小房企绝地求生的样板：五洲国际（01369）

在大房企纷纷销售几千亿、中型房企业绩普遍强势增长的2018年上半场，小房企们的日子着实不好过，以总部位于江苏无锡的五洲国际(01369)为例，惨淡的经营数据并不足以偿还债务，只能靠卖地卖项目寻求生机。

2018年可能是五洲国际最黑暗的时刻。国际评级机构穆迪日前将五洲国际评级由Caa1下调至Ca，展望为负面。

穆迪指出，五洲国际可能无法通过再融资偿付3亿美元的票据，预计该公司将触发其他债务违约。穆迪认为，五洲国际内部并无充足的现金来偿付债务，因五洲国际截至去年底的现金结余仅有3.46亿元人民币。

债务违约与五宗官司

五洲国际显然对违约一事心知肚明。7月5日，五洲国际发布公告称，针对公司此前发行2018年到期本金额3亿美元13.75%优先票据违约事件，公司正寻求延长还款期及替代的还款安排。

公开资料披露，引发五洲国际本次债务违约事件的是日期为2013年9月26日发行的美元优先票据，本金额为1亿美元，年利率为13.75%。2014年1月8日和2015年6月25日，该笔票据经历了两次增发，金额均为1亿美元，年利率同样为13.75%。

三笔票据被并为一类，总金额为3亿美元，全部沿用2013年票据的条款及条件，且均于2018年9月26日到期，每半年支付一次利息。

该等票据的第6.01(e)条契约协议规定，如若五洲国际或其任何附属公司的未偿还本金额合共为750万美元或以上的任何债务，发生导致有关持有人宣布该债务于其指定到期日之前到期及应付的违约事件，或于到期时未能偿还本金额，则属发生违约事件。

五洲国际公告称，逾期未偿还的贷款本金额及因发生贷款协议项下一项违约事件而接获其债权人发出要求提早还款通知书的金额合共为约10.02亿元。此外，公司及附属公司在中国还有五项偿还贷款的有关民事呈请。根据契约协议，违约事件已发生并持续进行。

五洲国际表示，现正与其债权人磋商，务求延长还款期及寻求替代的还款安排。

债务正在违约的同时，还有五项官司要打。据了解，控告五洲国际的有华融资产、东亚银行等知名金融机构。

具体而言，两项控告来自中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司，债务金额分别为人民币5500万元和1.45亿元;两项控告来自上海律棣资产管理有限公司，债务金额分别为人民币4000万和1亿元，一项控告来自东亚银行(中国)有限公司南京分行和无锡分行，债务金额为人民币1.444亿元，全部诉讼均发生于2018年5月份。

智通财经APP7月17日电话联系五洲国际首席财务官沈晓伟，但电话一直无人接听。五洲国际在回复给智通财经APP的邮件里称，将根据相关法律法规来披露公司经营及财务状况。

卖项目割肉还债

这家成立于2004年，曾经作为江苏省首家商业地产上市的房地产企业，其业务涉及地产开发、商业管理、电子商务、仓储物流、物业管理等商贸物流全产业链。上市五年，五洲国际的营收始终徘徊在30-40亿区间，销售额最好的年份是2014年的66亿，其他年份大都在40亿左右。而整个2017年，五洲国际的财务数据基本上可以用“惨不忍睹”，2017年公司收入为35.46亿元，同比下滑6.4%;净亏损5.18亿元，同比下降615.5%

值得注意的是，在业绩不佳与债务违约的多重困难时，五洲国际的高管团队也产生了分歧。6月28、29日，五洲国际公布了公司非执行董事王威和公司秘书及授权代表尤智权辞职的消息。

事实上，此次债务违约只是五洲国际财务状况爆发的一个侧面。整体而言，根据五洲国际年报显示，2015-2017年，五洲国际经营活动净现金流分别为-11.16亿元、-1.49亿元、-10.05亿元。截至2017年，公司负债总额为210.59亿元，其中流动负债合计169.17亿元，占比达80%，短期而言，财务压力显然较大。

当前如何还债?显然是外界对五洲国际最关心的话题，而出让地产项目股权或许是快速变现的办法。

今年4月12日，五洲国际公告称，公司旗下的无锡五洲装饰城4.46亿元出售大理五洲61.5%股权。

资料显示，大理五洲主要从事物业发展，拥有面积逾28.81万平米的大理满江地块。截至2017年末，大理五洲收入2.08亿元，税后利润5404万元，净资产2.77亿元。

有业内人士告诉智通财经APP，由于五洲国际很多商业地产 项目位于江苏省内，地段位置与经济效应前景不错，不排除通过出售这些项目来解决债务问题。

据了解，截至2017年12月31日，五洲国际集团的发展项目有41个，其中25个为商贸物流中心，15个为多功能商业综合体以及一个住在项目。其中，34个项目或项目分期已经完成建设，合计总建筑面积为577.6万平方米。

按五洲国际今年目标，2将会有3个综合体开业，总建筑面积共约148万平方米，分别是江苏江阴五洲国际广场、宜兴五洲国际广场以及云南保山五洲国际广场。

据智通财经APP查询，五洲国际在全国20多个城市拥有商业地产项目，分别位于长三角、西南、东北等区域，其中江苏省的项目最多。