新股前瞻︱景业名邦：雅居乐（03383）二代的“新欢”

6月18日，景业名邦集团控股有限公司(下称“景业名邦”)递交港股IPO招股书。据智通财经APP了解，景业名邦创立于2013年，起源于香港，总部位于广州，是一家中国物业开发商、营运商及物业管理服务供应商。

虽然市场有关景业名邦的消息不多，但其与港股上市的雅居乐(03383)的密切关系却让人难以忽视。据智通财经APP了解，景业名邦的控股股东是陈思铭，而陈思铭先生则是雅居乐副主席陈卓贤先生的长子。虽然陈思铭创建景业控股的起步资金由家里提供，但公司却获得雅居乐众多新老管理层的鼎力相助。有人表示，景业名邦就像雅居乐的“后花园”。

雅居乐鼎力相助

虽然业内对景业名邦所知不多，但是对已在港股上市的雅居乐(03383)却不陌生，而这两家公司也有着难以忽视的关联。据智通财经APP了解，景业名邦的控股股东是陈思铭。陈思铭先生是雅居乐副主席陈卓贤先生的长子。陈思铭创建景业控股的“初步资金由其家庭资源提供。”

除此之外，景业名邦还得到了许多雅居乐众多新旧熟人的鼎力相助。如，执行董事兼公司副主席刘华锡，为前雅居乐集团公司副总裁及广东省雅居乐公益基金会理事长;执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦，为前雅居乐财务经理、审计监督中心经理;ZHENG Catherine Wei Hong、薛双有、吴新平等几位执行董事，也有任职雅居乐的经历。

还有，副总裁谭玉杏，负责管理成本中心、运营中心及云南附属公司，为前雅居乐副主席秘书及助理;副总裁蓝炽源，负责管理设计中心及海南附属公司，曾任雅居乐设计部经理，负责技术指导设计管理工作及设计部日常管理。

不过，顶着“地产二代”和“雅居乐二代”头衔的陈思铭却很少出现在镁光灯下，从外界流传的几张活动照片来看：陈思铭大概30岁，带着黑框眼镜，总是西装革履，看起来文质彬彬。

虽然投身于地产行业，但陈思铭却更热衷于慈善，在为数不多的公开亮相中，几乎都是慈善活动。如2018年7月，陈思铭先生代表集团向广东省侨办、广东省侨心慈善基金会定点帮扶的长江村捐资340万，响应政府扶贫攻坚的号召。

不过，在拿地方面，陈思铭也有“一手”。2017年8月，陈思铭就以2.1亿港元夺香港大屿山长沙湾地，楼面地价1.97万港元尺，高市场估值上限36%，较3年前同区高1.5倍，打破离岛纪录。

在陈思铭的带领下，截至目前，景业名邦在销、在建和储备的项目一共有30个，包括6个已竣工项目、6个在建项目、18个持作未来开发的项目，主要分布在广东省、海南省、云南省和湖南省，建筑面积合共约为300万平方米，其中的230万平方米属于未开发项目。

低价拿地奠定高毛利

据智通财经APP了解，景业名邦的第一个项目为景业荔都，位于广州从化，主要针对拥有高消费力买家，依托从化优厚的生态资源，打造广州高端人群休闲度假的第二居所，可享城市山景、本地新鲜农产品及洁净的空气。景业名邦的第二个项目为景业珑泉湾，也在广州从化，汇聚了从化温泉度假板块的温泉、高端酒店和赛马场等配套，是一个满足高端人群养生、度假、社交需求的“温泉+马会”的资源型物业项目，兼具自住、度假和商务会所三重功能的高端别墅。

由此可以看得出，景业名邦的定位相对高端。据景业名邦透露，企业的战略定位是360°资产生活服务商，就是指在地产、物业、教育、酒店、金融、康养的领域板块，360°覆盖一个人、一个家庭全龄、全周期的需求，为人生的不同阶段定制服务，实现“陪伴一生”的目标。企业的目标客户主要为改善型住房、第二套房或度假屋买家，以及重视环境清幽且为方便起见，仍临近一线城市的房屋的买家。

事实上，这种生态人文地产项目，的确获得了不是用户的青睐，也成了景业名邦的业绩支柱。据智通财经APP了解，2016年-2018年，景业名邦实现的收益分别为6.4亿元(人民币，下同)、8.38亿元、13.39亿元，复合年增长率为44.0%;净利润分别为8450万元、8607万元、币3.81亿元，复合年增长率为112.6%;整体毛利率分别为25.7%、32.2%、38.6%。

其中，景业名邦来自物业开发业务的收益和净利润的贡献都超过90%。值得一提的是，报告期内，景业名邦物业开发业务的毛利率非常抢眼，由2016年的26%增加至2017年的36.4%，并进一步增加至2018年的40.4%。

据智通财经APP了解，这除了得益于物业售价的上涨外，更多的是得益于景业名邦的拿地成本十分的低廉。

据景业名邦透露，公司主要透过参加公开招标、拍卖及挂牌出让;收购股权;收购旧厂房改造;以及通过集体经济组织资产管理平台招标，与集体经济组织签订土地使用权出让协议，取得集体所有建设用地的开发权，来增加土储。

据智通财经APP了解，2016年-2018年，景业名邦的土地成本(计入综合全面收益表内的销售成本)分别为1.22亿元、1.19亿元、1.9亿元，分别占相应年度的已售物业成本总额的26.4%、23.9%、25.6%，属于行业较低水平。

不过，景业名邦共拥有30个物业项目，包括6个已竣工项目、6个在建项目、18个持作未来发展的项目，建筑面积合共约为300万平方米，其中只有230万平方米属于未开发项目。在房地产行业中，景业名邦的土地储备显得十分薄弱，或许在未来将限制其业务的发展。