“社区+”流量入口爆发前夜，彩生活（01778）获互联网双巨头加持

近日，全球最大的社区服务平台彩生活（01778），迎来了互联网两大巨头的入驻和增持。

智通财经了解到，彩生活于7月19日发布公告称，已分别与京东集团及其旗下京东物流集团、京东数字科技集团，和三六零安全科技股份有限公司在资本和业务层面达成合作协议。其中资本方面，彩生活按每股5.22港元向京东、360分别定向增发7115万、2296万股新股份，涉及金额分别为3.71亿元港元和1.2亿港元，交易完成后京东将持有彩生活已扩大股本的5.00%，360公司持有比例将从此前的1.54%增至3.05%。而在业务层面，彩生活将与京东、360探索“社区+”与商业、物流、科技、安全、大数据、物联网等的融合业态创新，构建全新的“智慧社区”。

虽然5.22港元较7月19日的收盘价有4.22%的折让，但考虑到公司股价较2019年年初3.6港元的价格已近50%的增长，较5月末的阶段低点4.3港元同样有26.7%以上的增幅来看，京东、360此次应算是阶段性高位的大资金入驻及增持，那么支撑两大巨头如此看好彩生活的理由又是什么？

行情来源：富途证券

此前合作顺利，多赢局势成立

京东与彩生活前期已经有了“彩惠人生”的合作。智通财经APP了解到，随着线上获客成本攀升，包括阿里、京东等零售巨头将盈利点向线下转移，打通线上线下渠道，开启新零售模式，并盯上了社区商业和社区流量，而“彩惠人生”便是最合适的社区流量转换器。之所以将“彩惠人生”称为流量转换器，在于其能够将社区线下流量通过缴纳物业管理费的刚需，以极低的成本转化为电商的线上交易，帮助电商降低获客成本。

2019年3月下旬，京东入驻“彩惠人生”，通过将部分节省的获客成本返回，使业主通过日常的生活消费，轻松地减免了物业管理费，激活了社区零售的新模式。本次京东的战略入股，想必与“彩惠人生”上半年取得了不错的经营成果有关。未来彩生活将与京东就物流配送、前置仓储、平台技术等进行探索，而京东的其他品类商品，如京东七鲜、京东到家等，进入彩生活社区也是可以期待的。

360早在彩生活上市之时，已经成为基石投资者。近些年彩生活通过科技创新，将基础物业管理服务进行平台化、订单化改造，并通过天眼摄像头、物联网技术等对订单执行情况实时监控，服务效率和服务品质均得到了大幅提升。同时，2018年彩生活还将其平台技术向长沙市公安局输出，打造群防群治的智慧城市。上述举措与360在安全、大数据、物联网等方面的布局不谋而合，因此本次360对彩生活的增持也是顺理成章。

可以预见，在未来的合作中，彩生活将凭借自身在社区资源方面的优势，为360提供安防软硬件、IoT技术的应用场景，为彩生活的线上、线下运营提供保障，打造安全、私密的智慧社区。

而双赢局面背后，彩生活还有强力的基本面可支持其资本端的收益。

双业务强力驱动，未来业绩可期

基础物业板块的平稳增长，给业绩高增长奠定基石。2018年彩生活通过第三方新委聘的方式扩张合约管理面积超7,000万平方米，加之万象美的并表，当期主营业务收入同比上升121.9%至36.14亿元人民币（单位下同），归母净利润较2017年同期的3.21亿元增长51.3%至4.85亿元；全年经营活动现金净流入高达5.26亿元。

据公开资料显示，截止2018年底，彩生活合约管理面积增加至5.54亿平方米，其中已经实现收益的管理面积达3.63亿平方米，在管规模保持业内的绝对领先，超过业内管理面积第二和第三的的总和。当前尚未开始运营的面积仍有近1/3，约1.91亿平方米，并且这些大多是新楼项目，平均物管费大概率高于已有收益的项目，成为未来2-3年整体利润增长的保障。

由于线上平台的优势不断加强，平台服务面积也录得显著增长。截止2018年底，一共有95家中小型物业公司参与合作，包括中房联合集团、江苏中住物业服务开发公司等等，合作的面积累计达到5.69亿平方米。再加上彩生活完全自管的合约管理面积5.54亿平米，2018年彩生活旗下彩之云平台累计服务面积达到11.22亿平方米，同比增加25%。目前看来，公司合约管理总建筑面积与平台服务面积有望维持平稳增长，为未来业绩提供持续保障。

增值服务端逐步成型，业绩贡献进入加速阶段。智通财经APP了解到，彩生活上市后，从用户、产品等角度，持续对其线上平台进行打造。截止2018年底，彩生活生态圈注册用户、活跃用户分别增长至2640万、1400万，活跃度高达53.0%，全年线上平台交易金额达94.48亿元。与此同时，增值业务保持快速发展，2018年增值业务收入同比增长47.5%至4.08亿元，毛利率提升13.7个百分点至95.7%，对彩生活的利润贡献达到33.6%的高位。

2019年彩生活的增值业务也可谓是动作频繁，先后与京东、百果园、58到家等合作。此次，京东战略入股后，想必公司将加大对社区电商板块的资源投入，进一步带动增值业务收入、利润增长。

根据UBS瑞银6月27日出具的首发研报显示，彩生活2019年的预计净利润增速将达到24%（未考虑两大互联网巨头加入所产生的业务协调效应）。有着基础物业及增值服务提供业绩持续增长动力的彩生活，其实还有很强的爆发潜力。

5G时代下的智慧社区，潜力无限

5G技术加持下的智慧社区，或将成为未来流量入口第一线的竞争领域。智通财经APP了解到，虽然智慧社区概念提出时间并不短，但目前技术落后达不到“智慧社区”要求，因此智慧社区真正的已开发空间仅是冰山一角，而智慧社区的水下冰山将随着5G时代来临彻底浮出水面。

5G时代的万物互联，使得社区的预警感知、消防感知、车辆感知、电梯感知、温度感知等得以实现。在感知网络的基础之上通过人工智能的深度赋能，让原有的被动识别、被动管理技术逐渐被人工智能技术代替，从而实现主动识别、无感采集、主动辨识的技术能力。

物业管理公司因近距离接触业主及其核心资产，掌握了大量的核心数据，由此衍生出的增值运营工具及模式，涵盖周边商圈、便民服务、健康养老等衣食住行各类消费，未来可以运用大数据为业主精准服务，营造便捷、优惠的社区环境。

这意味着，5G下的智慧社区将发展成为人们生活的必需品，彩生活这样的社区服务平台有望变成高频流量的入口，届时“社区+”的流量黏性有望比肩社交通讯（微信）、吃住行（美团）等一线入口。

无论是全球最大的社区服务平台彩生活，在全力发展以盈利换市场的“彩惠人生”，还是互联网巨头京东、360高位加码彩生活，创新“社区+”的全面业态融合。从当下时点来看，我们离“社区+”流量入口潜力的爆发，或许已经不远了。