块，并利用相互间产生的协同效应，扩展我们潜在生意模式以及业务，让我们的股民更加受益。

做好生活圈，扩大业务圈

7、智通财经：公司下一步，是否会有进一步的业务扩张计划?

孟丽红：我们所走的每一步都很稳健，不会盲目扩张。扩张不仅要计算自己的实力，还要衡量对方的理念是否和我们吻合，还要考量对方的经济实力。

扩张我们肯定会做，但是我们一定会以股东的利益为先，不会为扩张而扩张，不会为了扩张而导致毛利率为零甚至为负。

我们扩张，首选比较成熟、上轨道的业务板块，制订很好的、系列的计划，例如物业管理、校外培训、资讯科技等，这些板块业务的扩展工作已在进行中，并且已经有几个好的项目已经签约。无论物业管理，还是校外培训，我们都已有很好的扩张计划;资讯科技也比较成熟，有很多外面的工程都已经在接，有些已经签约。

8、智通财经：除了住宅、商场的管理，公司会不会考虑工业园的管理?

孟丽红：会的，我们在茂名提供服务的产业园就是工业园，那块地就是工业用地。项目由香港开发商所开发，规划设计都很前卫。

项目规划有一个4万平方米的商场，旁边配了一个10万平方米的宿舍，还规划有一间幼儿园。我们觉得未来这些大规模的工业园会越来越多，而我们有管理祈福新邨这个超大型社区的经验，有管理其他面积社区的经验，并且我们在花都也有工业园、物流园，大小社区以及工业园的管理经验都非常丰富。同时，我们还有丰富的学校、医院的管理经验。工业园、物流园、学校、医院的物业管理我们都会接，主要担任技术顾问角色，提供包括规划协助、前策报告、规划调整等方面的业务。此外，我们未来还会尝试向政府或者事业单位的物业提供管理服务。

可以说，祈福生活服务在行业内的理念是领先的，我们提供从出生到老的服务，是真正的物业管理服务的闭环。我们不是只有物业管理，我们还可以提供我们的周边服务，服务更优质、更全面。我们所有提供服务的项目都是酬金制，跟我们之前的做法相似。

9、智通财经：目前，在香港上市的物业公司有五家，内地还有多家大中型房企准备分拆物业板块上市，未来物业管理公司在香港会越来越多，祈福目前的规模较小，物业服务体量也不算大，您觉得祈福的竞争策略应该是什么?

孟丽红：正如我们之前所说的，我们不是一家传统意义上的物业管理公司，我们是一站式全方位的生活服务公司，也是目前为止唯一一家拥有这种商业模式的公司。正因如此，我们的侧重点不在物业管理的体量有多大，而在将来如何扩充、发展几大板块的业务。

单纯的物业管理，会有项目的局限，别人管理的项目你就不能再管理，蛋糕是有限的。

我们的模式，蛋糕是无限的。因为我们可以突破项目、地点的局限，在不同的地方，就算不是我们管理的地方，我们也可以复制业务，例如可以在任意合适的地方开设超市、教育城等，而不一定要选择在社区里。在别人管理的地方，我们同样可以开展合作，提供别人没有的资讯科技、智能化等业务，完美融合。

我们未来大力发展的业务，一是校外培训，二是资讯科技，这些都是前景看好的业务。物业管理除了住宅外，我们还会继续拓展产业、商业、写字楼以及政府、事业单位的物业。