中金：下调融创(01918)目标价至6.58港元 年底前净杠杆率或升至200%

中金近日发表研报表示，融创中国宣布计划收购联想控股(03396)子公司融科智地旗下42 个物业项目。

中金提到这42 个物业项目将利好融创的土地储备：(1)未出售建筑面积730 万平方米，有效提高融创中国总建筑面积15.87%至5330 万平方米;(2)项目分布与融创中国高度重合，超过60%建筑面积位于北京、天津、杭州、武汉、合肥、重庆、无锡等核心城市;(3)融科智地产品主打中高端项目，与融创中国一致，符合公司发展。

考虑物业组合的净债务，该行预计交易对价约为177.9 亿元，对应所收购的未出售建筑面积均价2,436元/平方米。中金估计该物业组合的总资产约为211.3 亿元，因此交易对价对应折让15.80%。

中金还提及到，新增债务负担引发短期关注。收购该物业组合后，融创中国的每股净资产有望由13.73 港元上升至14.87 港元。由于公司将采用现金支付，不会发行新股，因此不会导致摊薄。但是，公司2016 年底的净负债率可能攀升至200%以上(包括永续债)。因此，虽然此次收购将利好公司长期发展，短期可能引发债务方面担忧。

中金维持盈利预测不变。下调目标价4.1%至6.58 港元，主要考虑资产负债表和每股盈利可能承压。新目标价对应2016 年NAV 折让52%以及19.4 倍2016 年市盈率。