新股研报 | 新城悦(01755)：新城发展关联物业公司 复合增长率达到47.1%

本文由“信诚证券”供稿，作者为信诚证券分析师陈伯豪，文中观点不代表智通财经观点。

- 新城悦(01755)是新城发展(01030)主席兼大股东王振华同时持有的物业管理公司，在中国提供物业管理服务逾22年

- 根据中指院发布的中国物业服务百强企业，公司排名由2010年的第34位上升至2018年的第16位

- 招股日期︰10月24日至30日

- 上市日期︰11月6日

- 独家保荐人︰华泰金融(香港)

- 收款行︰中银香港

- 发售2亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权

- 每股招股价为2.9元至3.9元，集资最多7.8亿元，上市开支约5,490万人民币

- 按每手1,000股，入场费3,939.31元

- 以上限价3.9元计算，市值约31.2亿元(以2017年盈利约7,340万元人民币计算，市盈率约36倍)

- 截至18年4月底 ，平均资产净值约1.82亿元人民币

- 公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)

业务︰

- 15至17年收入分别为人民币4亿元、5.73亿元、8.66亿元，今年首四个月收入为3.03亿元人民币

- 15至17年纯利分别为人民币2,200万元、4,333万元、7,340万元，今年首四个月毛利为2,670万元人民币

- 在管面积方面，从15年1,934万平米升至17年3,628万平米，复合增长率为37%；收入方面，从15年的4亿人民币升至17年的8.66亿人民币，复合增长率达到47.1%

- 截至今年4月底止，公司已签署服务协议的物业管理服务复盖21个省、直辖市及自治区的53个城市，总合约管理面积7,330万平方米，及在管总建筑面积3,700万平方米

- 大部分的物业管理项目与新城联属集团所开发的物业的管理有关，以收入计，新城悦去年收入的78.6%是来自新城联属集团。新城悦董事长戚小明指，新城发展会持续支持新城悦，截至今年4月底止，双方已新签82份物管服务协议，意味新城悦的物管业务已得到保证，及持续增长

- 新城悦去年申请于A股上市，惟期后撤回申请，并改为来港上市，公司表示，是因为港股物业管理股份较多，并已形成板块效应，市场更易发现公司价值，再加上内地上市申请排队时间长，因此来港上市

- 集资所得其中约48%用于扩大物业管理服务；约12%用于通过内涵式增长于不同地区获得多元化物业管理项目，以扩大物业管理组合；约15%用于扩张增值服务业务系列；约15%用于投资于先进技术及僱员以为住户提供更高效的服务

上市前股东架构︰

- 王振华先生持有100%，控股股东王先生持有新城发展控股(01030)的71.01%股权

简评︰

- 新城悦(01755)是内地物业管理公司，大部分的物业管理项目与新城发展(01030)所开发的物业的管理有关，近年收入迅速增长，从15年的4亿人民币升至17年的8.66亿人民币，复合增长率达到47.1%，不过由于近期内地楼市销售增长放缓，未来可能未能维持过去三年的高速增长

- 以上限价3.9元计算，市值约31.2亿元，以17年盈利约7,340万元人民币计算，市盈率约36倍，估值并不便宜，与同业绿城服务(02869)相若，但较中海物业(02669)为高。

(编辑：文文)