2019年上半年全国房地产总结与展望：土地成交量缩价涨 一二线城市供地加强

1）成交体量不及去年同期，三四线收缩尤甚。上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积达到9.5亿平方米，同环比分别下跌13%和28%。从上半年各月成交量来看，仅有5月份成交面积同比上涨，其余几个月均不及去年同期水平。除市场下行因素影响外，4月份中旬自然资源部宅地分类调控措施的出台使得多数有库存压力的城市收紧供应，进一步导致成交量下滑。

分城市能级来看，为了缓解供应不足的压力，一、二线城市在上半年加大了土地供应力度，土地成交量和成交金额同比均是上升趋势；三四线城市在市场下行的影响下成交量不敌去年同期，同比下滑了19%。

2）优质地块集中供应，带动地价一路走高。上半年，土地成交楼板价为2559元/平方米，同环比均上涨了两成以上。受2018年下半年流拍地块增多影响，各城市在上半年集中供应了多宗优质地块，特别是二三线，主城区地块供应明显增多，使得地价自2019年开年后就一路走高。

分能级来看，由于一线城市的土地供应还是以保障性用地和旧改用地为主，地价波动幅度不大，但从6月末深圳宅地土拍的火热情况来看，一线城市优质宅地依旧是房企关注的重中之重。二三线城市地价均是上涨的趋势，其中市场关注度最高的二线同环比涨幅最大，分别为16%和25%，三四线城市的地价虽然环比有23%的涨幅，但同比涨幅是三个能级中最低的，仅为10%。

3）限地价压低溢价率，三四线溢价率同环比均下滑。市场热度方面，溢价率自年初一直走高，4月份溢价率高达23%，但4月份中旬住建部就启动了地价预警机制，被点名城市立马调控防止地价进一步走高，更多城市加入到“限地价”的行列中，一些热点城市如南京还加大了土地供应以此来降低土地市场热度，成交溢价率也因此在5、6月回落至20%以下。

二季度，市场热度进一步扩散，各能级城市的溢价率相比一季度均有所上浮。具体来看，一线城市上半年成交溢价率为8%，环比上涨4个百分点；虽然更多二线城市限制了土地价格，但其溢价率仍是三个能级中最高的，达到19%；三四线城市虽然受市场整体回暖带动热度回升，但溢价率仍远低于2018年同期。

2019年上半年一、二线供地力度加大，但作为成交主力的三四线城市供地量却有所下滑，导致整体成交面积不及去年同期。联系自然资源部的4月份表态来看，在宅地供应“五类”调控目标下，考虑到三四线城市的库存问题依旧存在，下半年土地成交面积不太可能出现大幅度的反弹式回升。不过就4月份以来集中发布的地方供地计划来看，大多数城市计划供地量仍然是持平或略有上涨的，由此来看，下半年土地供给仍旧可以保持在相对充裕的水平，不至于出现“土地荒”的情况。一二线城市方面，考虑到5月份住建部联合多个中央部委接连发声要加强公租房供给，预计人口流入量较大的城市如杭州、南京、合肥等城市下半年租赁用地的供应力度将会有明显的提升。

地价方面，住建部采用预警机制连续两月示警地价上涨较快的城市后，多数二线及热点三四线采用了限地价的竞拍方式防止地价走高，再加上融资渠道的进一步收紧，预计下半年土拍热度将有所回落，整体地价涨幅也会逐步趋缓。